- Bruttorendite von mindestens 4-5%
- Eigenkapital für 20-30% des Kaufpreises
- Anlagehorizont von mindestens 10 Jahren
- Standort mit positiver Entwicklung
- Stabile berufliche und finanzielle Situation
- Bereitschaft für Verwaltungsaufwand (oder Outsourcing)
Die 7 entscheidenden Erfolgsfaktoren
Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, hängt von vielen Faktoren ab. Diese 7 Punkte entscheiden über Ihren Erfolg:
Der wichtigste Faktor überhaupt. Ein guter Standort zeichnet sich aus durch: wirtschaftliche Stärke, Bevölkerungswachstum, gute Infrastruktur und stabilen Mietmarkt. B-Städte wie Leipzig, Dresden oder Hannover bieten oft bessere Renditen als überhitzte A-Städte.
- Bevölkerung wächst oder stabil
- Arbeitslosenquote unter Bundesdurchschnitt
- Diverse Wirtschaftsstruktur
- Gute ÖPNV-Anbindung
Die Bruttorendite sollte mindestens 4-5% betragen. Das entspricht einem Kaufpreisfaktor von 20-25 (Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete). In Top-Lagen kann auch ein Faktor von 30 akzeptabel sein – vorausgesetzt, das Wertsteigerungspotenzial stimmt.
- Bruttorendite: mind. 4-5%
- Kaufpreisfaktor: max. 25
- Nettorendite: mind. 2,5-3%
Sie sollten mindestens 10-20% des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten als Eigenkapital mitbringen. Ihr Einkommen muss stabil sein, um Kreditraten auch bei Mietausfall zu tragen. Rücklagen für unvorhergesehene Kosten sind Pflicht.
- Eigenkapital: 20-30% vom Kaufpreis
- Stabiles Einkommen
- Rücklagen für mind. 6 Monatsraten
- Gute Bonität
Immobilien sind langfristige Investments. Ein Anlagehorizont von mindestens 10 Jahren ist sinnvoll – nicht zuletzt wegen der Spekulationsfrist: Nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.
- Minimum: 10 Jahre
- Optimal: 15-20 Jahre
- Verkauf vor 10 Jahren = Steuer auf Gewinn
Ein günstiger Kaufpreis nützt nichts, wenn teure Sanierungen anstehen. Prüfen Sie: Wann wurden Dach, Heizung, Fenster zuletzt erneuert? Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage der WEG? Welche Modernisierungen sind geplant?
- Baujahr und Sanierungsstand
- Energieeffizienzklasse
- Instandhaltungsrücklage der WEG
- Geplante Sonderumlagen
Die Zinsen beeinflussen Ihre Rendite erheblich. Achten Sie auf: lange Zinsbindung (mind. 10 Jahre), ausreichende Tilgung (mind. 2%), und passende Laufzeit. Vergleichen Sie mehrere Angebote – die Unterschiede können erheblich sein.
- Zinsbindung: mind. 10 Jahre
- Tilgung: mind. 2% p.a.
- Sondertilgung vereinbaren
- Mehrere Angebote vergleichen
Je höher Ihr Steuersatz, desto mehr profitieren Sie von den Steuervorteilen. AfA-Abschreibung, Kreditzinsen und Werbungskosten können erheblich steuermindernd wirken – besonders bei Denkmalimmobilien mit bis zu 12% AfA.
- Hoher Grenzsteuersatz vorteilhaft
- AfA: 2-3% p.a. (Denkmal: bis 12%)
- Kreditzinsen absetzbar
- Steuerberater einbeziehen
Wann Sie besser verzichten sollten
- Kein Eigenkapital für Kaufnebenkosten vorhanden
- Unsichere berufliche oder finanzielle Situation
- Anlagehorizont unter 5 Jahren
- Keine Rücklagen für unvorhergesehene Kosten
- Der Kaufpreis nur durch extrem optimistische Annahmen "funktioniert"
- Sie den Markt und Standort nicht kennen
- Emotionale statt rationale Kaufentscheidung
Alternativen zum Direktkauf
Wenn der Direktkauf nicht optimal passt, gibt es Alternativen:
- Stille Beteiligung: Ab 50.000€ in Immobilienprojekte investieren – ohne Verwaltungsaufwand, mit fester Rendite von 8-16% p.a.
- Immobilienfonds: Diversifiziert, aber geringere Renditen (ca. 2-3%)
- REITs: Börsengehandelt, liquide, aber volatiler
Fazit: Lohnt sich eine Immobilie für Sie?
✓ Es lohnt sich, wenn:
- Eigenkapital 20%+ vorhanden
- Anlagehorizont 10+ Jahre
- Bruttorendite mind. 4%
- Stabiles Einkommen
- Guter Standort gewählt
- Professionelle Beratung genutzt
✗ Besser verzichten, wenn:
- Kein/wenig Eigenkapital
- Kurzfristiger Zeithorizont
- Unsichere Einkommenssituation
- Keine Rücklagen
- Emotionale Kaufentscheidung
- Kein Interesse an Immobilien
Häufige Fragen
Lohnt sich eine Immobilie trotz hoher Zinsen?
Ja, auch bei höheren Zinsen kann sich eine Immobilie lohnen – vorausgesetzt, der Kaufpreis stimmt. Höhere Zinsen haben die Kaufpreise gedrückt, was die Renditen verbessert hat. Entscheidend ist die Gesamtrechnung.
Ab welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie?
Als Faustregel: Die Bruttorendite sollte mindestens 4-5% betragen. In A-Lagen kann auch 3% akzeptabel sein (Wertsteigerung), in B-Lagen sollten 6%+ angestrebt werden.
Lohnt sich eine Immobilie als Altersvorsorge?
Ja, Immobilien eignen sich hervorragend für die Altersvorsorge. Bis zur Rente ist die Immobilie oft abbezahlt und liefert dann mietfreies Wohnen oder zusätzliche Mieteinnahmen.
Unsicher, ob es sich für Sie lohnt?
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