Mieten oder Kaufen 2026: Wann sich der Kauf wirklich lohnt
Das Wichtigste in Kuerze
- Die monatliche Rate fuer eine Eigentumswohnung ist haeufig hoeher als die Vergleichsmiete, aber ein Teil fliesst in Vermoegensaufbau
- Kaufen lohnt sich ab einer Haltedauer von 10-15 Jahren und in Staedten mit moderatem Preis-Miete-Verhaeltnis
- Mieten ist finanziell besser, wenn Sie das gesparte Eigenkapital konsequent in ETFs investieren
- Der wichtigste Faktor ist nicht die Rendite, sondern Ihre Lebenssituation: Flexibilitaet, Familienplanung, Jobsicherheit
- Kaufpreisfaktor ueber 30: Mieten ist fast immer guenstiger. Unter 25: Kaufen lohnt sich schneller
Die Grundfrage: Was vergleichen wir eigentlich?
Die Frage "Mieten oder Kaufen" wird haeufig falsch gestellt. Denn der Vergleich ist nicht Miete vs. Kreditrate, sondern Gesamtkosten des Mietens vs. Gesamtkosten des Kaufens ueber einen definierten Zeitraum. Zum Kaufen gehoeren: Kaufnebenkosten, Zinsen, Tilgung, Instandhaltung und entgangene Rendite auf das Eigenkapital. Zum Mieten gehoeren: Miete plus die Rendite, die Sie mit dem nicht eingesetzten Eigenkapital erwirtschaften koennten.
Kostenvergleich: Alle Positionen auf den Tisch
Kosten beim Kaufen (monatlich, 300.000 EUR Wohnung)
| Position | Monatlich | Jaehrlich |
|---|---|---|
| Kreditrate (3,5 % Zins, 2 % Tilgung, 240.000 EUR) | 1.100 EUR | 13.200 EUR |
| Instandhaltung (1,5 % vom Wert) | 375 EUR | 4.500 EUR |
| Hausgeld (nicht umlagefaehig) | 150 EUR | 1.800 EUR |
| Grundsteuer | 50 EUR | 600 EUR |
| Summe monatliche Belastung | 1.675 EUR | 20.100 EUR |
| Davon Tilgung (Vermoegensaufbau) | 400 EUR | 4.800 EUR |
| Echte Kosten (ohne Tilgung) | 1.275 EUR | 15.300 EUR |
Kosten beim Mieten (vergleichbare Wohnung)
| Position | Monatlich | Jaehrlich |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 900 EUR | 10.800 EUR |
| Nebenkosten | 200 EUR | 2.400 EUR |
| Summe | 1.100 EUR | 13.200 EUR |
Auf den ersten Blick spart der Mieter 575 EUR pro Monat. Aber: 400 EUR der Kreditrate sind Tilgung (Vermoegensaufbau). Die echten Mehrkosten des Kaufens betragen nur 175 EUR/Monat. Und der Kaeufer baut jeden Monat Eigenkapital auf.
Der vergessene Faktor: Opportunitaetskosten
Als Kaeufer binden Sie 60.000 EUR Eigenkapital (Nebenkosten + Anzahlung). Dieser Betrag koennte alternativ in einen ETF fliessen. Bei 7 % jaehrlicher Rendite waechst er in 20 Jahren auf ca. 232.000 EUR. Das sind 172.000 EUR entgangene Rendite, die der Immobilienkauf durch Wertsteigerung erst einmal einholen muss.
Dazu kommt: Der Mieter, der monatlich 575 EUR weniger zahlt und diese Differenz spart, akkumuliert bei 7 % Rendite in 20 Jahren weitere ca. 296.000 EUR. Allerdings: Der Kaeufer hat nach 20 Jahren eine (teilweise) abbezahlte Immobilie im Wert von 300.000-400.000 EUR und zahlt keine Miete mehr.
Wann sich Kaufen lohnt
- Haltedauer ueber 15 Jahre: Je laenger Sie halten, desto mehr amortisieren sich die Kaufnebenkosten
- Kaufpreisfaktor unter 25: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettomiete. Unter 25 = kaufen ist attraktiv
- Stabiler Wohnort: Kein geplanter Umzug in den naechsten 10-15 Jahren
- Niedriger Zinssatz gesichert: Lange Zinsbindung von 15-20 Jahren
- Disziplinproblem beim Sparen: Die Kreditrate erzwingt monatliches Sparen, was vielen leichter faellt als ein ETF-Sparplan
- Mietfreies Wohnen im Alter: Ab 65 keine Wohnkosten mehr (nur Instandhaltung und Nebenkosten)
Wann Mieten die bessere Wahl ist
- Kaufpreisfaktor ueber 30: In Muenchen (Faktor 35-40) ist Mieten fast immer guenstiger
- Berufliche Flexibilitaet: Haeufige Jobwechsel, moeglicher Umzug
- Wenig Eigenkapital: Ohne 15-20 % Eigenkapital wird die Finanzierung teuer
- Hohe Disziplin beim Sparen: Wer die Differenz konsequent in ETFs investiert, faehrt finanziell oft besser
- Unsichere Einkommenssituation: Selbstaendige mit schwankenden Einkuenften
Rechenbeispiel: 20 Jahre Mieten vs. Kaufen
Annahmen: Wohnung 300.000 EUR, Miete 900 EUR kalt, 2 % jaehrliche Miet- und Wertsteigerung.
| Nach 20 Jahren | Kaeufer | Mieter + ETF-Sparer |
|---|---|---|
| Immobilienwert | 445.000 EUR | - |
| Restschuld | -120.000 EUR | - |
| ETF-Depot (EK + Sparrate) | - | 410.000 EUR |
| Nettovermoegen | 325.000 EUR | 410.000 EUR |
| Monatliche Kosten ab Jahr 21 | 500 EUR (Instandhaltung + NK) | 1.330 EUR (Miete nach Steigerung) |
Der disziplinierte Mieter-Sparer hat nach 20 Jahren mehr Vermoegen. Aber: Ab Jahr 21 zahlt der Eigentuemer nur noch 500 EUR statt 1.330 EUR monatlich. Ueber weitere 20 Jahre (bis 85) spart er 200.000 EUR Miete. Langfristig gewinnt der Kaeufer, wenn er lange genug haelt.
Haeufig gestellte Fragen
Was ist der Kaufpreisfaktor und wie berechne ich ihn?
Kaufpreis geteilt durch jaehrliche Nettomieteinnahmen. Beispiel: 300.000 EUR Kaufpreis / 10.800 EUR Jahreskaltmiete = Faktor 27,8. Unter 20 ist sehr guenstig, 20-25 ist fair, ueber 30 ist teuer. Je niedriger der Faktor, desto schneller lohnt sich der Kauf gegenueber dem Mieten.
Wie viel Eigenkapital brauche ich fuer den Kauf?
Mindestens die Kaufnebenkosten (8-12 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenmitteln kommen. Ideal sind 20-30 % des Gesamtpakets (Kaufpreis + Nebenkosten). Bei 300.000 EUR Kaufpreis also 30.000-60.000 EUR Eigenkapital. Je mehr EK, desto besser der Zinssatz und desto niedriger die monatliche Rate.
Lohnt sich Kaufen auch bei hohen Zinsen?
Hoehere Zinsen machen die Kreditrate teurer, druecken aber auch die Kaufpreise. Entscheidend ist der Kaufpreisfaktor: Wenn Zinsen steigen und Preise sinken, kann der Kauf trotz hoeherer Rate attraktiver werden, weil der Einstiegspreis niedriger ist. Aktuell (2025) liegen die Zinsen bei 3-4 %, was historisch betrachtet normal ist.
Was ist mit dem emotionalen Faktor?
Der laesst sich nicht in Euro beziffern, ist aber real: Das Gefuehl, in den eigenen vier Waenden zu leben, nicht kuendigbar zu sein und frei gestalten zu koennen, hat fuer viele Menschen einen hohen Wert. Finanziell rein rational betrachtet ist Mieten + ETF-Sparen oft leicht im Vorteil. Aber die meisten Eigentuemer bereuen ihre Entscheidung nicht, weil die Lebensqualitaet steigt.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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