- Definition: Recht, eine fremde Sache zu nutzen und Erträge zu ziehen (§ 1030 BGB)
- Steuereffekt: Nießbrauchwert mindert den steuerpflichtigen Schenkungswert um 30–60 %
- Berechnung: Jahreswert × Vervielfältiger (abhängig vom Alter)
- Grundbuch: Nießbrauch wird als Belastung in Abteilung II eingetragen
- Mieteinnahmen: Fließen weiterhin dem Nießbraucher zu (nicht dem Eigentümer)
- Ende: Mit Tod des Nießbrauchers oder vertraglich vereinbartem Ablauf
Was ist Nießbrauch?
Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist ein umfassendes Nutzungsrecht an einer Sache. Bei Immobilien bedeutet das: Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und die Erträge (Mieteinnahmen) behalten – obwohl er nicht Eigentümer ist.
Der Eigentümer (z. B. das beschenkte Kind) hat das juristische Eigentum, kann die Immobilie aber nicht nutzen oder die Mieten kassieren, solange der Nießbrauch besteht. Der Nießbrauch wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und ist damit rechtlich gesichert.
Arten des Nießbrauchs
Vorbehaltsnießbrauch
Häufigste Form bei Schenkungen: Der Schenker behält sich den Nießbrauch vor. Er überträgt das Eigentum, nutzt die Immobilie aber weiterhin. Steuerlich: Der Nießbrauchwert wird vom Schenkungswert abgezogen.
Zuwendungsnießbrauch
Der Eigentümer räumt einer dritten Person (z. B. Kind) den Nießbrauch ein. Das Kind erhält die Mieteinnahmen und versteuert sie selbst. Sinnvoll bei der Verlagerung von Einkünften auf Personen mit niedrigerem Steuersatz.
Nachrangiger Nießbrauch
Mehrere Nießbrauchrechte hintereinander geschaltet: z. B. erst Vater, dann Mutter, dann Kind. Jeder nachfolgende Nießbraucher kommt erst zum Zug, wenn der vorherige Nießbrauch endet.
Steuerliche Bewertung des Nießbrauchs
Der Kapitalwert des Nießbrauchs berechnet sich nach § 14 BewG: Jahreswert × Vervielfältiger. Der Jahreswert ist bei Vermietung die jährliche Nettokaltmiete, bei Eigennutzung die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vervielfältiger hängt vom Alter des Nießbrauchers ab (Anlage 9a BewG) und berücksichtigt die statistische Lebenserwartung.
| Alter bei Nießbrauchbestellung | Vervielfältiger | Minderung bei 20.000 € Jahreswert |
|---|---|---|
| 45 Jahre | 15,643 | 312.860 € |
| 55 Jahre | 13,832 | 276.640 € |
| 65 Jahre | 11,044 | 220.880 € |
| 75 Jahre | 7,698 | 153.960 € |
Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Kapitalwert und desto stärker die steuerliche Minderung.
Kapitalwert berechnen: Schritt für Schritt
Dieser Betrag wird vom Immobilienwert abgezogen. Bei einer Immobilie mit Finanzamtbewertung von 650.000 € bleibt ein steuerpflichtiger Schenkungswert von nur 307.424 € – unter dem Freibetrag von 400.000 €.
Nießbrauch bei der Schenkung
Die Kombination Schenkung + Nießbrauchvorbehalt ist die häufigste steueroptimierte Gestaltung. Der Schenker überträgt die Immobilie, behält aber die wirtschaftlichen Vorteile. Steuerlich wird der Nießbrauchwert abgezogen, was den steuerpflichtigen Erwerb oft unter den Freibetrag drückt.
Wichtig: Der Nießbraucher versteuert die Mieteinnahmen weiterhin in seiner Anlage V. Die AfA kann allerdings nur der Eigentümer (das Kind) geltend machen – und auch nur, wenn die Anschaffungskosten > 0 waren (bei unentgeltlichem Erwerb wird die AfA-Kette des Schenkers fortgeführt).
Nießbrauch vs. Wohnrecht
| Merkmal | Nießbrauch | Wohnrecht |
|---|---|---|
| Vermietung erlaubt? | Ja | Nein (nur Eigennutzung) |
| Übertragbar? | Möglich (vertraglich) | Nein, höchstpersönlich |
| Steuerliche Minderung | Höher (Mietertrag als Basis) | Niedriger (nur Wohnwert) |
| Instandhaltungspflicht | Nießbraucher trägt gewöhnliche Lasten | Eigentümer trägt Kosten |
| Im Grundbuch? | Ja, Abteilung II | Ja, Abteilung II |
Empfehlung: Bei vermieteten Immobilien immer Nießbrauch wählen. Bei eigennutztem Heim kann ein Wohnrecht ausreichen.
Komplettes Rechenbeispiel
Mutter (62 J.) überträgt vermietetes MFH (Wert 900.000 €, Mietertrag 36.000 €/Jahr) an Sohn unter Nießbrauchvorbehalt:
Ohne Nießbrauch: 500.000 € steuerpflichtig → 15 % = 75.000 € Steuer. Ersparnis durch Nießbrauch: 70.482 €.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Beim Nießbrauch darf der Berechtigte vermieten und die Erträge kassieren. Beim Wohnrecht darf er nur selbst wohnen, nicht vermieten.
Wie stark senkt Nießbrauch die Schenkungsteuer?
Typischerweise um 30–60 %, abhängig vom Alter des Nießbrauchers und dem Mietertrag. Je jünger, desto höher die Minderung.
Wer versteuert die Mieteinnahmen bei Nießbrauch?
Der Nießbraucher. Er erklärt die Mieteinnahmen in seiner Anlage V und kann Werbungskosten absetzen.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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