- Steuersatz: Dein persönlicher Einkommensteuersatz (14–45 %) gilt auch für Mieteinnahmen
- Berechnung: Mieteinnahmen minus Werbungskosten = steuerpflichtige Einkünfte aus V&V
- Verluste: Negative Einkünfte aus V&V senken dein Gesamteinkommen
- AfA-Effekt: Die Abschreibung ist ein Buchverlust ohne echten Geldabfluss
- Grundfreibetrag 2025: 12.084 € pro Person bleiben steuerfrei
- Progressionsvorteil: Verluste drücken dich in eine niedrigere Steuerstufe
So werden Mieteinnahmen besteuert
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Sie werden nicht separat besteuert, sondern zusammen mit deinen übrigen Einkünften (Gehalt, Rente, Gewerbeeinkünfte) im Rahmen der Einkommensteuererklärung deklariert und mit dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert.
Das bedeutet: Je höher dein Gesamteinkommen, desto höher der Steuersatz auf jeden zusätzlichen Euro – auch auf Mieteinnahmen. Der Spitzensteuersatz liegt bei 42 % (ab 66.761 € zu versteuerndes Einkommen). Dazu kommen Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer.
Schritt-für-Schritt-Berechnung
- Mieteinnahmen erfassen: Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlungen + NK-Nachzahlungen
- Werbungskosten abziehen: AfA, Schuldzinsen, Hausgeld, Versicherungen, Grundsteuer, Fahrtkosten
- Einkünfte aus V&V ermitteln: Einnahmen minus Werbungskosten
- Zum Gesamteinkommen addieren: V&V-Einkünfte + Gehalt + sonstige Einkünfte
- Steuertarif anwenden: Progressiver Tarif auf den Gesamtbetrag
Dein persönlicher Steuersatz 2025
| Zu versteuerndes Einkommen | Grenzsteuersatz |
|---|---|
| Bis 12.084 € | 0 % (Grundfreibetrag) |
| 12.085 – 17.005 € | 14 – 24 % |
| 17.006 – 66.760 € | 24 – 42 % |
| 66.761 – 277.825 € | 42 % |
| Ab 277.826 € | 45 % |
Werbungskosten, die deine Steuer senken
Die wichtigsten abzugsfähigen Posten: Gebäudeabschreibung (AfA) – oft der größte Posten, Schuldzinsen – nur Zinsen, nicht Tilgung!, Erhaltungsaufwand – Reparaturen sofort absetzbar, Hausgeld (nicht umlagefähig), Grundsteuer, Versicherungen, Fahrtkosten (0,30 €/km), Steuerberater (anteilig), Kontoführung (16 € Pauschale).
Rechenbeispiele
Im Beispiel mindert der steuerliche Verlust bei 42 % Grenzsteuersatz die Einkommensteuer um ca. 1.344 €. Der tatsächliche Cashflow kann dabei positiv sein – die AfA ist ein reiner Buchverlust.
5 Wege, die Steuer auf Mieteinnahmen zu senken
- AfA maximieren: Neue degressive AfA (5 %) oder Sonder-AfA § 7b nutzen
- Erhaltungsaufwand strategisch planen: In Jahren mit hohem Einkommen mehr investieren
- Schuldzinsen erhöhen: Höherer Finanzierungsanteil = mehr absetzbare Zinsen
- Kaufnebenkosten richtig zuordnen: Erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage
- Vergessene Werbungskosten aufspüren: Oft 500–1.000 € pro Jahr ungenutzt
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Steuern zahle ich auf Mieteinnahmen?
Es gilt dein persönlicher Einkommensteuersatz (14–45 %). Mieteinnahmen werden mit allen anderen Einkünften zusammen besteuert.
Kann ich trotz positiver Miete einen steuerlichen Verlust haben?
Ja! Die AfA ist ein Buchverlust ohne Geldabfluss. Dein Cashflow kann positiv sein, während du steuerlich einen Verlust ausweist.
Ab welchem Betrag muss ich Mieten versteuern?
Grundsätzlich alle Mieteinnahmen. Aber: Liegt dein Gesamteinkommen unter dem Grundfreibetrag (12.084 € für 2025), fällt keine Steuer an.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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