Das Wichtigste in Kuerze
- Der Verkehrswert (= Marktwert) ist der Preis, der im gewoehnlichen Geschaeftsverkehr erzielt werden kann (Paragraf 194 BauGB)
- Drei normierte Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert (ImmoWertV 2021)
- Wichtig fuer: Kauf/Verkauf, Finanzierung, Erbschaft/Schenkung, Scheidung, Enteignung
- Ein Vollgutachten kostet 1.500-4.000 EUR, ist aber bei Rechtsstreitigkeiten oft Pflicht
- Online-Bewertungen (Sprengnetter, ImmoScout24) liefern nur eine grobe Orientierung
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert einer Immobilie ist gesetzlich definiert in Paragraf 194 BauGB: Er wird durch den Preis bestimmt, der im gewoehnlichen Geschaeftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsaechlichen Eigenschaften zu einem bestimmten Stichtag erzielbar waere. Ungewoehnliche oder persoenliche Verhaeltnisse bleiben ausser Betracht.
Die Begriffe Verkehrswert und Marktwert sind identisch (Paragraf 194 BauGB, Satz 2). In der Praxis werden beide synonym verwendet.
Drei Ermittlungsverfahren
| Verfahren | Grundlage | Anwendung | Genauigkeit |
|---|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Preise vergleichbarer Objekte | Eigentumswohnungen, Reihenhaeuser, Grundstuecke | Hoch (bei ausreichend Vergleichsdaten) |
| Ertragswertverfahren | Nachhaltige Mieteinnahmen | Vermietete Objekte, Kapitalanlagen | Hoch (bei stabiler Vermietung) |
| Sachwertverfahren | Herstellungskosten - Abnutzung | Eigengenutzte EFH, Spezialobjekte | Mittel (Marktanpassung noetig) |
In der Praxis wenden Gutachter oft mehrere Verfahren an und gewichten die Ergebnisse. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung koennten z.B. Ertragswert (60 %) und Vergleichswert (40 %) kombiniert werden.
Einflussfaktoren auf den Verkehrswert
- Lage: Der mit Abstand wichtigste Faktor. Makrolage (Stadt, Region) und Mikrolage (Strasse, Umgebung, Infrastruktur)
- Groesse und Zuschnitt: Wohnflaeche, Grundstuecksgroesse, Raumaufteilung
- Baujahr und Zustand: Modernisierungsgrad, energetischer Zustand, Sanierungsstau
- Ausstattung: Heizung, Bad, Kueche, Bodenbelaege, Balkon/Terrasse
- Mietverhaeltnisse: Laufende Mietvertraege koennen wertsteigend (langfristiger Mieter) oder wertmindernd (unter Marktmiete) sein
- Rechtliche Einschraenkungen: Erbbaurecht, Denkmalschutz, Wegerechte, Baulasten
Anlaesse fuer die Verkehrswertermittlung
- Kauf oder Verkauf: Orientierung fuer die Preisfindung
- Finanzierung: Banken ermitteln den Beleihungswert (typisch 70-90 % des Verkehrswerts)
- Erbschaft und Schenkung: Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert fuer die Erbschaftsteuer
- Scheidung: Vermoegenaufteilung erfordert einen stichtagsbezogenen Verkehrswert
- Zwangsversteigerung: Das Gericht laesst ein Verkehrswertgutachten erstellen
- Bilanzierung: Unternehmen benoetigen Verkehrswerte fuer die Bilanz (HGB/IFRS)
Gutachten: Kosten und Ablauf
| Gutachtenart | Kosten | Dauer | Verwendung |
|---|---|---|---|
| Vollgutachten (oeffentl. bestellt) | 1.500-4.000 EUR | 4-8 Wochen | Gericht, Finanzamt, Erbstreit |
| Kurzgutachten | 300-800 EUR | 1-2 Wochen | Kauf/Verkauf-Entscheidung |
| Online-Bewertung | 0-100 EUR | Sofort | Erste Orientierung |
Haeufige Fragen
Ist der Verkehrswert gleich dem Kaufpreis?
Nicht zwingend. Der Verkehrswert ist ein rechnerisch ermittelter Wert, der Kaufpreis das Ergebnis einer Verhandlung. In der Praxis liegen beide oft nah beieinander, aber Sonderfaktoren (Zeitdruck, persoenliche Verhaeltnisse, Bieter-Wettbewerb) koennen zu Abweichungen fuehren.
Kann das Finanzamt einen anderen Wert ansetzen als mein Gutachter?
Ja. Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG), das eigene (vereinfachte) Verfahren verwendet. Wenn der Finanzamt-Wert hoeher liegt als der tatsaechliche Verkehrswert, koennen Sie ein Sachverstaendigengutachten vorlegen, um den niedrigeren Wert nachzuweisen (Paragraf 198 BewG).
Wie aktuell muss ein Verkehrswertgutachten sein?
Der Verkehrswert ist stichtagsbezogen. Fuer Gerichtsverfahren oder Erbschaftsteuer muss das Gutachten den Wert zu einem bestimmten Stichtag ermitteln. Fuer einen Kauf reicht ein Gutachten, das nicht aelter als 6-12 Monate ist. Bei schnell veraendernden Maerkten kann eine Aktualisierung noetig sein.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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