Das Wichtigste in Kuerze
- Stille Beteiligungen: 4-8 % p.a. Rendite, laengere Laufzeiten (5-10 Jahre), hoehere Mindestanlage (10.000+ EUR)
- Crowdinvesting: 5-8 % p.a. Rendite, kurze Laufzeiten (12-36 Monate), kleine Betraege ab 100-500 EUR
- Beide sind Nachrangdarlehen: Bei Insolvenz des Emittenten ist Ihr Geld in der Regel verloren
- Crowdinvesting-Plattformen hatten Ausfallraten von 10-15 % der Projekte (Stand 2024)
- Fuer die meisten Anleger sind direkte Immobilien oder REITs die sicherere und renditestarkere Alternative
Was ist was?
Stille Beteiligung
Bei einer stillen Beteiligung investieren Sie Kapital in ein Unternehmen oder Projekt, ohne nach aussen als Gesellschafter aufzutreten. Sie erhalten eine feste Verzinsung und ggf. eine Gewinnbeteiligung. Die Laufzeit betraegt typischerweise 5-10 Jahre. Die Mindestanlage liegt bei 10.000-50.000 EUR.
Crowdinvesting (Schwarminvestment)
Beim Crowdinvesting investieren viele Anleger ueber eine Online-Plattform (Exporo, Bergfuerst, Engel & Voelkers Digital) kleine Betraege in Immobilienprojekte. Die Anlageform ist typischerweise ein Nachrangdarlehen mit fester Verzinsung. Laufzeiten: 12-36 Monate, Mindestanlage: 100-500 EUR.
Rendite-Vergleich
| Kennzahl | Stille Beteiligung | Crowdinvesting |
|---|---|---|
| Versprochene Rendite | 4-8 % p.a. | 5-8 % p.a. |
| Tatsaechliche Rendite (nach Ausfaellen) | 2-6 % p.a. | 2-5 % p.a. |
| Laufzeit | 5-10 Jahre | 12-36 Monate |
| Mindestanlage | 10.000-50.000 EUR | 100-500 EUR |
| Ausfallrate (historisch) | 5-10 % | 10-15 % |
Die Rendite klingt attraktiv, aber nach Beruecksichtigung der Ausfaelle sinkt die tatsaechliche Rendite erheblich. Wenn jedes zehnte Projekt ausfaellt, verlieren Sie dort 100 % des eingesetzten Kapitals. Das drueckt die Gesamtrendite eines Crowdinvesting-Portfolios auf 2-5 % nach Ausfaellen.
Risiken: Nachrang bedeutet Totalverlust
Sowohl stille Beteiligungen als auch Crowdinvestments sind typischerweise Nachrangdarlehen. Das bedeutet:
- Bei Insolvenz des Projektentwicklers werden zuerst Banken bedient
- Als Nachrangglaeuger erhalten Sie erst Geld, wenn alle vorrangigen Glaeubiger befriedigt sind
- In der Praxis erhalten Nachrangglaeubiger bei Immobilieninsolvenzen oft null
- Keine Einlagensicherung, kein Sondervermoegensstatus
Nachrangdarlehen sind die riskanteste Form des Immobilieninvestments. Anders als bei einer eigenen Immobilie (die Ihnen gehoert) oder einem Fonds (Sondervermogen) haben Sie bei Crowdinvesting keinerlei Sicherheit. Die versprochene Rendite von 5-8 % steht in keinem Verhaeltnis zum Risiko, wenn man bedenkt, dass eine eigene Immobilie 8-15 % Eigenkapitalrendite bei deutlich besserer Absicherung bringt.
Anlegerschutz
Crowdinvesting-Plattformen unterliegen seit 2021 der EU-Schwarmfinanzierungsverordnung (ECSP). Wichtige Schutzregeln:
- 14-taegiges Widerrufsrecht nach Zeichnung
- Informationspflichten des Plattformbetreibers
- Maximale Einzelanlage von 1.000 EUR ohne Einkommensnachweis
- BaFin-Aufsicht ueber die Plattform (nicht ueber das Projekt)
Wichtig: Die BaFin prüft die Plattform, nicht die Projekte. Ob ein konkretes Bauvorhaben wirtschaftlich tragfaehig ist, muessen Sie selbst beurteilen.
Direktvergleich: Alle Optionen
| Kriterium | Stille Beteiligung | Crowdinvesting | Eigene Immobilie |
|---|---|---|---|
| Rendite (nach Ausfaellen) | 2-6 % | 2-5 % | 8-15 % (EK-Rendite) |
| Totalverlustrisiko | Ja | Ja | Sehr gering |
| Steuervorteile | Minimal | Keine | AfA, Zinsen, Werbungskosten |
| Hebel moeglich | Nein | Nein | Ja (80-100 % Finanzierung) |
| Aufwand | Null | Null | 3-10 Stunden/Monat |
| Mindestkapital | 10.000 EUR | 100 EUR | 20.000-50.000 EUR |
Haeufig gestellte Fragen
Ist Crowdinvesting eine gute Moeglichkeit, in Immobilien einzusteigen?
Als Lernmoeglichkeit mit kleinen Betraegen (100-500 EUR): ja. Als ernsthafter Vermoegensaufbau: nein. Die Rendite-Risiko-Relation ist unguentig. Fuer den gleichen Aufwand (null) bekommen Sie mit einem REIT-ETF 4-8 % Rendite bei deutlich besserem Anlegerschutz. Fuer hoehere Renditen ist der direkte Immobilienkauf ueberlegen.
Welche Crowdinvesting-Plattformen sind serioes?
Zu den etabliertesten gehoeren Exporo, Bergfuerst und Engel & Voelkers Digital Invest. Alle unterliegen der BaFin-Aufsicht. Prüfen Sie: Track Record (wie viele Projekte, welche Ausfallquote), Transparenz der Projektinformationen, Vergütungsstruktur. Auch bei seriösen Plattformen bleibt das Nachrang-Risiko bestehen.
Direkt investieren statt Nachrang-Risiko
Warum 5-8 % Crowdinvesting-Rendite mit Totalverlustrisiko, wenn eine eigene Immobilie 8-15 % Eigenkapitalrendite bei realer Absicherung bringt?
Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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