Das Wichtigste in Kuerze
- Logistikimmobilien sind seit 2020 die staerkste Assetklasse im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt
- Nettoanfangsrenditen liegen bei 4,0-5,5 % fuer Core-Objekte, Value-Add bei 5,5-7,0 %
- E-Commerce-Wachstum treibt strukturelle Nachfrage: 5-8 Millionen qm Neubedarf jaehrlich
- Typische Mietvertragslaufzeiten: 10-15 Jahre mit bonitaetsstarken Mietern (Amazon, DHL, Hermes)
- Transaktionsvolumen 2024: ca. 8,5 Mrd. EUR in Deutschland
Logistikmarkt Deutschland: Strukturelles Wachstum
Deutschland ist mit einem Logistikflaechenbestand von ueber 500 Millionen qm der groesste Logistikmarkt Europas. Der E-Commerce-Anteil am Einzelhandel lag 2024 bei ca. 15 % und waechst jaehrlich um 2-3 Prozentpunkte. Jeder zusaetzliche Prozentpunkt E-Commerce erzeugt einen Bedarf von ca. 1,5 Millionen qm zusaetzlicher Logistikflaeche.
Der Flaechenumsatz lag 2024 bei rund 6,5 Millionen qm (CBRE, JLL). Die Leerstandsquote in Top-Logistikregionen betraegt nur 1,5-3,0 % -- praktisch Vollvermietung.
| Kennzahl | 2020 | 2024 | Prognose 2025 |
|---|---|---|---|
| Flaechenumsatz DE | 6,8 Mio. qm | 6,5 Mio. qm | 6,5-7,0 Mio. qm |
| Leerstandsquote | 2,8 % | 2,2 % | 2,0-2,5 % |
| Spitzenmiete (Top-Standorte) | 6,50 EUR/qm | 8,50 EUR/qm | 8,80-9,20 EUR/qm |
| Transaktionsvolumen | 8,2 Mrd. EUR | 8,5 Mrd. EUR | 9-10 Mrd. EUR |
| Nettoanfangsrendite (Core) | 3,5 % | 4,3 % | 4,0-4,5 % |
Rendite und Kennzahlen
| Segment | Nettoanfangsrendite | Miete (EUR/qm) | Typischer Mieter |
|---|---|---|---|
| Big Box (ab 10.000 qm) | 4,0-4,8 % | 6,50-8,50 | Amazon, DHL, Hermes |
| City Logistics (bis 5.000 qm) | 4,5-5,5 % | 8,00-12,00 | Last-Mile-Dienstleister |
| Light Industrial / Gewerbeparks | 5,0-6,5 % | 5,50-8,00 | Handwerk, KMU, Produktion |
| Kuehllogistik | 5,0-6,0 % | 9,00-14,00 | Lebensmittelhandel, Pharma |
Kaufpreis: 350.000 EUR fuer 200 qm Halle + 50 qm Buero. Jahresmiete: 21.600 EUR (7,20 EUR/qm Durchschnitt). Bruttomietrendite: 6,2 %. Bewirtschaftungskosten: 12 % = 2.592 EUR (Logistik hat niedrige Bewirtschaftungskosten). Nettomietrendite: 5,4 %. Mietvertrag: 10 Jahre, indexiert.
Typen von Logistikimmobilien
- Big Box / Distributionszentren (ab 10.000 qm): Grosse Hallen fuer Zentrallager. Typische Mieter: Amazon, DHL, Grosshaendler. Hallenhoehe 10-12 m, Rampen, Sprinkleranlage. Investitionsvolumen: ab 10 Mio. EUR.
- City Logistics (1.000-5.000 qm): Letzte-Meile-Standorte in Stadtrandlagen. Wachsendes Segment durch Same-Day-Delivery. Hoehere Mieten, kuerzere Vertragslaufzeiten.
- Light Industrial / Gewerbeparks: Kombination aus Halle, Buero und Freiflaeche. Multi-Tenant. Fuer Privatanleger der zugaenglichste Einstieg (ab 200.000-500.000 EUR).
- Kuehllogistik: Spezialisierte Hallen mit Kuehl-/Tiefkuehltechnik. Sehr hohe Mieten, aber auch hohe Baukosten. Nischenmarkt.
Top-Logistikstandorte in Deutschland
| Region | Staerke | Spitzenmiete | Leerstand |
|---|---|---|---|
| Rhein-Main (Frankfurt, Offenbach) | Flughafen-Hub, Finanzlogistik | 8,50 EUR/qm | 1,5 % |
| Hamburg | Hafen, Aussenhandel | 7,80 EUR/qm | 2,0 % |
| Ruhrgebiet (Dortmund, Duisburg) | Zentrale Lage, guenstige Flaechen | 6,80 EUR/qm | 2,5 % |
| Berlin/Brandenburg | Wachstumsregion, E-Commerce | 7,50 EUR/qm | 1,8 % |
| Leipzig/Halle | DHL-Hub, zentrale Lage | 6,20 EUR/qm | 2,2 % |
| Muenchen/Sudbayern | Kaufkraft, Automotive | 9,00 EUR/qm | 0,8 % |
Steuerliche Aspekte
- AfA: 3 % p.a. fuer Neubauten (ab 2023), 2 % fuer Altbauten. Bei Logistikhallen ist der Gebaeudeanteil hoch (80-90 %), weil der Grundstueckswert bei Gewerbeflaechen geringer ist.
- Umsatzsteuer-Option: Fast immer moeglich und sinnvoll, da Logistikmieter gewerblich taetig sind. Vorsteuerabzug aus Bau- und Nebenkosten.
- Sonderabschreibung: Fuer energieeffiziente Neubauten (Effizienzhaus 40) koennen Sonder-AfA oder KfW-Tilgungszuschuss genutzt werden.
- Gewerbesteuer: Relevant bei gewerblichem Grundstueckshandel (Drei-Objekt-Grenze beachten).
Risiken
- Drittverwendungsfaehigkeit: Spezialisierte Logistikhallen (Kuehl, Hochregal) sind schwer umzunutzen. Standard-Hallen lassen sich leichter weitervermieten.
- E-Commerce-Abhaengigkeit: Ein Rueckgang des Online-Handels wuerde die Nachfrage reduzieren. Diversifizieren Sie ueber verschiedene Mieter und Segmente.
- Bodenkontamination: Bei Gewerbe- und Logistikflaechen prueft das Due-Diligence-Gutachten auf Altlasten. Sanierungskosten koennen erheblich sein.
- Baurecht: Logistikflaechen benoetigen Gewerbe- oder Industriegebiet-Ausweisung. Genehmigungen fuer Neubauten werden zunehmend restriktiver (Flaechenversiegelung).
Einstiegsmoeglichkeiten
- Light Industrial / Gewerbeparks: Einzelne Einheiten ab 200.000-500.000 EUR. Guter Einstieg fuer Privatanleger.
- Offene Immobilienfonds mit Logistikfokus: Ab 50 EUR Sparrate. Beispiele: Deka Immobilien Europa, DWS Grundbesitz Europa (beide mit steigendem Logistikanteil).
- Logistik-REITs: Boersennotiert, z.B. CTP (Niederlande), Segro (UK). Taeglich handelbar, ab 50 EUR.
- Geschlossene Fonds: Ab 10.000 EUR, typisch 10-15 Jahre Laufzeit. Hoehere Rendite, aber illiquide.
Haeufige Fragen
Warum sind Logistikimmobilien so gefragt?
Drei Megatrends treiben die Nachfrage: E-Commerce-Wachstum, Nearshoring (Verlagerung von Lieferketten naeher an den Endkunden) und die Professionalisierung der Letzten Meile. Gleichzeitig ist das Angebot begrenzt, weil Kommunen zunehmend restriktiv bei Neubau-Genehmigungen fuer Logistikflaechen sind.
Kann ich als Privatperson Logistikimmobilien kaufen?
Ja. Der einfachste Weg sind Light-Industrial-Einheiten in Gewerbeparks (ab 200.000-500.000 EUR) oder Beteiligungen ueber Fonds. Grosse Distributionszentren (ab 10 Mio. EUR) sind fuer institutionelle Anleger reserviert.
Wie hoch ist die typische Mietvertragslaufzeit?
Big-Box-Logistik: 10-15 Jahre, oft mit Verlaengerungsoptionen. City Logistics: 5-10 Jahre. Light Industrial: 5-7 Jahre. Laengere Vertragslaufzeiten senken das Risiko und verbessern die Finanzierungskonditionen.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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