- Gesetzliche Pflicht: Jeder Immobilienkauf in Deutschland erfordert notarielle Beurkundung (§311b BGB)
- Kosten: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises fuer Notarleistungen, plus ca. 0,5 % Grundbuchgebuehren
- Nicht verhandelbar: Notargebuehren sind im GNotKG gesetzlich festgelegt – alle Notare berechnen gleich
- Grundschuld extra: Die Grundschuldbestellung fuer die Bank kostet nochmal ca. 0,3–0,5 % des Darlehensbetrags
- Wer zahlt? In der Regel der Kaeufer – der Kaufvertrag kann aber Abweichendes regeln
Dieser Ratgeber dient der Orientierung. Konkrete Notarkosten haengen vom Kaufpreis und der Komplexitaet ab. Alle Angaben ohne Gewaehr.
1. Warum brauche ich einen Notar?
In Deutschland ist der Kauf einer Immobilie nur mit notarieller Beurkundung rechtswirksam. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, beide Parteien neutral zu beraten, den Kaufvertrag zu erstellen und den gesamten Ablauf zu koordinieren:
- Erstellung und Verlesung des Kaufvertrags
- Eintragung der Auflassungsvormerkung (Sicherung des Kaeufers)
- Einholung des Vorkaufsrechtsverzichts der Gemeinde
- Faelligkeitsmitteilung (Signal fuer die Kaufpreiszahlung)
- Veranlassung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch
- Grundschuldbestellung fuer die Bank (bei Finanzierung)
Sie haben als Kaeufer das Recht, den Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Notartermin zu erhalten. Nutzen Sie diese Zeit, um den Entwurf gruendlich zu lesen und Fragen vorzubereiten.
2. Notarkosten im Detail
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind abhaengig vom Kaufpreis (Geschaeftswert).
| Kaufpreis | Notarkosten (ca.) | Grundbuchkosten (ca.) | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 1.200 € | 600 € | 1.800 € (1,8 %) |
| 200.000 € | 2.100 € | 1.000 € | 3.100 € (1,55 %) |
| 300.000 € | 2.700 € | 1.350 € | 4.050 € (1,35 %) |
| 400.000 € | 3.300 € | 1.650 € | 4.950 € (1,24 %) |
| 500.000 € | 3.800 € | 1.900 € | 5.700 € (1,14 %) |
| 750.000 € | 5.100 € | 2.550 € | 7.650 € (1,02 %) |
| 1.000.000 € | 6.300 € | 3.150 € | 9.450 € (0,95 %) |
Hinweis: Angaben sind Richtwerte. Die tatsaechlichen Kosten koennen je nach Komplexitaet leicht abweichen.
3. Rechenbeispiel: Notarkosten bei 350.000 €
| Position | Betrag (ca.) |
|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag (2,0-fache Gebuehr) | 2.000 € |
| Vollzugstaetigkeiten (0,5-fache Gebuehr) | 500 € |
| Betreuungsgebuehr (0,5-fache Gebuehr) | 500 € |
| Auslagen (Kopien, Porto, Grundbucheinsicht) | 100 € |
| MwSt. auf Notarkosten (19 %) | 589 € |
| Notarkosten Kaufvertrag | 3.689 € |
| Grundbuch: Auflassungsvormerkung | 525 € |
| Grundbuch: Eigentumsumschreibung | 1.050 € |
| Gesamt Notar + Grundbuch (Kaufvertrag) | 5.264 € (1,5 %) |
4. Grundschuldkosten (bei Finanzierung)
Wenn Sie mit einem Bankdarlehen finanzieren, verlangt die Bank eine Grundschuld als Sicherheit. Diese muss ebenfalls notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden – zusaetzlich zu den Kaufvertragskosten.
| Darlehensbetrag | Notarkosten Grundschuld (ca.) | Grundbuch Grundschuld (ca.) | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 435 € | 435 € | 870 € |
| 300.000 € | 635 € | 635 € | 1.270 € |
| 400.000 € | 835 € | 835 € | 1.670 € |
Viele Kaufnebenkosten-Rechner beruecksichtigen nur den Kaufvertrag und vergessen die Grundschuldkosten. Rechnen Sie immer beide Posten zusammen – das kann bei hohen Darlehen 1.000–2.000 € Differenz ausmachen.
5. Ablauf des Notartermins
- Entwurf erhalten (14 Tage vorher): Lesen Sie den Vertrag gruendlich und notieren Sie Fragen
- Identitaetspruefung: Personalausweis/Reisepass mitbringen
- Verlesung: Der Notar liest den gesamten Vertrag vor – das dauert 45–90 Minuten
- Fragen klaeren: Stellen Sie jede Frage – dafuer ist der Notar da
- Unterschrift: Beide Parteien und der Notar unterschreiben
- Nachbereitung: Notar veranlasst Auflassungsvormerkung, Vorkaufsrechtsverzicht, Faelligkeitsmitteilung
6. Praxis-Tipps
- Notarwahl: Als Kaeufer duerfen Sie den Notar waehlen – und sollten das auch tun
- Entwurf gruendlich pruefen: Übergabetermin, Inventar, Maengelausschluss, Faelligkeitsbedingungen
- Inventar separat: Bewegliches Inventar im Kaufvertrag ausweisen spart Grunderwerbsteuer
- Finanzierung vorher klaeren: Die Bank braucht den Kaufvertragsentwurf fuer die Darlehenszusage
- Alle Fragen stellen: Der Notar ist neutral und zur Beratung verpflichtet – nutzen Sie das
Immobilienkauf professionell begleiten lassen
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Kostenlose Beratung starten →7. FAQ: Haeufige Fragen zu Notarkosten
Kann ich die Notarkosten verhandeln?
Wer zahlt die Notarkosten?
Wann muss ich die Notarkosten bezahlen?
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
8. Fazit
Notarkosten sind beim Immobilienkauf nicht verhandelbar, aber planbar. Rechnen Sie mit ca. 1,5–2 % des Kaufpreises fuer Notar + Grundbuch (inkl. Grundschuld). Der wichtigste Tipp: Lesen Sie den Kaufvertragsentwurf gruendlich und stellen Sie jede Frage im Notartermin.
Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: BGB, Gutachterausschüsse, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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