Grundsteuer Reform 2026: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Warum die Reform notwendig wurde

Die bisherige Grundsteuer basierte auf Einheitswerten, die in Westdeutschland seit 1964 und in Ostdeutschland seit 1935 nicht mehr aktualisiert wurden. Das Bundesverfassungsgericht erklärte dieses System am 10. April 2018 für verfassungswidrig (1 BvL 11/14): Die völlig veralteten Werte führten zu massiven Ungleichbehandlungen zwischen vergleichbaren Grundstücken.

Der Gesetzgeber bekam eine Frist bis 31. Dezember 2024, um eine Neuregelung umzusetzen. Ab 2025 wird die Grundsteuer auf Basis neuer Grundsteuerwerte erhoben, die den tatsächlichen Verhältnissen deutlich näher kommen.

Die Grundsteuer ist mit rund 15 Milliarden Euro jährlich eine der wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden. Sie finanziert Schulen, Straßen, Feuerwehr und lokale Infrastruktur. Eine Abschaffung stand daher nie zur Debatte – nur die Art der Berechnung musste reformiert werden.

Was sich konkret ändert

Bewertung: Von Einheitswert zu Grundsteuerwert

Statt der veralteten Einheitswerte wird jetzt ein Grundsteuerwert ermittelt, der auf aktuellen Bodenrichtwerten, Mietniveaus und Gebäudedaten basiert. 36 Millionen Grundstücke in Deutschland mussten dafür neu bewertet werden.

Steuermesszahl: Deutlich gesenkt

Um die höheren Grundsteuerwerte auszugleichen, wurde die Steuermesszahl drastisch gesenkt: von vorher etwa 3,5 Promille auf jetzt 0,031 Prozent für Wohngrundstücke im Bundesmodell.

Hebesätze: Von Gemeinden angepasst

Die dritte Stellschraube sind die Hebesätze der Gemeinden. Die meisten Gemeinden haben ihre Hebesätze 2024 angepasst, um aufkommensneutral zu bleiben. Allerdings haben einige Gemeinden die Reform auch genutzt, um die Grundsteuer insgesamt zu erhöhen.

Das Bundesmodell im Detail

Das von Olaf Scholz entwickelte Bundesmodell bewertet Grundstücke wertabhängig – der Grundsteuerwert soll den tatsächlichen Verkehrswert widerspiegeln. Die Berechnung unterscheidet sich je nach Grundstücksart:

Wohngrundstücke (Ertragswertverfahren)

Für Wohnimmobilien wird der Grundsteuerwert im Ertragswertverfahren ermittelt. Faktoren: Bodenrichtwert × Fläche (= Bodenwert) plus Gebäudeertragswert (statistische Nettokaltmiete × Vervielfältiger minus Bewirtschaftungskosten). Die Mietniveau-Stufen von 1 bis 7+ bestimmen die angesetzte Miete.

Nichtwohngrundstücke (Sachwertverfahren)

Für Gewerbeimmobilien, gemischt genutzte Grundstücke und Sonderfälle wird der Sachwert ermittelt: Bodenwert plus Gebäudesachwert (Normalherstellungskosten × Bruttogrundfläche − Alterswertminderung × Wertzahl).

Abweichende Ländermodelle

Durch die Öffnungsklausel in Art. 72 Abs. 3 Nr. 7 GG durften die Bundesländer vom Bundesmodell abweichen. Sieben haben davon Gebrauch gemacht:

• Bayern: Reines Flächenmodell. Nur Grundstücks- und Gebäudefläche zählen, der Wert ist irrelevant. Einfachstes Modell.
• Baden-Württemberg: Bodenwertmodell. Nur der Bodenrichtwert × Fläche bestimmt den Grundsteuerwert. Gebäude werden nicht bewertet.
• Hamburg: Wohnlagenmodell. Fläche plus Unterscheidung in normale und gute Wohnlage.
• Hessen: Flächen-Faktor-Modell. Ähnlich Bayern, aber mit einem Lage-Faktor basierend auf dem Bodenrichtwert.
• Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell. Grundstücks- und Gebäudefläche mal Lage-Faktor.

Gewinner und Verlierer der Reform

Die Reform führt zu einer massiven Umverteilung der Grundsteuerlast:

Tendenziell höhere Grundsteuer

• Eigentümer in teuren Innenstadtlagen mit hohen Bodenrichtwerten
• Eigentümer von unbebauten Grundstücken in begehrten Lagen
• Eigentümer älterer Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken

Tendenziell niedrigere Grundsteuer

• Eigentümer in ländlichen Gebieten mit niedrigen Bodenrichtwerten
• Eigentümer von Mehrfamilienhäusern (profitieren von der niedrigeren Messzahl für Wohngrundstücke)
• Eigentümer von Neubauwohnungen in Randlagen

Auswirkungen auf Vermieter

Vermieter können die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Allerdings gibt es politische Diskussionen über eine Einschränkung dieser Umlagefähigkeit.

Steuerlich bleibt die Grundsteuer weiterhin als Werbungskosten in der Anlage V absetzbar – entweder als Ausgabe (wenn nicht umgelegt) oder als neutraler Durchlaufposten (wenn umgelegt, dann als Einnahme und Ausgabe).

Handlungsempfehlungen für Eigentümer

1. Bescheide prüfen: Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid auf Fehler kontrollieren
2. Einspruch einlegen: Wenn der Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert übersteigt
3. Hebesatz vergleichen: Hat deine Gemeinde aufkommensneutral angepasst oder die Steuer erhöht?
4. Gegebenenfalls klagen: Mehrere Verfahren beim BFH anhängig (II B 78/23 u.a.)
5. Mieter informieren: Bei geänderter Grundsteuer die Nebenkostenvorauszahlung anpassen

Häufig gestellte Fragen