Das Wichtigste in Kuerze
- Denkmal-AfA: 9 % p.a. der Sanierungskosten ueber 8 Jahre + 7 % ueber 4 Jahre (bei Vermietung, nach Paragraf 7i EStG)
- Bei Eigennutzung: 9 % p.a. ueber 10 Jahre (nach Paragraf 10f EStG)
- Bei 200.000 EUR Sanierungskosten und 42 % Steuersatz: bis zu 75.600 EUR Steuerersparnis in 8 Jahren
- Groesstes Risiko: Unerwartete Sanierungskosten, Denkmalschutzauflagen und lange Bauzeiten
- Nur sinnvoll bei hohem Grenzsteuersatz (ab 42 %) und langem Anlagehorizont (15+ Jahre)
Steuervorteile: So funktioniert die Denkmal-AfA
Die Sonder-AfA fuer Denkmalimmobilien ist der staerkste steuerliche Hebel im deutschen Immobilienrecht:
Bei Vermietung (Paragraf 7i EStG)
- Sanierungskosten: 9 % p.a. ueber 8 Jahre = 72 % der Sanierungskosten abschreibbar
- Danach: 7 % p.a. ueber 4 Jahre = weitere 28 %
- In Summe: 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren abschreibbar
- Dazu: regulaere AfA auf den Altbauanteil (2 % p.a. fuer Gebaeude vor 1925, 2,5 % danach)
Bei Eigennutzung (Paragraf 10f EStG)
- Sanierungskosten: 9 % p.a. ueber 10 Jahre = 90 % als Sonderausgaben absetzbar
Die Denkmal-AfA gilt nur fuer Sanierungskosten, die von der zustaendigen Denkmalbehoerde genehmigt und bescheinigt wurden. Ohne diese Bescheinigung kein Steuervorteil. Klaeren Sie VOR dem Kauf mit der Behoerde, welche Massnahmen foerderfaehig sind.
Beispielrechnung: Steuerersparnis konkret
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis gesamt | 350.000 EUR |
| Davon Grundstueck/Altbau | 150.000 EUR |
| Davon bescheinigte Sanierungskosten | 200.000 EUR |
| Denkmal-AfA (9 % auf 200.000 EUR, 8 Jahre) | 18.000 EUR/Jahr |
| Regulaere AfA (2 % auf 120.000 EUR Gebaeudeanteil) | 2.400 EUR/Jahr |
| Gesamte AfA pro Jahr | 20.400 EUR |
| Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz | 8.568 EUR/Jahr |
| Steuerersparnis in 8 Jahren | 68.544 EUR |
Die Steuerersparnis von fast 70.000 EUR entspricht knapp 20 % des Kaufpreises. Das macht die Denkmalimmobilie trotz hoeherer Einstiegskosten oft attraktiver als einen normalen Neubau.
Sanierungskosten: Was kommt auf Sie zu?
Typische Sanierungskosten bei Denkmalimmobilien liegen bei 1.500-3.000 EUR/qm. Fuer eine 80-qm-Wohnung also 120.000-240.000 EUR. Die Sanierung umfasst:
- Dachsanierung und Fassadenrestaurierung (denkmalgerecht)
- Neue Fenster (oft Spezialanfertigungen)
- Heizung, Elektrik, Sanitaer komplett neu
- Treppenhaussanierung
- Innenausbau der Wohnungen (oft hochwertiger Standard)
Die Sanierung wird typischerweise vom Bautraeger/Projektentwickler durchgefuehrt und ist im Kaufpreis enthalten. Sie kaufen die Wohnung nach Fertigstellung.
Risiken und Fallstricke
- Ueberhoethe Kaufpreise: Manche Anbieter setzen die Sanierungskosten kuenstlich hoch an, um den Steuervorteil zu maximieren, waehrend der tatsaechliche Wert niedriger ist
- Bauverzoegerungen: Denkmalgerechte Sanierung dauert laenger als Neubau, oft 18-36 Monate
- Denkmalschutzauflagen: Einschraenkungen bei Grundrissaenderungen, Fensterwahl, Fassadengestaltung
- Hohe laufende Kosten: Denkmalgeschuetzte Gebaeude haben oft hoeheren Instandhaltungsaufwand
- Energieeffizienz: Denkmalschutz verhindert oft optimale Daemmung, hoehere Heizkosten
Eine Denkmalimmobilie muss auch ohne Steuervorteil eine akzeptable Rendite erwirtschaften. Pruefen Sie immer: Liegt der Kaufpreis im Verhaeltnis zur erzielbaren Miete? Ist der Standort langfristig attraktiv? Wuerde die Immobilie sich auch ohne Denkmal-AfA rechnen? Wenn nicht: Finger weg.
Objektauswahl: Worauf achten
- Standort: Grossstaedte und Universitaetsstaedte mit hoher Mietnachfrage (Leipzig, Dresden, Berlin, Potsdam)
- Mietmultiplikator: Sollte auch mit Denkmalzuschlag unter 30 liegen
- Bautraeger: Referenzen pruefen, mindestens 3 abgeschlossene Denkmal-Projekte
- Bescheinigung: Vor dem Kauf Zusicherung der Denkmalbehoerde einholen
- Mietpotenzial: Sanierte Denkmalwohnungen erzielen oft 10-20 % hoehere Mieten als Standardwohnungen
Haeufig gestellte Fragen
Ab welchem Steuersatz lohnt sich eine Denkmalimmobilie?
Die Denkmal-AfA lohnt sich richtig ab einem Grenzsteuersatz von 42 % (zu versteuerndes Einkommen ab ca. 62.800 EUR). Bei niedrigeren Saetzen ist der absolute Steuervorteil zu gering, um die hoeheren Kaufpreise von Denkmalimmobilien zu rechtfertigen. Bei Spitzenverdienern (45 % + Kirchensteuer) ist der Effekt am groessten.
Kann ich die Denkmal-AfA mit einer normalen AfA kombinieren?
Ja. Die Denkmal-AfA nach Paragraf 7i gilt nur fuer die bescheinigten Sanierungskosten. Fuer den Altbauanteil (Grundstueck + bestehende Bausubstanz) koennen Sie die regulaere AfA von 2-2,5 % geltend machen. Beide Abschreibungen laufen parallel.
Was passiert, wenn ich die Denkmalimmobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufe?
Wenn Sie vor Ablauf von 10 Jahren verkaufen, muessen Sie den Veraeusserungsgewinn versteuern. Allerdings werden die bereits genutzten AfA-Betraege nicht zurueckgefordert. Sie verlieren nur die verbleibende Abschreibung fuer die Restjahre. Grundsaetzlich sollten Sie eine Denkmalimmobilie mindestens 12 Jahre halten (AfA-Zeitraum + Puffer).
Denkmalimmobilie: Steuervorteile fuer Sie berechnen
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Statistisches Bundesamt, Gesetze im Internet
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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