Das Wichtigste in Kürze
- Gewerbeimmobilien bieten höhere Renditen als Wohnimmobilien (4-8 % Brutto), aber auch höhere Risiken
- Finanzierung erfordert typisch 30-40 % Eigenkapital -- mehr als bei Wohnimmobilien
- Due Diligence ist entscheidend: Mietverträge, Baurecht, Altlasten, Energieeffizienz prüfen
- Gewerbemietvertrag bietet mehr Gestaltungsfreiheit als Wohnmietvertrag (Umlage aller Nebenkosten möglich)
- Umsatzsteuer-Option ermöglicht Vorsteuerabzug aus Kaufnebenkosten und Sanierung
Gewerbeimmobilien-Typen im Überblick
| Typ | Typische Rendite | Typischer Kaufpreis | Risiko |
|---|---|---|---|
| Büroimmobilie | 4,0-6,5 % | ab 150.000 EUR | Mittel (Remote Work) |
| Einzelhandel | 4,5-7,0 % | ab 200.000 EUR | Hoch (E-Commerce) |
| Logistik / Halle | 4,5-6,5 % | ab 250.000 EUR | Gering-Mittel |
| Gastronomie | 5,0-8,0 % | ab 150.000 EUR | Hoch (Mieterbonität) |
| Praxis / Arzt | 4,0-5,5 % | ab 200.000 EUR | Gering (stabile Mieter) |
| Gewerbeparks (Multi-Tenant) | 5,0-7,0 % | ab 300.000 EUR | Mittel |
Kaufablauf bei Gewerbeimmobilien
Der Kaufablauf unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom Wohnimmobilienkauf:
- Objektsuche und Vorauswahl: Gewerbemakler, ImmoScout24 Gewerbe, Off-Market-Netzwerke. Exposee-Prüfung auf Plausibilität der Mieteinnahmen.
- Letter of Intent (LOI): Bei größeren Objekten (ab 500.000 EUR) üblich. Unverbindliche Absichtserklärung mit Eckdaten.
- Due Diligence: Umfassende Prüfung aller wirtschaftlichen, rechtlichen und technischen Aspekte (Details siehe unten).
- Finanzierungszusage: Banken benötigen Mietverträge, Grundbuchauszug, Energieausweis, Gutachten.
- Kaufvertragsverhandlung: Bei Gewerbe deutlich verhandelbarer als bei Wohnen. Üblich: Kaufpreisaufteilung (Grundstück/Gebäude), Mietgarantien, Haftungsausschlüsse.
- Notarielle Beurkundung und Übergabe: Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Übergabeprotokoll.
Finanzierung von Gewerbeimmobilien
Gewerbefinanzierungen unterscheiden sich grundlegend von Wohnbaufinanzierungen:
| Merkmal | Wohnimmobilie | Gewerbeimmobilie |
|---|---|---|
| Eigenkapital | 10-20 % | 30-40 % |
| Zinssatz (Aufschlag) | Basis | +0,3-0,8 % gegenueber Wohnen |
| Bewertung | Vergleichswert / Sachwert | Ertragswert (Mieteinnahmen entscheidend) |
| Beleihungswert | 70-90 % des Kaufpreises | 50-70 % des Kaufpreises |
| Tilgung | 1-3 % p.a. | 2-4 % p.a. (Banken wollen schnellere Tilgung) |
| Mietverträge | Nicht erforderlich | Entscheidend für Konditionen |
Wichtig: Lange Restmietvertragslaufzeiten (ab 5 Jahre) verbessern die Finanzierungskonditionen erheblich. Ein 10-Jahres-Mietvertrag mit bonitätsstarkem Mieter kann den Zinsaufschlag auf nahezu null reduzieren.
Due Diligence: Was Sie prüfen müssen
Wirtschaftliche Prüfung
- Mietverträge: Laufzeit, Kündigungsrechte, Indexierung, Staffelmiete
- Mieterliste und Bonität (Creditreform-Auskunft)
- Leerstandshistorie der letzten 5 Jahre
- Betriebskostenabrechnung der letzten 3 Jahre
- Instandhaltungsrücklagen und geplante Massnahmen
Rechtliche Prüfung
- Grundbuch: Lasten, Beschränkungen, Dienstbarkeiten, Baulasten
- Bebauungsplan: Zulässige Nutzung, Erweiterungsmöglichkeiten
- Baugenehmigungen und Nutzungsänderungen
- Denkmalschutz oder Erhaltungssatzungen
Technische Prüfung
- Bauzustand: Dach, Fassade, Haustechnik, Aufzug
- Energieausweis und energetischer Zustand
- Altlasten-Gutachten (besonders bei ehemaligem Gewerbe/Industrie)
- Brandschutz-Auflagen
Gewerbemietvertrag: Vorteile für Vermieter
Der Gewerbemietvertrag bietet gegenueber dem Wohnmietvertrag erhebliche Vorteile:
- Freie Mietpreisgestaltung: Keine Mietpreisbremse, keine Kappungsgrenze
- Umfassende Nebenkostenumlage: Nahezu alle Kosten umlagefähig, auch Verwaltungskosten und Instandhaltung
- Langfristige Bindung: 5-15 Jahre Laufzeit mit Verlängerungsoptionen üblich
- Indexmietvertrag: Automatische Mietanpassung an den Verbraucherpreisindex
- Schriftformerfordernis: Gewerbemietverträge über 1 Jahr müssen schriftlich sein, sonst gelten sie als unbefristet
Steuerliche Aspekte
- Umsatzsteuer-Option: Optierung zur USt ermöglicht Vorsteuerabzug aus Kaufnebenkosten und Sanierung. Spart bei 300.000 EUR Kaufpreis ca. 20.000 EUR an Grunderwerbsteuer-Vorsteuer.
- AfA: 3 % p.a. für Neubauten (ab 2023), 2 % für Altbauten. Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag dokumentieren.
- Sofortabzug: Erhaltungsaufwendungen (bis 15 % des Gebäudewerts in den ersten 3 Jahren) sofort absetzbar.
- Gewerbesteuer: Bei Vermietung an gewerbliche Mieter keine Gewerbesteuer für den Vermieter (erweiterte Kürzung nach Paragraf 9 Nr. 1 GewStG). Achtung: Entfällt bei gewerblicher Prägung.
Typische Fehler beim Gewerbeimmobilien-Kauf
- Mietverträge nicht gelesen: Kündigungsrechte, Mietminderungsgründe, Nebenkostenregelungen im Detail prüfen
- Mieterbonität nicht geprüft: Ein hoher Mietpreis nützt nichts, wenn der Mieter nach 12 Monaten insolvent ist
- Altlasten übersehen: Bei Gewerbegrundtücken ist eine Altlastenuntersuchung Pflicht
- Drittverwendungsfähigkeit ignoriert: Was passiert, wenn der aktuelle Mieter auszieht?
- Kaufpreisaufteilung vergessen: Ohne vertragliche Regelung legt das Finanzamt die Aufteilung fest -- oft ungüntig
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Typisch 30-40 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR sollten Sie 100.000-130.000 EUR Eigenkapital mitbringen.
Ist die Grunderwerbsteuer bei Gewerbe höher?
Nein, der Steuersatz ist identisch (3,5-6,5 % je nach Bundesland). Aber: Bei Umsatzsteuer-Option können Sie die Grunderwerbsteuer als Vorsteuer geltend machen, wenn die Immobilie umsatzsteuerpflichtig vermietet wird.
Was ist ein Triple-Net-Mietvertrag?
Bei einem Triple-Net-Vertrag trägt der Mieter sämtliche Kosten: Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung und Grundsteuer. Der Vermieter erhält eine Nettomiete und hat faktisch keinen Aufwand. Üblich bei Single-Tenant-Objekten mit bonitätsstarken Mietern.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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