Das Wichtigste in Kuerze
- Ein Forward-Darlehen sichert heutige Zinsen fuer eine Anschlussfinanzierung in 1-5 Jahren, mit Aufschlag von 0,01-0,03 % pro Monat Vorlaufzeit
- Die Anschlussfinanzierung (Umschuldung) bei einer neuen Bank bringt oft die besten Konditionen
- Die Prolongation (Verlaengerung bei der gleichen Bank) ist bequem, aber selten die guenstigste Option
- Der optimale Zeitpunkt fuer ein Forward-Darlehen: 12-24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung
- Bei steigenden Zinsen lohnt sich das Forward-Darlehen, bei stabilen/fallenden nicht
Die Ausgangssituation: Ihre Zinsbindung laeuft aus
Die meisten Immobilienkredite haben eine Zinsbindung von 10-15 Jahren. Danach bleibt eine Restschuld uebrig, die refinanziert werden muss. Sie haben drei Optionen:
- Prolongation: Verlaengerung bei der gleichen Bank
- Umschuldung: Neuer Kredit bei einer anderen Bank (Anschlussfinanzierung)
- Forward-Darlehen: Schon heute die Konditionen fuer die kuenftige Anschlussfinanzierung sichern
Forward-Darlehen: Zinssicherung fuer die Zukunft
Ein Forward-Darlehen laesst Sie den aktuellen Zinssatz fuer eine zukuenftige Finanzierung reservieren. Die Vorlaufzeit betraegt typischerweise 6-60 Monate. Dafuer zahlen Sie einen Forward-Aufschlag:
| Vorlaufzeit | Typischer Aufschlag | Beispiel (Basiszins 3,5 %) |
|---|---|---|
| 6 Monate | 0,05-0,10 % | 3,55-3,60 % |
| 12 Monate | 0,10-0,20 % | 3,60-3,70 % |
| 24 Monate | 0,20-0,40 % | 3,70-3,90 % |
| 36 Monate | 0,35-0,60 % | 3,85-4,10 % |
Entscheidend: Ein Forward-Darlehen ist bindend. Wenn die Zinsen in der Zwischenzeit fallen, zahlen Sie trotzdem den vereinbarten hoeheren Satz. Steigen die Zinsen dagegen, haben Sie gut gesichert.
Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank
Sie koennen Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindung zu einer anderen Bank umschulden. Das kostet eine Grundbuchaenderung (ca. 0,2-0,3 % der Restschuld) und etwas Papierkram, spart aber haeufig 0,2-0,5 % Zinsen gegenueber der Prolongation bei der alten Bank.
Beispiel: Bei 150.000 EUR Restschuld und 0,3 % besseren Konditionen sparen Sie 450 EUR pro Jahr an Zinsen. Ueber eine neue 10-jaehrige Zinsbindung sind das 4.500 EUR, abzueglich ca. 400 EUR Grundbuchkosten.
Prolongation: Bequem, aber oft nicht die guenstigste Option
Ihre bisherige Bank bietet Ihnen ca. 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Verlaengerungsangebot. Sie muessen nur unterschreiben, keine neue Bonitaetspruefung, kein Grundbucheintrag. Dafuer sind die Konditionen haeufig 0,1-0,3 % schlechter als der Markt.
Viele Banken setzen auf die Bequemlichkeit ihrer Kunden. Holen Sie immer mindestens 2-3 Vergleichsangebote ein, bevor Sie das Prolongationsangebot annehmen. Die 30 Minuten Aufwand koennen Tausende Euro sparen.
Kostenvergleich: Alle drei Optionen
| Kriterium | Forward-Darlehen | Umschuldung | Prolongation |
|---|---|---|---|
| Zinsniveau | Heute + Aufschlag | Marktkonditionen | Oft ueber Markt |
| Zinssicherheit | Hoch (fixiert) | Keine (erst bei Abschluss) | Keine (erst bei Angebot) |
| Transaktionskosten | Keine (Aufschlag im Zins) | 300-600 EUR (Grundbuch) | Keine |
| Aufwand | Mittel | Hoch | Gering |
| Bindung | Ja (nicht stornierbar) | Nein (bis Unterschrift) | Nein (bis Unterschrift) |
Optimales Timing
- Steigende Zinsen erwartet: Forward-Darlehen abschliessen, 12-24 Monate Vorlaufzeit
- Stabile/fallende Zinsen erwartet: Abwarten, dann Umschuldung zum guenstigsten Zeitpunkt
- Unsicher: Forward-Darlehen mit 12 Monaten Vorlaufzeit (moderater Aufschlag, gute Absicherung)
Aktuell (2025) stabilisieren sich die Zinsen um 3-4 %. Die EZB signalisiert keine weiteren Erhoehungen. In diesem Umfeld ist ein Forward-Darlehen nur sinnvoll, wenn Sie glauben, dass die Zinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindung deutlich steigen.
Haeufig gestellte Fragen
Kann ich ein Forward-Darlehen stornieren?
Nein, ein abgeschlossenes Forward-Darlehen ist bindend. Wenn Sie es nicht in Anspruch nehmen, wird eine Nichtabnahmeentschaedigung faellig, die erheblich sein kann (aehnlich einer Vorfaelligkeitsentschaedigung). Schliessen Sie ein Forward-Darlehen daher nur ab, wenn Sie sicher sind, dass Sie es brauchen.
Wann sollte ich Angebote einholen?
Beginnen Sie 24-36 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung mit dem Einholen von Forward-Angeboten, um ein Gefuehl fuer den Markt zu bekommen. Das konkrete Abschliessen empfehlen wir 12-18 Monate vorher, wenn Sie sich fuer ein Forward-Darlehen entscheiden.
Muss ich bei der Anschlussfinanzierung die gleiche Tilgungsrate nehmen?
Nein. Die Anschlussfinanzierung ist ein neuer Vertrag. Sie koennen Tilgungssatz, Zinsbindung und Sondertilgungsrechte neu verhandeln. Viele nutzen die Anschlussfinanzierung, um die Tilgung zu erhoehen und die Restschuld schneller abzubauen.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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