Indexmiete 2026 – Berechnung, Vor-/Nachteile & Muster

1. Was ist eine Indexmiete?

Bei einer Indexmiete vereinbaren Vermieter und Mieter, dass sich die Miethöhe am Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes orientiert. Der VPI misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte in Deutschland konsumieren – also die Inflation.

Steigt der VPI, darf der Vermieter die Miete proportional erhöhen. Sinkt er (theoretisch), dürfte auch der Mieter eine Anpassung nach unten verlangen. In der Praxis ist die Indexmiete in Zeiten steigender Inflation ein attraktives Instrument für Vermieter, wenn eine Anpassung nach Textformerklärung entsprechend der Indexentwicklung wirksam wird.

Wichtig: Die Indexmiete muss von den Vertragsparteien schriftlich vereinbart werden. Eine nachträgliche Einführung ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Seit der Inflation 2022/2023 hat die Indexmiete erheblich an Bedeutung gewonnen – viele Vermieter haben zweistellige Mietsteigerungen realisiert, die mit einer normalen Vergleichsmieterhöhung nicht möglich gewesen wären.

2. Rechtsgrundlage: § 557b BGB

Die Indexmiete ist in § 557b BGB geregelt. Die wichtigsten gesetzlichen Vorgaben:

• Die Vereinbarung muss sich auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) beziehen – andere Indizes (z.B. Baukostenindex) sind nicht zulässig
• Die Miete muss für mindestens 1 Jahr unverändert bleiben, bevor die erste Indexerhöhung greifen darf
• Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen
• Die Erhöhung muss in Textform (Brief oder E-Mail reicht) erklärt werden und die eingetretene Änderung des VPI sowie die neue Miete in Euro angeben
• Die neue Miete wird ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung wirksam

Was bei Indexmiete ausgeschlossen ist

Während einer Indexmietvereinbarung sind bestimmte andere Erhöhungen ausgeschlossen oder begrenzt:

• Keine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
• Keine Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)
• Mietpreisbremse: Die §§ 556d–556g BGB können für die Ausgangsmiete gelten; nur spätere Indexanpassungen sind ausgenommen (§ 557b Abs. 4 BGB)

Ausnahme: Eine Erhöhung nach §§ 559 oder 559e BGB ist während einer Indexmiete nur unter den Voraussetzungen des § 557b Abs. 2 BGB möglich: grundsätzlich nur wegen Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat; für eine Maßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB gilt die dort genannte Ausnahme.

3. Indexmiete berechnen – die VPI-Formel

Die Berechnung der Indexmiete folgt einer einfachen Formel:

Der „Bezugs-VPI" ist der Indexstand bei Mietbeginn oder bei der letzten Anpassung. Für die konkrete Erklärung muss der Wert aus der amtlichen Reihe nachvollziehbar angegeben werden.

Rechenbeispiel 1: Erste Anpassung

Alle folgenden Indexstände sind fiktiv und dienen nur der Rechenmethode; für ein echtes Schreiben müssen die amtlich veröffentlichten Werte aus demselben Basisjahr verwendet werden. Angenommen, die Nettokaltmiete beträgt seit Januar 2022 900 €, der Bezugsindex 100,0 und der neue Index 110,0. Die Textformerklärung geht im Januar 2024 zu.

900 € × (110,0 ÷ 100,0) = 990,00 €. Das sind 90,00 € bzw. 10 % mehr. Die neue Miete ist frühestens ab 01.03.2024 zu zahlen (§ 557b Abs. 3 BGB).

Rechenbeispiel 2: Folgeanpassung

Angenommen, eine weitere Erklärung geht im Januar 2025 zu und der fiktive Index steht inzwischen bei 115,0. Die bisherige Miete beträgt 990,00 €; Bezugsindex ist 110,0.

990,00 € × (115,0 ÷ 110,0) = 1.035,00 €. Die Erhöhung beträgt 45,00 € bzw. rund 4,55 %. Die neue Miete ist frühestens ab 01.03.2025 zu zahlen, sofern die Miete mindestens ein Jahr unverändert blieb.

Wo finden Sie den aktuellen VPI?

Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den VPI monatlich auf seiner Verbraucherpreisindex-Seite und in GENESIS-Online (Tabelle 61111-0002). Prüfen Sie das Basisjahr der veröffentlichten Reihe und verwenden Sie für alten und neuen Indexstand denselben Bezugsrahmen. Ältere Reihen dürfen nicht direkt mit einer später umgestellten Basis gemischt werden.

Alternative Berechnung über prozentuale Veränderung

Statt mit absoluten VPI-Werten können Sie auch die prozentuale Veränderung nutzen: Prozentuale Änderung = (Neuer VPI - Alter VPI) ÷ Alter VPI × 100. Auch dafür müssen beide verglichenen Indexstände auf derselben Indexbasis beruhen.

4. Indexmiet-Erhöhung korrekt durchführen

Die Erhöhungserklärung muss in Textform erfolgen (§ 557b Abs. 3 BGB). Ein Brief, eine E-Mail oder ein Fax genuegt – eine mündliche Mitteilung nicht. Anders als bei der Vergleichsmieterhöhung ist keine Zustimmung erforderlich. Ohne wirksame Textformerklärung passt sich die geschuldete Miete jedoch nicht von selbst an.

Pflichtangaben in der Erhöhungserklärung

1. Die eingetretene Änderung des VPI (alter und neuer Indexstand oder prozentuale Veränderung)
2. Die daraus resultierende neue Miete in Euro (auf den Cent genau)
3. Der Zeitpunkt des Wirksamwerdens (frühestens übernächster Monat nach Zugang)

5. Vor- und Nachteile der Indexmiete für Vermieter

Wann ist die Indexmiete besonders sinnvoll?

• In Gebieten ohne qualifizierten Mietspiegel – eine Vergleichsmieterhöhung ist dort schwierig durchzusetzen
• Bei Neubau-Erstbezug – hier gibt es noch keinen Mietspiegel-Eintrag für die spezifische Wohnung
• In Hochinflationsphasen – eine erklärte Anpassung kann die Inflation abbilden
• Wenn Sie Verwaltungsaufwand minimieren wollen – keine Sachverständigengutachten, keine Vergleichswohnungen

6. Indexmiete vs. Staffelmiete – Was ist besser?

Beide Modelle bieten Planbarkeit, unterscheiden sich aber grundlegend:

Empfehlung: In Zeiten hoher oder unvorhersehbarer Inflation ist die Indexmiete für Vermieter oft vorteilhafter. Bei stabilem Preisniveau und langfristig planbaren Mietverhältnissen bietet die Staffelmiete mehr Sicherheit für beide Seiten.

7. Häufige Fehler bei der Indexmiete

1. Falscher Index: Die Klausel verweist auf einen anderen Index als den VPI (z.B. Baukostenindex oder Lebenshaltungskostenindex) – das macht die gesamte Vereinbarung nach § 557b BGB unwirksam
2. Keine Textform: Die Erhöhung wird nur mündlich oder telefonisch mitgeteilt – nicht wirksam
3. VPI-Stand fehlt: Ohne konkreten alten und neuen Indexstand im Erhöhungsschreiben kann der Mieter die Zahlung verweigern
4. 12-Monats-Frist missachtet: Zwischen Mietbeginn und erster Erhöhung oder zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen
5. Wirksamkeitszeitpunkt falsch berechnet: Die neue Miete gilt erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang – nicht ab dem nächsten Monat
6. Index und Staffel kombiniert: Prüfen Sie widersprüchliche oder parallel vereinbarte Erhöhungsmechanismen im konkreten Mietvertrag; § 557b Abs. 2 BGB erlaubt während der Indexmiete keine Erhöhung nach § 558 BGB.
7. Basisjahr-Verwirrung: Nach dem Basisjahr-Wechsel (2015 → 2020) rechnen manche Vermieter falsch – verwenden Sie immer den gleichen Bezugsrahmen

8. Häufig gestellte Fragen

9. Fazit

Eine Indexvereinbarung kann die Nettokaltmiete an den Verbraucherpreisindex koppeln. Sie ersetzt jedoch keine wirksame Erklärung, und ein steigender VPI führt nicht automatisch zu einer neuen Zahlungspflicht.

Die Vorteile: keine Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB bei einer Indexanpassung und ein objektiv nachvollziehbarer Index. Die Mietpreisbremse bleibt für die Ausgangsmiete zu prüfen. Die Nachteile zeigen sich in Phasen niedriger Inflation, wenn der Mietspiegel möglicherweise stärker steigt als der VPI. Außerdem müssen Sie die Erhöhung aktiv und formkorrekt erklären.

Weiterführende Ratgeber: Staffelmiete · Mieterhöhung · Mietvertrag erstellen · Kappungsgrenze