Mieterhöhung Vorlage: PDF & Word kostenlos

Mieterhöhung: PDF und Word direkt herunterladen

Die Vorlage enthält ein Musterschreiben mit Platzhaltern für alle Vertragsparteien, die Wohnung, bisherige und gewünschte Nettokaltmiete, Begründung und Zustimmung. Eine separate Ausfüllhilfe begleitet die Prüfung. Das PDF eignet sich zum Lesen und Ausdrucken; die Word-Datei lässt sich bearbeiten.

Redaktionelle Arbeitshilfe, keine Prüfung Ihres Einzelfalls. Das Schreiben fordert eine Zustimmung an; es ersetzt weder diese Zustimmung noch die Prüfung der materiellen Voraussetzungen. Weitere kostenlose Immobilien-Vorlagen.

So verwenden Sie die Vorlage

1. Im Mietvertrag prüfen, welche Mietart vereinbart ist und wer auf beiden Seiten Vertragspartei ist.
2. Mietentwicklung, Wohnfläche, maßgeblichen Mietspiegel und gegebenenfalls örtliche Kappungsgrenze belegen.
3. Neue Nettokaltmiete und Zeitpunkt berechnen. Die Grenze der Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze sind getrennt zu prüfen.
4. Platzhalter ersetzen, Begründung konkretisieren und Anlagen zuordnen. Eine unverändert übernommene Vorlage ist kein fertiges Erhöhungsverlangen.
5. Zugang dokumentieren und die Fristen anhand des tatsächlichen Zugangs bestimmen. Die unterschriebene Zustimmung getrennt aufbewahren.

1. Voraussetzungen vor dem Erhöhungsverlangen

Nach § 558 BGB kann eine Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden. Das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung möglich; zum vorgesehenen Wirksamkeitszeitpunkt muss die Miete grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben hierbei unberücksichtigt.

Daneben gilt grundsätzlich eine Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In durch Landesverordnung bestimmten Gebieten sind es 15 Prozent. Ob die Wohnung darunter fällt, ist anhand der aktuellen örtlichen Regelung zu prüfen. Die niedrigere Grenze aus Vergleichsmiete und Kappungsgrenze begrenzt im normalen Anwendungsfall die Zielmiete; vertragliche Besonderheiten und gesetzliche Ausnahmen sind zusätzlich zu berücksichtigen.

§ 558a BGB verlangt Textform und eine Begründung. § 558b BGB regelt Zustimmung und Fristen. Ein Vergleichsmieten-Muster passt nicht zu jeder Mietart: Index- oder Staffelmietverträge und preisgebundener Wohnraum brauchen eine gesonderte Prüfung.

2. Pflichtangaben im Erhöhungsverlangen

Das Erhöhungsverlangen nach § 558a BGB muss folgende Elemente enthalten:

3. Musterschreiben: Mieterhöhung auf Vergleichsmiete

Das folgende Muster zeigt ein vollständiges Erhöhungsverlangen auf Basis eines qualifizierten Mietspiegels. Ersetzen Sie die markierten Platzhalter durch Ihre konkreten Daten.

4. Textbausteine für verschiedene Begründungsmittel

Variante A: Qualifizierter Mietspiegel

Die oben gezeigte Begründung ist die Standardvariante. Beachten Sie: In Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel müssen die einschlägigen Angaben für die Wohnung mitgeteilt werden, soweit die Voraussetzungen des § 558a Abs. 3 erfüllt sind, auch wenn ein anderes Begründungsmittel gewählt wird (§ 558a Abs. 3 BGB). Der qualifizierte Mietspiegel hat im Prozess die Vermutungswirkung, dass die dort ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln.

Variante B: Einfacher Mietspiegel

Bei einem einfachen Mietspiegel entfällt die Vermutungswirkung, die Einordnung ist aber identisch. Formulierung: „Die begehrte Miete ist durch den Mietspiegel der [Stadt] (Stand: [Jahr]) gerechtfertigt. Es handelt sich um einen einfachen Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB. [Einordnung wie oben].“

Variante C: Sachverständigengutachten

Formulierung: „Die begehrte Miete wird durch das beigefügte Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen [Name], [Bestellungskörperschaft], vom [Datum] bestätigt. Laut Gutachten beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung [Betrag] € monatlich. Das Gutachten ist als Anlage beigefügt.“

Variante D: Drei Vergleichswohnungen

Formulierung: „Die begehrte Miete wird durch folgende drei vergleichbare Wohnungen gestützt: 1) [Straße, Hausnr., Lage, Größe, Baujahr, aktuelle Miete], 2) [...], 3) [...]. Die Wohnungen sind in Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr mit Ihrer Wohnung vergleichbar.“

5. Berechnung und Beispiele

Beispiel: Mieterhöhung mit qualifiziertem Mietspiegel

Wohnung: 65 m², Baujahr 1975, mittlere Wohnlage, Standardausstattung. Aktuelle Nettokaltmiete: 520 € (8,00 €/m²). Miete vor drei Jahren: 480 €. Modellannahmen: Für den Standort gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent; besondere Erhöhungen oder gesetzliche Ausnahmen liegen nicht vor. Die Zahlen sind keine aktuellen Werte eines örtlichen Mietspiegels.

Schritt 1: Mietspiegel prüfen. Für dieses Rechenbeispiel wird eine zutreffend ermittelte Vergleichsmiete von 9,40 Euro je Quadratmeter angenommen. In der Praxis muss dieser Wert aus dem passenden Begründungsmittel hergeleitet werden.

Schritt 2: Zielmiete berechnen. 65 m² × 9,40 € = 611,00 €.

Schritt 3: Kappungsgrenze prüfen. Miete vor 3 Jahren: 480 €. 15 % Kappung = 72 €. Maximale Miete: 480 + 72 = 552 €.

Ergebnis: Die Vergleichsmiete (611 €) liegt über der Kappungsgrenze (552 €). Die Erhöhung ist auf 552 € begrenzt. Eine spätere Erhöhung ist nicht automatisch möglich: Wartefrist, dann maßgebliche Vergleichsmiete und die weiterhin rollierende Dreijahresgrenze müssen erneut geprüft werden.

Modellrechnung: Vergleichsmiete unter der Kappungsgrenze

Weitere Modellannahmen: Wohnung mit 80 m², Baujahr 2010, gute Lage, gehobene Ausstattung. Aktuelle Miete: 880 € (11,00 €/m²). Miete vor drei Jahren: ebenfalls 880 € (keine Erhöhung in 3 Jahren). Vergleichsmiete: 12,50 €/m² = 1.000 €. Kappung 20 %: 880 + 176 = 1.056 €.

Ergebnis: Die Vergleichsmiete (1.000 €) liegt unter der Kappungsgrenze (1.056 €). Rechnerisch begrenzt hier die Vergleichsmiete auf 1.000 Euro. Ob die Erhöhung verlangt werden kann, hängt zusätzlich von Wartefrist, Vertrag, Begründung und weiteren Voraussetzungen ab.

6. Zugang und Fristen

Der Zeitpunkt des Zugangs bestimmt alle nachfolgenden Fristen. Zugang bedeutet: Das Schreiben ist so in den Machtbereich des Mieters gelangt, dass er unter normalen Umständen davon Kenntnis nehmen kann (§ 130 BGB).

Fristenberechnung

Zugangsnachweise

• Einschreiben mit Rückschein: Rückschein und Schreiben zusammen aufbewahren. Ein nicht abgeholtes Einschreiben ist kein verlässlicher Zugangsnachweis; der Inhalt des Schreibens muss ebenfalls nachvollziehbar bleiben.
• Einwurfeinschreiben: Einlieferungs- und Auslieferungsbeleg sichern. Ein bloßer Online-Trackingstatus sollte nicht als abschließender Beweis für Zugang und Inhalt behandelt werden.
• Persönliche Übergabe: Mit Empfangsbestätigung (Datum, Unterschrift) ebenfalls gut geeignet.
• E-Mail: Textform ist erfüllt, aber der Zugang ist schwerer nachweisbar. Empfehlung: Zusätzlich per Brief senden.
• Zeuge: Ein Zeuge, der den Einwurf beobachtet hat, ist möglich, aber in der Praxis umständlich.

7. Die 8 häufigsten Fehler im Erhöhungsverlangen

1. Nicht alle Mieter adressiert. Bei Ehepaaren oder WGs müssen alle Vertragspartner einzeln angeschrieben werden. Fehlt ein Name, ist das Verlangen unwirksam.
2. Nur Prozentangabe statt Euro-Betrag. „10 % mehr“ reicht nicht. Sie müssen die neue Nettokaltmiete als konkreten Euro-Betrag benennen.
3. Fehlende Mietspiegeleinordnung. Ein bloßer Verweis auf den Mietspiegel genügt nicht. Sie müssen die Merkmale Ihrer Wohnung den Mietspiegelfeldern zuordnen.
4. Warmmiete statt Kaltmiete. Das Erhöhungsverlangen bezieht sich immer auf die Nettokaltmiete, nie auf die Warmmiete.
5. Kappungsgrenze überschritten. Liegt die begehrte Miete über der Kappungsgrenze, ist das Verlangen nur bis zur zulässigen Höhe wirksam. Besser: Gleich korrekt berechnen.
6. Sperrfrist nicht eingehalten. Das Verlangen ist grundsätzlich frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich; die Miete muss bei Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB).
7. Verwalter ohne Vollmacht. Handelt ein Verwalter, muss eine Vollmacht vorliegen oder dem Schreiben beigefügt sein (§ 174 BGB).
8. Begründungsmittel und Mietspiegel passen nicht zusammen. Wenn ein qualifizierter Mietspiegel existiert, muss er auch bei Verwendung anderer Begründungsmittel ergänzend angegeben werden.

8. Häufig gestellte Fragen