Wohnung vs. Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage 2026
Das Wichtigste in Kürze
- Eigentumswohnungen sind der einfachere Einstieg: ab 80.000-150.000 EUR Kaufpreis, weniger Verwaltung
- Mehrfamilienhäuser bieten bessere Mietrenditen (5-8 % brutto) und Skaleneffekte bei Verwaltung
- Das MFH diversifiziert das Mietausfallrisiko über mehrere Einheiten und Mieter
- Finanzierung eines MFH erfordert deutlich mehr Eigenkapital (100.000-300.000 EUR)
- Für Einsteiger: ETW starten, dann auf MFH skalieren
Grundlegende Unterschiede
Eine Eigentumswohnung (ETW) ist eine Einheit innerhalb eines Gebäudes. Sie sind Mitglied der WEG und teilen sich Gemeinschaftseigentum und Entscheidungen. Ein Mehrfamilienhaus (MFH) gehört Ihnen komplett. Sie entscheiden allein über alles, von der Heizung bis zur Fassade.
| Merkmal | Eigentumswohnung | Mehrfamilienhaus |
|---|---|---|
| Typischer Kaufpreis | 100.000-350.000 EUR | 400.000-2.000.000 EUR |
| Eigenkapital nötig | 20.000-70.000 EUR | 80.000-400.000 EUR |
| Anzahl Mieteinheiten | 1 | 3-20+ |
| Entscheidungsfreiheit | Eingeschränkt (WEG) | Vollständig |
| Verwaltungsaufwand | Gering | Hoch (oder Hausverwaltung) |
Rendite-Vergleich
Mehrfamilienhäuser bieten in der Regel höhere Mietrenditen als einzelne Eigentumswohnungen, weil:
- Der Quadratmeterpreis beim MFH-Kauf niedriger ist als bei der ETW (kein WEG-Aufschlag)
- Skaleneffekte bei Verwaltung und Instandhaltung
- Keine nicht-umlagefähigen Hausgelder an eine WEG
| Kennzahl | ETW (B-Stadt) | MFH 6 WE (B-Stadt) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 180.000 EUR | 750.000 EUR |
| Jahresnettomiete | 8.400 EUR | 48.000 EUR |
| Bruttomietrendite | 4,7 % | 6,4 % |
| Verwaltungskosten p.a. | 1.200 EUR | 4.800 EUR |
| Nettomietrendite | 3,5 % | 5,2 % |
Finanzierung: MFH braucht mehr Substanz
Banken finanzieren Mehrfamilienhäuser grundsätzlich gerne, weil die Mieteinnahmen aus mehreren Einheiten stabiler sind. Allerdings erwarten sie:
- 20-30 % Eigenkapital (bei ETW reichen manchmal 10-15 %)
- Nachweise über Vermietungserfahrung
- Detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung
- Ausreichendes Einkommen oder bestehendes Immobilienportfolio
Für ein MFH über 750.000 EUR brauchen Sie realistisch 150.000-225.000 EUR Eigenkapital. Das ist die grösste Hürde für Erstinvestoren.
Verwaltungsaufwand
Eine ETW in einer gut verwalteten WEG verursacht 1-3 Stunden Aufwand pro Monat. Ein MFH mit 6 Einheiten erfordert 10-20 Stunden pro Monat oder eine professionelle Hausverwaltung (300-500 EUR/Monat für ein kleines MFH).
Aufgaben beim MFH: Nebenkostenabrechnungen für alle Mieter, Handwerkerkoordination, Mieterwechsel, Schornsteinfeger, Winterdienst, Gartenpflege, Versicherungen, jährliche Rauchmelderprüfung und mehr.
Risikoprofil
ETW: Konzentriertes Risiko
Ein Mieter, ein Mietausfall = 100 % Einnahmeverlust. Dazu WEG-Risiken: andere Eigentümer können Sanierungen blockieren oder Sonderumlagen beschliessen, die Ihre Rendite belasten.
MFH: Diversifiziertes Mietrisiko
Bei 6 Einheiten bedeutet ein Leerstand nur 17 % Einnahmeausfall. Dafür ist das Gesamtinvestment größer und das Klumpenrisiko auf Standortebene höher. Ein Gebäudeschaden (Rohrbruch, Brand) trifft alle Einheiten gleichzeitig.
Empfohlene Einstiegsstrategie
- Phase 1: Erste ETW als Kapitalanlage (100.000-200.000 EUR). Erfahrung sammeln mit Mietern, Finanzierung, Steuererklärung.
- Phase 2: Zweite ETW in einer anderen Stadt zur Diversifikation.
- Phase 3: Wenn Erfahrung und Eigenkapital aufgebaut, erstes MFH (3-6 Einheiten).
- Phase 4: Portfolio mit Mix aus ETW und MFH, ergänzt durch ETFs als Liquiditätsreserve.
Häufig gestellte Fragen
Ab wann lohnt sich ein Mehrfamilienhaus?
Finanziell lohnt sich ein MFH ab etwa 500.000 EUR Kaufpreis mit mindestens 4 Einheiten. Darunter sind die Skaleneffekte bei Verwaltung und Instandhaltung zu gering. Sie sollten bereits Erfahrung mit Vermietung haben und mindestens 100.000 EUR Eigenkapital mitbringen.
Brauche ich eine Hausverwaltung für ein MFH?
Ab 6 Einheiten ist eine professionelle Hausverwaltung dringend empfohlen, wenn Sie nicht selbst vor Ort sind. Die Kosten von 25-35 EUR/Einheit/Monat amortisieren sich durch professionelleres Mietermanagement und weniger Leerstand. Ab 10+ Einheiten ist Selbstverwaltung kaum noch praktikabel.
Kann ich ein MFH in Teileigentum aufteilen und einzeln verkaufen?
Ja, die Aufteilung in Wohnungseigentum ist möglich und kann sehr lukrativ sein (sog. Aufteilerstrategie). Voraussetzungen: Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt, Teilungserklärung beim Notar, ggf. Genehmigung der Kommune (Umwandlungsverordnung). Die Einzelwohnungen erzielen 20-40 % höhere Preise als der anteilige MFH-Preis.
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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