- Einkommensteuer: Mieteinnahmen minus Werbungskosten = steuerpflichtige Einkünfte (§ 21 EStG)
- Grundsteuer: Jährlich an die Gemeinde, umlagefähig auf Mieter
- Grunderwerbsteuer: Einmalig beim Kauf, 3,5–6,5 % je nach Bundesland
- Spekulationssteuer: Gewinn steuerpflichtig bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren
- Umsatzsteuer: Meist nicht relevant (Wohnungsvermietung ist umsatzsteuerfrei)
- Gewerbesteuer: Nicht relevant bei privater Vermietung
Welche Steuern zahlen Vermieter?
Als Vermieter kommst du mit verschiedenen Steuerarten in Berührung. Hier ein Überblick über die wichtigsten:
| Steuerart | Wann? | Wie hoch? |
|---|---|---|
| Einkommensteuer | Jährlich auf Mieteinnahmen | 14–45 % (persönlicher Satz) |
| Solidaritätszuschlag | Auf die Einkommensteuer | 5,5 % (mit Freigrenze) |
| Kirchensteuer | Wenn Mitglied | 8 oder 9 % |
| Grundsteuer | Jährlich an Gemeinde | Variiert (Hebesatz) |
| Grunderwerbsteuer | Einmalig beim Kauf | 3,5–6,5 % |
| Spekulationssteuer | Bei Verkauf < 10 Jahre | Persönlicher ESt-Satz |
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
Die Einkommensteuer auf Vermietung ist die wichtigste Steuer für Vermieter. Deine Mieteinnahmen (Kaltmiete + Nebenkosten) abzüglich aller Werbungskosten (AfA, Zinsen, Hausgeld, Reparaturen etc.) ergeben die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese fließen in dein Gesamteinkommen ein und werden mit dem progressiven Tarif besteuert.
Der Clou: Durch die AfA (Gebäudeabschreibung) kannst du oft steuerliche Verluste erzeugen, obwohl der tatsächliche Cashflow positiv ist. Diese Verluste senken dein Gesamteinkommen und damit deine Steuerlast – der berühmte Progressionsvorteil bei Immobilien.
Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine jährlich an die Gemeinde zu zahlende Steuer auf den Grundbesitz. Seit der Reform 2025 wird sie nach neuen Grundsteuerwerten berechnet. Die Grundsteuer ist über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Steuerlich ist sie als Werbungskosten absetzbar.
Grunderwerbsteuer beim Kauf
Beim Immobilienkauf fällt einmalig die Grunderwerbsteuer an. Die Sätze variieren je nach Bundesland von 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen). Die GrESt erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage und damit deine jährliche Abschreibung.
Spekulationssteuer bei Verkauf
Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG), ist der Gewinn voll einkommensteuerpflichtig. Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei – einer der größten Vorteile bei Immobilien.
Achtung: Die bisherige AfA wird dem Gewinn hinzugerechnet! Nach 10 Jahren Haltedauer entfällt diese Steuer komplett.
Umsatzsteuer: Wann relevant?
Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12a UStG). Bei Gewerbevermietung kann zur Umsatzsteuer optiert werden (§ 9 UStG), wenn der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist. Die Option lohnt sich, weil du dann die Vorsteuer aus Baukosten und Renovierungen abziehen kannst.
Steueroptimierung für Vermieter: 6 Strategien
- AfA maximieren: Degressive AfA (5 %), Sonder-AfA § 7b, Kaufnebenkosten in AfA-Basis einrechnen
- Finanzierungsstruktur optimieren: Höherer Fremdkapitalanteil = mehr absetzbare Zinsen
- Erhaltungsaufwand strategisch planen: In Hochsteuerjahren investieren
- 10-Jahres-Frist beachten: Verkauf erst nach 10 Jahren für steuerfreien Gewinn
- Grunderwerbsteuer senken: Inventar separat kaufen (z. B. Einbauküche)
- Steuerberater nutzen: Findet oft mehr als er kostet – und ist selbst absetzbar
Häufig gestellte Fragen
Welche Steuern zahle ich als Vermieter?
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, Grundsteuer (umlagefähig), Grunderwerbsteuer (einmalig beim Kauf). Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren: Spekulationssteuer.
Muss ich als Vermieter Gewerbesteuer zahlen?
Nein, private Vermietung ist gewerbesteuerfrei. Erst bei gewerblichem Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze) fällt Gewerbesteuer an.
Ist der Verkaufsgewinn nach 10 Jahren steuerfrei?
Ja. Bei Haltedauer von mindestens 10 Jahren ist der Veräußerungsgewinn komplett steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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