Das Wichtigste in Kürze
- Logistikimmobilien sind seit 2020 die stärkste Assetklasse im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt
- Nettoanfangsrenditen liegen bei 4,0-5,5 % für Core-Objekte, Valü-Add bei 5,5-7,0 %
- E-Commerce-Wachstum treibt strukturelle Nachfrage: 5-8 Millionen qm Neubedarf jährlich
- Typische Mietvertragslaufzeiten: 10-15 Jahre mit bonitätsstarken Mietern (Amazon, DHL, Hermes)
- Transaktionsvolumen 2024: ca. 8,5 Mrd. EUR in Deutschland
Logistikmarkt Deutschland: Strukturelles Wachstum
Deutschland ist mit einem Logistikflächenbestand von über 500 Millionen qm der grösste Logistikmarkt Europas. Der E-Commerce-Anteil am Einzelhandel lag 2024 bei ca. 15 % und wächst jährlich um 2-3 Prozentpunkte. Jeder zusätzliche Prozentpunkt E-Commerce erzeugt einen Bedarf von ca. 1,5 Millionen qm zusätzlicher Logistikfläche.
Der Flächenumsatz lag 2024 bei rund 6,5 Millionen qm (CBRE, JLL). Die Leerstandsquote in Top-Logistikregionen beträgt nur 1,5-3,0 % -- praktisch Vollvermietung.
| Kennzahl | 2020 | 2024 | Prognose 2025 |
|---|---|---|---|
| Flächenumsatz DE | 6,8 Mio. qm | 6,5 Mio. qm | 6,5-7,0 Mio. qm |
| Leerstandsquote | 2,8 % | 2,2 % | 2,0-2,5 % |
| Spitzenmiete (Top-Standorte) | 6,50 EUR/qm | 8,50 EUR/qm | 8,80-9,20 EUR/qm |
| Transaktionsvolumen | 8,2 Mrd. EUR | 8,5 Mrd. EUR | 9-10 Mrd. EUR |
| Nettoanfangsrendite (Core) | 3,5 % | 4,3 % | 4,0-4,5 % |
Rendite und Kennzahlen
| Segment | Nettoanfangsrendite | Miete (EUR/qm) | Typischer Mieter |
|---|---|---|---|
| Big Box (ab 10.000 qm) | 4,0-4,8 % | 6,50-8,50 | Amazon, DHL, Hermes |
| City Logistics (bis 5.000 qm) | 4,5-5,5 % | 8,00-12,00 | Last-Mile-Dienstleister |
| Light Industrial / Gewerbeparks | 5,0-6,5 % | 5,50-8,00 | Handwerk, KMU, Produktion |
| Kühllogistik | 5,0-6,0 % | 9,00-14,00 | Lebensmittelhandel, Pharma |
Kaufpreis: 350.000 EUR für 200 qm Halle + 50 qm Büro. Jahresmiete: 21.600 EUR (7,20 EUR/qm Durchschnitt). Bruttomietrendite: 6,2 %. Bewirtschaftungskosten: 12 % = 2.592 EUR (Logistik hat niedrige Bewirtschaftungskosten). Nettomietrendite: 5,4 %. Mietvertrag: 10 Jahre, indexiert.
Typen von Logistikimmobilien
- Big Box / Distributionszentren (ab 10.000 qm): Grosse Hallen für Zentrallager. Typische Mieter: Amazon, DHL, Grosshändler. Hallenhöhe 10-12 m, Rampen, Sprinkleranlage. Investitionsvolumen: ab 10 Mio. EUR.
- City Logistics (1.000-5.000 qm): Letzte-Meile-Standorte in Stadtrandlagen. Wachsendes Segment durch Same-Day-Delivery. Höhere Mieten, kürzere Vertragslaufzeiten.
- Light Industrial / Gewerbeparks: Kombination aus Halle, Büro und Freifläche. Multi-Tenant. Für Privatanleger der zugänglichste Einstieg (ab 200.000-500.000 EUR).
- Kühllogistik: Spezialisierte Hallen mit Kühl-/Tiefkühltechnik. Sehr hohe Mieten, aber auch hohe Baukosten. Nischenmarkt.
Top-Logistikstandorte in Deutschland
| Region | Stärke | Spitzenmiete | Leerstand |
|---|---|---|---|
| Rhein-Main (Frankfurt, Offenbach) | Flughafen-Hub, Finanzlogistik | 8,50 EUR/qm | 1,5 % |
| Hamburg | Hafen, Aussenhandel | 7,80 EUR/qm | 2,0 % |
| Ruhrgebiet (Dortmund, Duisburg) | Zentrale Lage, günstige Flächen | 6,80 EUR/qm | 2,5 % |
| Berlin/Brandenburg | Wachstumsregion, E-Commerce | 7,50 EUR/qm | 1,8 % |
| Leipzig/Halle | DHL-Hub, zentrale Lage | 6,20 EUR/qm | 2,2 % |
| München/Sudbayern | Kaufkraft, Automotive | 9,00 EUR/qm | 0,8 % |
Steuerliche Aspekte
- AfA: 3 % p.a. für Neubauten (ab 2023), 2 % für Altbauten. Bei Logistikhallen ist der Gebäudeanteil hoch (80-90 %), weil der Grundstückswert bei Gewerbeflächen geringer ist.
- Umsatzsteuer-Option: Fast immer möglich und sinnvoll, da Logistikmieter gewerblich tätig sind. Vorsteuerabzug aus Bau- und Nebenkosten.
- Sonderabschreibung: Für energieeffiziente Neubauten (Effizienzhaus 40) können Sonder-AfA oder KfW-Tilgungszuschuss genutzt werden.
- Gewerbesteuer: Relevant bei gewerblichem Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze beachten).
Risiken
- Drittverwendungsfähigkeit: Spezialisierte Logistikhallen (Kühl, Hochregal) sind schwer umzunutzen. Standard-Hallen lassen sich leichter weitervermieten.
- E-Commerce-Abhängigkeit: Ein Rückgang des Online-Handels würde die Nachfrage reduzieren. Diversifizieren Sie über verschiedene Mieter und Segmente.
- Bodenkontamination: Bei Gewerbe- und Logistikflächen prüft das Dü-Diligence-Gutachten auf Altlasten. Sanierungskosten können erheblich sein.
- Baurecht: Logistikflächen benötigen Gewerbe- oder Industriegebiet-Ausweisung. Genehmigungen für Neubauten werden zunehmend restriktiver (Flächenversiegelung).
Einstiegsmöglichkeiten
- Light Industrial / Gewerbeparks: Einzelne Einheiten ab 200.000-500.000 EUR. Guter Einstieg für Privatanleger.
- Offene Immobilienfonds mit Logistikfokus: Ab 50 EUR Sparrate. Beispiele: Deka Immobilien Europa, DWS Grundbesitz Europa (beide mit steigendem Logistikanteil).
- Logistik-REITs: Börsennotiert, z.B. CTP (Niederlande), Segro (UK). Täglich handelbar, ab 50 EUR.
- Geschlossene Fonds: Ab 10.000 EUR, typisch 10-15 Jahre Laufzeit. Höhere Rendite, aber illiquide.
Häufige Fragen
Warum sind Logistikimmobilien so gefragt?
Drei Megatrends treiben die Nachfrage: E-Commerce-Wachstum, Nearshoring (Verlagerung von Lieferketten näher an den Endkunden) und die Professionalisierung der Letzten Meile. Gleichzeitig ist das Angebot begrenzt, weil Kommunen zunehmend restriktiv bei Neubau-Genehmigungen für Logistikflächen sind.
Kann ich als Privatperson Logistikimmobilien kaufen?
Ja. Der einfachste Weg sind Light-Industrial-Einheiten in Gewerbeparks (ab 200.000-500.000 EUR) oder Beteiligungen über Fonds. Grosse Distributionszentren (ab 10 Mio. EUR) sind für institutionelle Anleger reserviert.
Wie hoch ist die typische Mietvertragslaufzeit?
Big-Box-Logistik: 10-15 Jahre, oft mit Verlängerungsoptionen. City Logistics: 5-10 Jahre. Light Industrial: 5-7 Jahre. Längere Vertragslaufzeiten senken das Risiko und verbessern die Finanzierungskonditionen.
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Geprüft von Lucas Siebeking
COO der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als COO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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