Steuern auf Mieteinnahmen: So werden Vermietungseinkünfte besteuert

Die Besteuerung von Mieteinnahmen ist in § 21 EStG geregelt. Danach gehören Einnahmen aus der Vermietung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen zu den sogenannten Überschusseinkünften. Im Unterschied zu Gewinneinkünften wird hier keine Bilanz erstellt, sondern eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung nach dem Zuflussprinzip.

Das bedeutet: Einnahmen werden in dem Jahr erfasst, in dem sie tatsächlich zugeflossen sind, Ausgaben in dem Jahr, in dem sie geleistet wurden. Eine Nebenkostenvorauszahlung zählt ebenso zu den Einnahmen wie die Kaltmiete, während die tatsächlichen Betriebskosten als Werbungskosten gegengerechnet werden.

Der ermittelte Überschuss wird dem übrigen zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet, etwa Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit. Es gibt keinen separaten Steuersatz für Mieteinnahmen, sondern den progressiven Einkommensteuertarif, der mit steigendem Gesamteinkommen ansteigt.

Wesentliche Werbungskosten sind in § 9 EStG definiert. Dazu zählen unter anderem Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten und die Abschreibung nach § 7 EStG.

Von der Systematik der Überschusseinkünfte zu unterscheiden ist die Frage, wem die Einnahmen steuerlich zuzurechnen sind. Bei Miteigentum, etwa zwischen Ehepartnern oder innerhalb einer Erbengemeinschaft, werden Einnahmen und Werbungskosten grundsätzlich entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt, sofern keine abweichende vertragliche Regelung besteht. Wird eine Immobilie über eine Bruchteilsgemeinschaft gehalten, ist für jeden Beteiligten eine gesonderte und einheitliche Feststellung der Einkünfte vorgesehen, die getrennt von der individuellen Einkommensteuererklärung läuft, aber deren Ergebnis in diese einfließt.

Ein weiterer Systematikpunkt betrifft die Abgrenzung zur privaten Vermögensverwaltung gegenüber einem gewerblichen Grundstückshandel. Werden innerhalb kurzer Zeit mehrere Objekte an- und verkauft, kann das Finanzamt die Tätigkeit als gewerblich einstufen, mit der Folge, dass statt Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gewerbliche Einkünfte samt Gewerbesteuer entstehen. Als grober Anhaltspunkt gilt in der Praxis häufig die sogenannte Drei-Objekt-Grenze innerhalb von fünf Jahren, die jedoch nur eine Indizwirkung hat und im Einzelfall geprüft werden muss.

Zu den steuerpflichtigen Einnahmen zählt nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die vom Mieter gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen, vereinnahmte Kautionen mit Zinsanteil sowie Umlagen für Sondernutzungen wie Stellplätze oder Kellerräume. Wird eine Immobilie möbliert vermietet, gehört auch das Möblierungsentgelt zu den Einnahmen.

Bei einer Betriebskostenabrechnung ist zu unterscheiden zwischen der Vorauszahlung, die im Zahlungsjahr als Einnahme gilt, und der tatsächlichen Nachzahlung oder Erstattung, die im Jahr des Zuflusses beziehungsweise Abflusses erfasst wird. Eine Nachzahlung durch den Mieter erhöht die Einnahmen im Jahr des Erhalts, eine Rückerstattung an den Mieter mindert die Einnahmen im entsprechenden Jahr.

Nicht steuerpflichtig sind grundsätzlich Kautionen, solange sie als Sicherheit auf einem getrennten Konto verbleiben und nicht verzinst vereinnahmt werden. Wird die Kaution später mit Mietschulden verrechnet, entsteht in diesem Moment eine steuerpflichtige Einnahme in Höhe des verrechneten Betrags.

Ein Sonderfall betrifft verbilligte Vermietung an Angehörige. Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, werden die Werbungskosten anteilig gekürzt, da der Vermietung insoweit keine vollständige Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt wird. Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine sogenannte Totalüberschussprognose erforderlich, um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern. Erst ab 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt die Vermietung ohne weitere Prüfung als vollentgeltlich, sodass sämtliche Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden können.

Auch geldwerte Vorteile zählen zu den Einnahmen, etwa wenn ein Mieter im Gegenzug für eine Mietminderung Reparaturen am Objekt übernimmt und diese Leistung dem Vermieter wirtschaftlich zugutekommt. Ebenso sind Erstattungen von Versicherungen für Mietausfall oder Gebäudeschäden als Einnahme zu erfassen, soweit sie einen entgangenen Ertrag oder ersparte Werbungskosten ausgleichen. Wird ein Mietverhältnis vorzeitig gegen eine Abstandszahlung des Mieters beendet, gehört auch diese Zahlung zu den steuerpflichtigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Werbungskosten mindern den steuerpflichtigen Überschuss und sind damit der zentrale Hebel bei der Steuerlast auf Mieteinnahmen. Nach § 9 EStG zählen dazu alle Aufwendungen, die zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen dienen.

Zu den wichtigsten Positionen gehören Schuldzinsen für ein Finanzierungsdarlehen, die Abschreibung des Gebäudes, Kosten für Instandhaltung und Reparaturen, Hausverwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungsbeiträge sowie Fahrtkosten zur vermieteten Immobilie. Auch Kontoführungsgebühren des Mietkontos oder Kosten für Steuerberatung im Zusammenhang mit der Vermietung sind absetzbar.

• Fremdkapitalzinsen aus der Finanzierung des Objekts
• Abschreibung (AfA) nach § 7 EStG auf das Gebäude, nicht auf den Grundstücksanteil
• Erhaltungsaufwendungen wie Reparaturen, Wartung, Renovierung
• Verwaltungskosten, Maklercourtage bei Neuvermietung, Kosten für Anzeigen
• Nicht umlagefähige Nebenkosten, die vom Vermieter getragen werden

Nicht sofort abziehbar sind hingegen sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung Instandsetzungs- und Modernisierungskosten von mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten anfallen. Diese Kosten werden dann über die AfA verteilt statt sofort abgezogen.

Die Absetzung für Abnutzung nach § 7 EStG ist bei vermieteten Bestandsimmobilien häufig die größte Werbungskostenposition. Sie bildet den rechnerischen Werteverzehr des Gebäudes über die Nutzungsdauer ab und wird jährlich vom zu versteuernden Überschuss abgezogen, obwohl kein tatsächlicher Zahlungsabfluss stattfindet.

Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht der Grund und Boden, da Grundstücke steuerlich nicht abnutzbar sind. Bei Bestandsgebäuden, die nach 1924 fertiggestellt wurden, gilt in der Regel ein linearer Abschreibungssatz von 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre. Für Neubauten und bestimmte Baujahre gelten abweichende Sätze und teils befristete degressive Regelungen.

Die Aufteilung des Kaufpreises in Grundstücks- und Gebäudeanteil ist in der Praxis eine der häufigsten Streitfragen mit dem Finanzamt. Häufig wird eine pauschale Aufteilung anhand von Bodenrichtwerten und Vergleichswerten vorgenommen, wobei ein zu niedrig angesetzter Grundstücksanteil regelmäßig zu Rückfragen führt. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Wirkung: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einem geschätzten Grundstücksanteil von 60.000 Euro verbleiben 240.000 Euro als Gebäudeanteil. Bei 2 Prozent AfA ergibt sich daraus eine jährliche Abschreibung von 4.800 Euro, während bei einem angenommenen Grundstücksanteil von 90.000 Euro nur noch 210.000 Euro abschreibungsfähig wären und sich die jährliche AfA auf 4.200 Euro reduziert.

Zusätzlich zu den Anschaffungskosten des Gebäudes fließen häufig auch anteilige Anschaffungsnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklercourtage in die AfA-Bemessungsgrundlage ein, sofern sie dem Gebäude zugeordnet werden können. Die Grunderwerbsteuer selbst zählt ebenfalls zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht damit indirekt über mehrere Jahrzehnte verteilt die jährliche Abschreibung, auch wenn sie im Zahlungsjahr nicht sofort als Werbungskosten abziehbar ist.

Ein Sonderfall betrifft den nachträglichen Herstellungsaufwand, etwa durch einen Dachgeschossausbau oder den Anbau eines Balkons. Solche Maßnahmen erhöhen die Bemessungsgrundlage für die AfA nachträglich und werden ab dem Jahr der Fertigstellung zusätzlich zur bisherigen Gebäude-AfA abgeschrieben. Wie die AfA-Bemessungsgrundlage konkret ermittelt wird und welche Unterschiede zwischen linearer und degressiver Abschreibung bestehen, ist im Beitrag zur AfA für Immobilien vertiefend dargestellt. Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erwägt, findet ergänzende Hinweise im Beitrag zur Denkmalimmobilie.

Da Mieteinnahmen dem übrigen Einkommen hinzugerechnet werden, gibt es keinen festen Steuersatz auf Vermietungseinkünfte. Maßgeblich ist der individuelle Grenzsteuersatz, der sich aus dem Gesamteinkommen ergibt. Der deutsche Einkommensteuertarif ist progressiv gestaffelt: Mit steigendem zu versteuerndem Einkommen steigt auch der Steuersatz auf zusätzliche Einkünfte.

Ein positiver Überschuss aus Vermietung erhöht das zu versteuernde Einkommen und kann in einen höheren Steuersatzbereich hineinreichen. Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung, wie er insbesondere in den ersten Jahren nach dem Kauf durch hohe Zinsen und AfA entstehen kann, mindert dagegen das zu versteuernde Gesamteinkommen und damit die Steuerlast aus anderen Einkunftsarten.

Diese Verlustverrechnung ist einer der Gründe, warum Immobilien als Kapitalanlage in der steuerlichen Modellrechnung oft attraktiv erscheinen. Wichtig bleibt dabei die Einordnung, dass ein Verlust wirtschaftlich zunächst einen tatsächlichen Aufwand voraussetzt und nicht automatisch einen finanziellen Vorteil darstellt, sondern lediglich die Steuerlast verschiebt oder mindert.

Zur Veranschaulichung der Progressionswirkung ein vereinfachtes Beispiel: Bei einem zu versteuernden Einkommen von 55.000 Euro aus nichtselbstständiger Arbeit liegt der Grenzsteuersatz in einem Bereich von deutlich über 30 Prozent. Kommt ein Vermietungsüberschuss von 2.000 Euro hinzu, wird dieser Betrag mit dem an dieser Stelle geltenden Grenzsteuersatz belastet, nicht mit dem niedrigeren Durchschnittssteuersatz des Gesamteinkommens. Umgekehrt wirkt ein Vermietungsverlust von 2.000 Euro in diesem Beispiel mit demselben Grenzsteuersatz mindernd, sodass die tatsächliche Entlastung stets vom Rand des Einkommens abhängt, an dem sich der Überschuss oder Verlust auswirkt.

Bei zusammenveranlagten Ehepaaren wird zudem das gemeinsame zu versteuernde Einkommen betrachtet, sodass ein Vermietungsüberschuss oder -verlust eines Partners den Steuersatz beider Partner beeinflussen kann. Diese gemeinsame Betrachtung kann sich sowohl entlastend als auch belastend auswirken, je nachdem, wie hoch die übrigen Einkünfte beider Partner ausfallen und in welchem Bereich der Progressionskurve sich das gemeinsame Einkommen bewegt.

Die folgende Modellrechnung zeigt, wie sich Einnahmen und Werbungskosten bei einer vermieteten Eigentumswohnung zu einem steuerpflichtigen Überschuss verdichten. Alle Werte sind als Annahme gekennzeichnet und dienen nur der Veranschaulichung der Systematik, nicht einer allgemeingültigen Aussage.

Annahme: Kaufpreis 280.000 Euro, davon Gebäudeanteil 210.000 Euro, Nettokaltmiete 950 Euro monatlich, Darlehenszinsen 4.200 Euro im Jahr, lineare AfA von 2 Prozent auf den Gebäudeanteil.

Bei einem angenommenen persönlichen Grenzsteuersatz von 35 Prozent ergibt sich auf diesen Überschuss eine Steuerlast von rund 665 Euro im Jahr, während 11.400 Euro Mieteinnahmen zugeflossen sind. Effektiv werden in diesem Modell also nur rund 17 Prozent der Mieteinnahmen als Überschuss versteuert, nicht die gesamte Miete.

Neben der laufenden Einkommensteuer auf Mieteinnahmen können weitere Steuerarten im Lebenszyklus einer vermieteten Immobilie relevant werden. Beim Kauf fällt einmalig die Grunderwerbsteuer an, deren Höhe je nach Bundesland variiert und im Beitrag zur Grunderwerbsteuer erläutert wird.

Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung wieder veräußert, kann ein Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Nach Ablauf dieser Frist bleibt ein Veräußerungsgewinn bei reinen Vermietungsobjekten in der Regel steuerfrei, was für die langfristige Halteplanung relevant ist.

Auch die laufende Grundsteuer ist von der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen zu unterscheiden: Sie kann anteilig auf Mieter umgelegt werden, ist aber als eigene Kommunalsteuer unabhängig von der Vermietungsrendite zu betrachten. Details dazu liefert der Beitrag zur Grundsteuer berechnen.

Wird eine vermietete Immobilie vererbt oder verschenkt, kann zusätzlich Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen, die wiederum von Freibeträgen und Verwandtschaftsgrad abhängt und getrennt von der laufenden Vermietungsbesteuerung zu betrachten ist.

Ein häufiger Fehler ist die fehlende oder unvollständige Erfassung von Nebenkostenvorauszahlungen als Einnahme, verbunden mit einer unsauberen Abgrenzung zur tatsächlichen Betriebskostenabrechnung. Wird nur die Kaltmiete angesetzt, entsteht eine fehlerhafte Einnahmenseite in der Anlage V.

Ein weiterer Fehler betrifft die Vermischung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Größere Modernisierungen kurz nach dem Kauf können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten und müssen dann über die Nutzungsdauer abgeschrieben statt sofort abgesetzt werden.

1. Fehlende Trennung von Grundstücks- und Gebäudeanteil bei der AfA-Berechnung
2. Nicht erfasste Fahrtkosten oder Verwaltungsaufwand als Werbungskosten
3. Unklare Zuordnung von Zinsen bei gemischt genutzten Darlehen
4. Fehlende Berücksichtigung der Zehnjahresfrist bei geplantem Verkauf

Ein in der Praxis unterschätzter Fehler betrifft die sogenannte 15-Prozent-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten. Wird die Rechnung nur auf einzelne Gewerke bezogen statt auf die Summe aller Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen der ersten drei Jahre, wird die Grenze häufig unbeabsichtigt überschritten, ohne dass dies rechtzeitig erkannt wird. Ebenso wird oft übersehen, dass Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten grundsätzlich sofort abziehbar sind, während sie im Zusammenhang mit einer umfassenderen Sanierung dennoch in die 15-Prozent-Grenze einzurechnen sein können.

Ein weiterer wiederkehrender Fehler ist die unvollständige Berücksichtigung von Zinsen bei Umschuldung oder Anschlussfinanzierung. Wird ein Darlehen während der Haltedauer umgeschuldet, bleiben die neuen Zinsen weiterhin als Werbungskosten abziehbar, sofern das Darlehen der Finanzierung des Vermietungsobjekts dient. Wird jedoch ein Teil der Umschuldung für private Zwecke verwendet, muss der Zinsanteil entsprechend aufgeteilt werden, da nur der auf die Vermietung entfallende Anteil abzugsfähig bleibt.

Wer diese Punkte frühzeitig systematisch dokumentiert, etwa in einer laufenden Objektübersicht, reduziert das Risiko von Rückfragen des Finanzamts und erleichtert die jährliche Erstellung der Anlage V. Praktische Hinweise dazu liefert der Beitrag Anlage V ausfüllen.

In der Modellrechnung von Kapitalanlagen wird die Steuerlast auf Mieteinnahmen häufig gemeinsam mit der Finanzierungsstruktur betrachtet, da Zinsen und Tilgung die Liquidität und die Werbungskosten gleichermaßen beeinflussen. Eine hohe Fremdfinanzierung erhöht zwar die Zinslast als Werbungskosten, verringert aber auch die verfügbare Liquidität nach Tilgung.

Deshalb lohnt eine gemeinsame Betrachtung von Finanzierungskonditionen und Steuerwirkung, bevor eine Kaufentscheidung getroffen wird. Ein Überblick zu Zinsbindung, Tilgung und Anschlussfinanzierung findet sich im Bereich Immobilienfinanzierung.

Ein praktischer Aspekt bei der Modellrechnung ist die Unterscheidung zwischen Zins- und Tilgungsanteil einer Annuitätenrate. Nur der Zinsanteil zählt als Werbungskosten, während die Tilgung den steuerlich unbeachtlichen Vermögensaufbau darstellt. Mit fortschreitender Kreditlaufzeit sinkt der Zinsanteil und damit auch die abziehbaren Werbungskosten, während der steuerpflichtige Überschuss bei gleichbleibender Miete tendenziell steigt. Dieser Effekt sollte in einer mehrjährigen Modellrechnung berücksichtigt werden, da die anfängliche Steuerentlastung nicht über die gesamte Finanzierungslaufzeit in gleicher Höhe bestehen bleibt.

Ebenso relevant ist die Frage, ob mehrere Objekte im Bestand gehalten werden. Verluste und Überschüsse aus unterschiedlichen Vermietungsobjekten werden grundsätzlich zusammengefasst und ergeben einen einheitlichen Gesamtbetrag der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ein Verlust aus einer sanierungsbedürftigen Immobilie kann damit einen Überschuss aus einem anderen, bereits abbezahlten Objekt mindern. Wer den Aufbau eines Immobilienportfolios plant, sollte diese Verrechnung von Beginn an in die langfristige Steuer- und Liquiditätsplanung einbeziehen, statt jedes Objekt isoliert zu betrachten.

Wichtig bleibt die Einordnung, dass die steuerliche Wirkung nur ein Baustein der Gesamtrendite ist. Cashflow, Mietausfallrisiko, Instandhaltungsrücklage und Wertentwicklung der Immobilie sind eigenständig zu prüfen und lassen sich nicht allein über den Steuervorteil kompensieren.