- Eigentum entsteht durch Grundbucheintragung: Nicht der Kaufvertrag, sondern die Eintragung im Grundbuch macht Sie zum Eigentuemer (§873 BGB)
- 3 Abteilungen: Abt. I (Eigentuemer), Abt. II (Lasten und Beschraenkungen), Abt. III (Grundpfandrechte/Hypotheken)
- Auflassungsvormerkung: Schuetzt den Kaeufer zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung
- Dauer: 4–12 Wochen fuer die Eigentumsumschreibung (je nach Grundbuchamt)
- Kosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises fuer die Grundbucheintragung
Dieser Ratgeber dient der Orientierung. Fuer verbindliche Auskuenfte wenden Sie sich an einen Notar.
1. Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein oeffentliches Register, das beim Amtsgericht (Grundbuchamt) gefuehrt wird. Es dokumentiert fuer jedes Grundstueck in Deutschland, wer Eigentuemer ist und welche Rechte und Belastungen darauf liegen.
Das Grundbuch geniesst oeffentlichen Glauben (§892 BGB): Was dort eingetragen ist, gilt als richtig – auch wenn es in der Realitaet anders sein sollte. Wer ein Grundstueck vom eingetragenen Eigentuemer kauft, ist geschuetzt.
Jedes Grundbuchblatt besteht aus dem Bestandsverzeichnis (Lage, Groesse, Flurstick) und drei Abteilungen.
2. Die 3 Abteilungen des Grundbuchs
| Abteilung | Inhalt | Beispiele | Praxis-Relevanz beim Kauf |
|---|---|---|---|
| Abt. I | Eigentuemer | Name, Anteile (bei Miteigentum), Erwerbsgrund | Pruefen: Stimmt der Verkaeufer mit dem eingetragenen Eigentuemer ueberein? |
| Abt. II | Lasten und Beschraenkungen | Wegerechte, Wohnrechte, Niesbrauch, Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkungen | KRITISCH: Koennen diese Rechte Ihre Nutzung einschraenken oder den Wert mindern? |
| Abt. III | Grundpfandrechte | Grundschulden, Hypotheken | Werden diese bei Verkauf geloescht? Notar regelt das im Kaufvertrag |
Ein Wohnrecht oder Niesbrauch in Abt. II kann bedeuten, dass eine Person das Recht hat, die Immobilie zu bewohnen – auch nach dem Verkauf. Solche Rechte mindern den Wert erheblich und muessen vor dem Kauf geklaert werden.
3. Ablauf der Grundbuch-Eintragung beim Kauf
- Notarielle Beurkundung: Kaufvertrag wird unterschrieben
- Auflassungsvormerkung: Notar beantragt Eintragung in Abt. II – schuetzt den Kaeufer (Dauer: 1–3 Wochen)
- Vorkaufsrechtsverzicht: Gemeinde erklaert, dass sie kein Vorkaufsrecht ausueben will
- Grunderwerbsteuer: Kaeufer zahlt → Finanzamt stellt Unbedenklichkeitsbescheinigung aus
- Kaufpreiszahlung: Nach Faelligkeitsmitteilung des Notars
- Loeschung alter Grundschulden: Verkaeufer loest bestehende Grundschulden ab
- Eigentumsumschreibung: Notar beantragt Eintragung in Abt. I – Sie werden Eigentuemer
- Neue Grundschuld: Ihre Finanzierungsbank wird in Abt. III eingetragen
4. Kosten der Grundbuch-Eintragung
| Eintragung | Kosten (ca.) | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|
| Auflassungsvormerkung | 0,15 % (halbe Gebuehr) | Kaufpreis |
| Eigentumsumschreibung | 0,3 % (volle Gebuehr) | Kaufpreis |
| Grundschuld Neubestellung | 0,3 % | Darlehensbetrag |
| Loeschung alte Grundschuld | ca. 0,1 % | Betrag der Grundschuld |
Vertiefung: Grundbuchkosten im Detail
5. Dauer der Grundbuch-Eintragung
| Schritt | Typische Dauer |
|---|---|
| Auflassungsvormerkung | 1–3 Wochen nach Beurkundung |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung | 4–8 Wochen (abhaengig vom Finanzamt) |
| Eigentumsumschreibung | 4–12 Wochen nach Zahlung aller Voraussetzungen |
| Gesamt: Notartermin bis Eigentuemer | 2–4 Monate |
6. Auflassungsvormerkung: Ihr Schutz
Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung in Abt. II des Grundbuchs und schuetzt Sie als Kaeufer in der Zeit zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung. Sie verhindert, dass der Verkaeufer die Immobilie nochmal verkauft oder zusaetzlich belastet.
Zahlen Sie den Kaufpreis erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung. Das ist Standard und wird im Kaufvertrag als Faelligkeitsvoraussetzung geregelt. Ohne Vormerkung haben Sie kein Sicherheitsnetz.
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Kostenlose Beratung starten →7. FAQ: Haeufige Fragen zur Grundbuch-Eintragung
Wann bin ich offiziell Eigentuemer?
Kann ich einen Grundbuchauszug anfordern?
Was passiert bei Fehlern im Grundbuch?
Kann ich das Grundbuch vor dem Kauf einsehen?
8. Fazit
Die Grundbuch-Eintragung ist der letzte Schritt, der Sie zum Eigentuemer macht. Zwischen Notartermin und Eintragung liegen typischerweise 2–4 Monate. Die Auflassungsvormerkung schuetzt Sie in dieser Zwischenzeit. Pruefen Sie vor dem Kauf immer alle drei Abteilungen des Grundbuchs – besonders Abt. II auf Lasten und Beschraenkungen.
Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: BGB, Gutachterausschüsse, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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