Das Wichtigste in Kuerze
- Garagen bieten Bruttomietrenditen von 5-10 % -- deutlich mehr als Wohnimmobilien
- Einstiegspreis ab 5.000-15.000 EUR fuer Einzelgaragen, ab 50.000 EUR fuer Garagenhoefe
- Kein Mieterschutz: Kündigungsfrist nur 3 Monate (Paragraf 580a BGB)
- Minimaler Verwaltungsaufwand, keine Nebenkostenabrechnung, kaum Instandhaltung
- Parkplatzmangel in Staedten sorgt fuer stabile und steigende Nachfrage
Warum Garagen als Kapitalanlage?
Garagen und Stellplaetze gehoeren zu den am meisten unterschaetzten Kapitalanlagen im Immobilienbereich. Waehrend Wohnimmobilien in Grossstaedten Bruttomietrenditen von 2-4 % erzielen, liegen Garagen oft bei 5-10 %. Die Gruende:
- Geringe Einstiegskosten: Einzelgaragen kosten 5.000-25.000 EUR, ein kompletter Garagenhof 50.000-200.000 EUR
- Kein Mieterschutz: Garagen unterliegen NICHT dem Wohnraummietrecht. Kündigung mit 3 Monaten Frist moeglich
- Minimaler Aufwand: Keine Heizung, kein Wasser, keine Nebenkostenabrechnung, nahezu keine Instandhaltung
- Steigende Nachfrage: Parkraumbewirtschaftung, SUV-Trend (breitere Fahrzeuge) und Elektro-Ladestationen treiben die Nachfrage
In Deutschland gibt es ca. 48 Millionen zugelassene PKW, aber nur ca. 20 Millionen private Stellplaetze und Garagen. Die Luecke waechst, weil Neubauprojekte oft weniger Stellplaetze vorsehen als frueher.
Rendite und Kaufpreise
| Garagentyp | Kaufpreis | Monatsmiete | Bruttomietrendite |
|---|---|---|---|
| Einzelgarage (Innenstadt) | 15.000-30.000 EUR | 80-150 EUR | 5-8 % |
| Einzelgarage (Stadtrand) | 5.000-15.000 EUR | 40-80 EUR | 6-10 % |
| Tiefgaragen-Stellplatz | 10.000-25.000 EUR | 60-120 EUR | 5-7 % |
| Garagenhof (10-20 Einheiten) | 80.000-300.000 EUR | 600-2.000 EUR (gesamt) | 6-10 % |
| Doppelgarage | 20.000-50.000 EUR | 120-250 EUR | 5-7 % |
Kaufpreis: 120.000 EUR. Monatsmiete pro Garage: 75 EUR. Jahresmiete gesamt: 10.800 EUR. Bruttomietrendite: 9,0 %. Bewirtschaftungskosten (Grundsteuer, Versicherung, Rücklage): ca. 1.200 EUR/Jahr. Nettomietrendite: 8,0 %. Finanzierung 70 % FK zu 3,5 %: Eigenkapitalrendite nach Steuer ca. 12-15 %.
Standortwahl
Der Standort entscheidet ueber die Vermietbarkeit. Beste Garagen-Standorte haben:
- Hohe Parkdruck-Zone: Anwohnerparkgebiete, Innenstadtlagen, Altbau-Viertel ohne Tiefgarage
- Wenig oeffentliche Parkplaetze: Parkraumbewirtschaftung mit hohen Gebühren
- Dichtes Wohngebiet: Mehrfamilienhaeuser ohne ausreichend Stellplaetze
- Naehe zu Arbeitgebern: Gewerbegebiete, Krankenhaeuser, Bahnhoefe
Meiden Sie: Neubaugebiete mit ausreichend Tiefgaragen-Stellplaetzen, laendliche Gebiete ohne Parkdruck, Industriebrachen.
Rechtliches und Mietvertrag
Kein Wohnraummietrecht
Garagen-Mietvertraege unterliegen dem allgemeinen Mietrecht (Paragraf 535 ff. BGB), nicht dem Wohnraummietrecht. Das bedeutet:
- Kündigungsfrist: 3 Monate zum Monatsende (Paragraf 580a BGB)
- Kein Kündigungsschutz, keine Sozialklausel
- Freie Mietpreisgestaltung (keine Mietpreisbremse)
- Einfacher Mietvertrag genuegt (1-2 Seiten)
Ausnahme: Einheitliches Mietverhaeltnis
Wird die Garage zusammen mit einer Wohnung im selben Mietvertrag vermietet, gilt das Wohnraummietrecht fuer die gesamte Einheit -- inklusive Garage. Achten Sie daher auf separate Mietvertraege fuer Wohnung und Garage.
Steuerliche Behandlung
- Einkunftsart: Einkuenfte aus Vermietung und Verpachtung (Paragraf 21 EStG). Keine Gewerbesteuer bei reiner Vermietung.
- AfA: Bei gemauerten Garagen 2-3 % p.a. auf den Gebaeudeanteil. Bei Fertiggaragen (Betonfertigteile) hoehere AfA moeglich, da kuerzere Nutzungsdauer (15-20 Jahre = 5-6,7 % AfA).
- Umsatzsteuer: Garagen-Vermietung ist grundsaetzlich umsatzsteuerpflichtig (19 %). Aber: Kleinunternehmerregelung (Paragraf 19 UStG) moeglich bei unter 22.000 EUR Jahresumsatz. Dann keine MwSt-Ausweisung.
- Spekulationsfrist: Nach 10 Jahren Haltedauer steuerfreier Verkauf (Paragraf 23 EStG).
Risiken
- Standortrisiko: Bau eines Parkhauses oder Tiefgarage in der Naehe kann die Nachfrage reduzieren
- Sanierungsbedarf: Aeltere Garagen (Flachdach, Asbestplatten) koennen Sanierungskosten verursachen
- Elektromobilitaet: Kann Chance (Ladestation) oder Risiko (Brandschutz-Auflagen) sein
- Grundstuecksrisiko: Pruefen Sie, ob das Grundstueck im Eigenbesitz ist oder Erbbaurecht vorliegt
Haeufige Fragen
Wie finde ich Garagen zum Kauf?
Immobilienportale (ImmoScout24, eBay Kleinanzeigen), Zwangsversteigerungen, direkte Ansprache von Grundstueckseigentuemern und Hausverwaltungen. Garagenhoefe werden selten oeffentlich angeboten -- Netzwerk und Mundpropaganda sind entscheidend.
Kann ich eine Garage finanzieren?
Banken finanzieren Garagen selten einzeln. Bei Garagenhoefen (ab 50.000-100.000 EUR) ist eine Finanzierung moeglich, aber die Konditionen sind schlechter als bei Wohnimmobilien (hoehere Zinsen, mehr Eigenkapital). Viele Anleger kaufen Garagen bar aus Eigenkapital.
Muss ich Umsatzsteuer auf Garagenmiete erheben?
Grundsaetzlich ja, die Vermietung von Garagen ist umsatzsteuerpflichtig (19 %). Liegt Ihr Gesamtumsatz aber unter 22.000 EUR/Jahr, koennen Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen und auf die MwSt-Ausweisung verzichten.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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