Was kostet eine Räumungsklage? Gerichts- und Anwaltskosten im Überblick

Für Räumung wegen Mietendes gilt nach § 41 Abs. 2 GKG grundsätzlich das Jahresentgelt, außer Abs. 1 ergibt einen geringeren Wert. Zur Nettokaltmiete zählen Nebenkosten nur dann hinzu, wenn sie als Pauschale vereinbart und nicht gesondert abgerechnet werden.

Werden Mietrückstände zusätzlich mit einem Zahlungsantrag eingeklagt, werden die Werte der gesonderten Streitgegenstände nach § 39 Abs. 1 GKG grundsätzlich zusammengerechnet. Die Zahlungsforderung muss dafür nicht größer als die Jahresmiete sein. Ein Rückstand nur als Kündigungsgrund erhöht den Räumungsstreitwert hingegen nicht.

Beispiel: 8.400 Euro Räumungsstreitwert plus zusätzlich eingeklagte 2.100 Euro Mietrückstand ergeben grundsätzlich 10.500 Euro Gesamtstreitwert. Gesetzliche Ausnahmen sind gesondert zu prüfen, etwa keine Addition von Räumung und Mietfortsetzung nach § 41 Abs. 3 GKG. Mehr dazu: Streitwert Räumungsklage berechnen.

Im gewöhnlichen erstinstanzlichen Verfahren vor Amts- oder Landgericht fällt nach GKG-Kostenverzeichnis Nr. 1210 eine 3,0-Gebühr an. Auslagen etwa für Sachverständige werden gesondert berechnet; bei bestimmten Verfahrensbeendigungen sind Ermäßigungen möglich.

Bei 8.400 Euro Streitwert gilt die Wertstufe bis 9.000 Euro der Anlage 2 GKG. Die einfache Gebühr beträgt 260,50 Euro: 260,50 × 3 = 781,50 Euro.

Nach § 12 Abs. 1 GKG ist die Verfahrensgebühr grundsätzlich vor Zustellung der Klage zu zahlen; gesetzliche Ausnahmen bleiben möglich. Vorschuss und endgültige Kostentragung sind verschieden. Bei einem Vergleich oder anderen Ermäßigungen sind die vollständigen Voraussetzungen der GKG-KV Nr. 1211 zu prüfen.

Vor dem Amtsgericht besteht grundsätzlich kein Anwaltszwang. Die folgende Rechnung unterstellt je einen Anwalt pro Partei im gewöhnlichen ersten Rechtszug mit Urteil und Terminsgebühr.

Nach RVG-Vergütungsverzeichnis werden hier eine 1,3-Verfahrensgebühr (Nr. 3100), eine 1,2-Terminsgebühr (Nr. 3104), 20 Euro Post- und Telekommunikationspauschale (Nr. 7002) und 19 Prozent Umsatzsteuer (Nr. 7008) angesetzt. Bei 8.400 Euro Gegenstandswert gilt die RVG-Wertstufe bis 9.000 Euro mit 592,50 Euro einfacher Gebühr: (592,50 × 2,5 + 20) × 1,19 = 1.786,49 Euro je Partei.

Das Modell unterstellt keine anzurechnende vorgerichtliche Geschäftsgebühr, keinen Vergleich, keine Reise- oder sonstigen Auslagen und keine Vergütungsvereinbarung. Bei anderer Fallgestaltung, Vorsteuerabzug oder umsatzsteuerfreier anwaltlicher Vergütung ändern sich die Beträge. Zusätzliche Schriftsätze erhöhen die gesetzlichen Wertgebühren nicht automatisch.

Modell für ein gewöhnliches erstinstanzliches Verfahren mit Urteil und zwei anwaltlich vertretenen Parteien. Gericht: 3,0-Gebühr nach GKG-KV 1210; Anwälte je 1,3 + 1,2 nach RVG, 20 Euro Auslagenpauschale und 19 Prozent Umsatzsteuer. Keine anzurechnende Geschäftsgebühr, keine weiteren Auslagen und keine Vollstreckung.

Grundlagen sind Anlage 2 GKG und Anlage 2 RVG; zwischen Wertstufen wird nicht interpoliert. Die endgültige Rechnung hängt von den tatsächlich entstandenen Gebührentatbeständen und dem Verfahrensstand ab.

Mietprozesskosten-Prüfblatt 2026 als PDF herunterladen: Streitwert, Gebührensatz und zusätzliche Kosten mit den Unterlagen prüfen. Weitere Erläuterungen: Räumungsklage Kosten.

Ein Räumungsurteil allein führt noch nicht zum Auszug der säumigen Partei. Wird die Wohnung nach einem Urteil nicht freiwillig geräumt, muss ein Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt werden, was weitere eigenständige Kosten verursacht.

Zu diesen Kosten zählen die Gebühren des Gerichtsvollziehers, die Beauftragung eines Räumungsunternehmens, gegebenenfalls ein Schlüsseldienst sowie die Einlagerung von zurückgelassenem Mobiliar. Je nach Wohnungsgröße und Umfang der Räumung sind Beträge zwischen 1.500 und 5.000 Euro keine Seltenheit.

Auch diese Kosten muss zunächst die klagende Partei vorstrecken, obwohl sie grundsätzlich von der unterlegenen Partei zu erstatten sind. Ob und in welchem Umfang eine spätere Rückerstattung tatsächlich gelingt, hängt von der finanziellen Situation der zur Räumung verurteilten Person ab.

Wer sich mit dem gesamten Ablauf einer Räumungsklage vertraut machen möchte, findet weiterführende Informationen im Beitrag Räumungsklage.

Grundsätzlich gilt im Zivilprozess das Unterliegensprinzip: Wer den Rechtsstreit verliert, trägt die gesamten Verfahrenskosten einschließlich der Anwaltskosten der Gegenseite. Bei einer Räumungsklage wegen Mietrückstands bedeutet das in der Regel, dass die verurteilte Partei sämtliche Kosten zu tragen hat.

In der Praxis stellt sich jedoch häufig das Problem, dass Mieter mit erheblichen Zahlungsrückständen auch nach einem Urteil zahlungsunfähig bleiben. Die vorgestreckten Kosten der Vermieterseite lassen sich dann trotz eines Kostentitels oft nur teilweise oder gar nicht durchsetzen.

Wird die Klage nur teilweise erfolgreich geführt, etwa weil ein Teil des geltend gemachten Rückstands bestritten wird, erfolgt eine anteilige Kostenteilung zwischen den Parteien. Diese Konstellation sollte bei der Kalkulation des wirtschaftlichen Risikos einer Klage von Beginn an berücksichtigt werden.

Eine Räumungsklage wird in aller Regel erst dann erwogen, wenn vorherige Schritte erfolglos geblieben sind. Häufigster Grund ist ein anhaltender Mietrückstand, der eine fristlose Kündigung nach den Vorgaben zu Zahlungsverzug rechtfertigt.

Die rechtlichen Voraussetzungen für eine solche außerordentliche Kündigung sind in § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung geregelt. Für gewöhnlichen Wohnraum sind die beiden unterschiedlichen Rückstandstatbestände zusammen mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB zu prüfen.

• Anhaltender Zahlungsverzug trotz vorheriger Mahnungen
• Wiederholte unpünktliche Mietzahlung über einen längeren Zeitraum
• Fortgesetzte erhebliche Vertragsverletzungen, etwa unerlaubte Untervermietung
• Ausbleibender Auszug trotz wirksamer ordentlicher Kündigung

Wie sich ein Mietrückstand konkret aufbaut und welche Schritte vor einer Kündigung sinnvoll sind, beschreibt der Beitrag Mietrückstand Kündigung ausführlicher.

Ein häufiger Fehler in der Praxis besteht darin, den Rückstand falsch zu berechnen oder eine Teilzahlung nicht korrekt zu berücksichtigen. Bei gewöhnlichem Wohnraum kann ein Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen genügen, wenn er insgesamt mehr als eine Monatsmiete beträgt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Erstreckt sich der Verzug über mehr als zwei Zahlungstermine, muss der Rückstand mindestens zwei Monatsmieten erreichen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB). Wird nur ein Teilbetrag nicht gezahlt, muss genau geprüft werden, ob die gesetzliche Schwelle tatsächlich überschritten ist, da eine verfrüht ausgesprochene Kündigung im Klageverfahren scheitern und zusätzliche Kosten verursachen kann.

Ein weiterer Sonderfall betrifft die sogenannte Schonfristzahlung: Zahlt die Mieterseite den vollständigen Rückstand innerhalb einer bestimmten Frist nach Zustellung der Räumungsklage nach, kann dies die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam machen, während eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung davon unberührt bleiben kann. Diese Konstellation führt in der Praxis häufig dazu, dass Verfahren kurz vor dem Termin für erledigt erklärt werden, wobei die bereits entstandenen Gerichts- und Anwaltskosten dennoch abzurechnen sind. Wer eine Klage vorbereitet, sollte diese Möglichkeit von vornherein in die Zeit- und Kostenplanung einbeziehen.

Auch Vertragsverletzungen ohne Zahlungsbezug, etwa eine dauerhaft störende Nutzung der Wohnung oder eine nicht genehmigte Untervermietung, können eine Räumungsklage auslösen. In solchen Fällen ist die Beweislage oft schwieriger als bei einem schlicht dokumentierten Zahlungsrückstand, da Zeugenaussagen oder Protokolle notwendig werden können. Das erhöht den Aufwand. Die gesetzlichen RVG-Wertgebühren steigen bei unverändertem Gegenstandswert nicht allein durch mehr Schriftsätze; zusätzliche Auslagen, andere Gebührentatbestände oder eine Vergütungsvereinbarung können die Kosten jedoch erhöhen.

Der Ablauf beginnt mit Einreichung der Klageschrift beim zuständigen Amtsgericht, in der Regel dem Gericht am Ort der Mietsache. Das Gericht stellt die Klage der beklagten Partei zu und setzt eine Frist zur Stellungnahme, bevor ein Termin zur mündlichen Verhandlung anberaumt wird.

Von der Klageeinreichung bis zum rechtskräftigen Urteil vergehen häufig mehrere Monate, insbesondere wenn die beklagte Partei sich gegen die Klage wehrt oder Räumungsfristen beantragt werden. Diese Verfahrensdauer wirkt sich unmittelbar auf die Höhe des während dieser Zeit weiter auflaufenden Mietausfalls aus.

1. Klageeinreichung und Zustellung an die beklagte Partei
2. Fristsetzung zur schriftlichen Klageerwiderung
3. Mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht
4. Urteilsverkündung und gegebenenfalls Berufungsfrist
5. Bei Nichträumung: Beauftragung des Gerichtsvollziehers

Diese Dauer sollte bei der wirtschaftlichen Einschätzung einer Klage stets mitgedacht werden, da sie neben den unmittelbaren Verfahrenskosten auch indirekte Kosten durch entgangene Mieteinnahmen verursacht.

Bereits vor Einreichung einer Klage lässt sich prüfen, ob mildere Mittel eine kostenintensive Auseinandersetzung vermeiden können. Ein ernsthaftes Gespräch über einen Zahlungsplan oder eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses kann in manchen Fällen ein langwieriges Verfahren ersparen.

Auch die im Mietvertrag hinterlegte Mietsicherheit kann helfen, einen Teil des entstandenen Rückstands abzudecken, sofern die Grenzen nach § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten eingehalten wurden. Sie ersetzt jedoch keine gerichtliche Klärung, wenn die Wohnung tatsächlich nicht freiwillig geräumt wird.

Wer den entstandenen Mietrückstand systematisch erfasst und rechtzeitig dokumentiert, verbessert zudem die Ausgangslage im gerichtlichen Verfahren. Hintergründe zur Entstehung und Vermeidung von Mietschulden liefert der Beitrag Mietschulden.

Ein häufig unterschätztes Mittel zur Kostenbegrenzung ist die Kombination aus außerordentlicher und hilfsweise ausgesprochener ordentlicher Kündigung im selben Kündigungsschreiben. Wird nur die fristlose Kündigung erklärt und diese durch eine Schonfristzahlung später unwirksam, muss unter Umständen ein zweites Verfahren angestrengt werden, um das Mietverhältnis dennoch zu beenden. Wird dagegen von Anfang an zusätzlich ordentlich gekündigt, kann das Verfahren häufig mit einem einzigen Räumungstitel abgeschlossen werden, was doppelte Gerichtskosten vermeidet.

Ein weiterer Ansatz zur Kostenbegrenzung liegt in der Nutzung des sogenannten Mahnverfahrens für den reinen Zahlungsanspruch, während die Räumung gesondert im ordentlichen Klageverfahren verfolgt wird. Diese Aufteilung kann sinnvoll sein, wenn ausschließlich Zahlungsrückstände unstrittig sind und die Räumung selbst der zentrale Streitpunkt bleibt. Allerdings erhöht ein zusätzliches Mahnverfahren zunächst den organisatorischen Aufwand, sodass im Einzelfall abzuwägen ist, ob eine gebündelte Klage nicht die wirtschaftlich einfachere Lösung darstellt.

Auch die frühzeitige Einbindung einer Rechtsschutzversicherung, sofern für Wohnraummietverhältnisse eine entsprechende Deckung besteht, kann das persönliche Kostenrisiko der klagenden Partei erheblich verringern. Zu prüfen ist dabei allerdings regelmäßig, ob Streitigkeiten aus bereits bestehenden Zahlungsrückständen von der Deckungszusage umfasst sind oder ob Wartezeiten und Ausschlüsse einer Kostenübernahme entgegenstehen.

Vor Einleitung einer Räumungsklage lohnt sich eine nüchterne Abwägung zwischen dem wirtschaftlichen Risiko des Verfahrens und dem Risiko, das Mietverhältnis unverändert fortzusetzen. Wer weiterhin auf ausbleibende Zahlungen wartet, erhöht den Mietausfall monatlich weiter.

Gleichzeitig gilt es zu bedenken, dass vorgestreckte Gerichts- und Anwaltskosten selbst bei einem gewonnenen Verfahren nicht automatisch beigetrieben werden können, wenn die verurteilte Partei zahlungsunfähig ist. Dieses Ausfallrisiko sollte in die Entscheidung einfließen.

Eine sorgfältige Dokumentation aller Mahnungen, Fristsetzungen und der Kommunikation mit der Mietpartei erleichtert nicht nur das gerichtliche Verfahren selbst, sondern kann auch spätere Streitigkeiten über die Kostenverteilung vereinfachen.

Zur Einordnung des Risikos hilft eine Vergleichsrechnung: Bei 700 Euro monatlicher Nettokaltmiete bestehen nach drei unbezahlten Monaten bereits 2.100 Euro Rückstand. Vier bis sechs weitere unbezahlte Monate bedeuten einen zusätzlichen Mietausfall von 2.800 bis 4.200 Euro; zusammen mit dem bestehenden Rückstand sind das insgesamt 4.900 bis 6.300 Euro. Dem steht im oben erläuterten gewöhnlichen erstinstanzlichen Modell ohne zusätzlichen Zahlungsantrag ein Prozesskostenrisiko von 4.354,48 Euro gegenüber: Gerichtsgebühr plus zwei Anwälte mit Verfahrens- und Terminsgebühr, Auslagenpauschale und Umsatzsteuer. Werden die 2.100 Euro zusätzlich eingeklagt, erhöht dies den Streitwert und erfordert eine neue Gebührenberechnung. Weitere Auslagen und eine mögliche Zwangsräumung sind getrennt einzuplanen. Mietausfall und Prozesskosten sind unterschiedliche Risiken und dürfen nicht miteinander verrechnet werden.

Ein typischer Fehler in der Praxis besteht darin, das Kostenrisiko ausschließlich anhand der Gerichts- und Anwaltskosten zu bewerten und die Kosten einer möglichen Zwangsräumung sowie den fortlaufenden Mietausfall während der Verfahrensdauer außer Acht zu lassen. Eine vollständige Risikobetrachtung sollte deshalb immer alle drei Kostenblöcke gemeinsam berücksichtigen: die reinen Prozesskosten, die Kosten einer eventuellen Zwangsräumung und den kalkulatorischen Mietausfall bis zum tatsächlichen Auszug.

Abzugrenzen ist das reine Prozesskostenrisiko zudem von der Frage der tatsächlichen Vollstreckbarkeit eines gewonnenen Titels. Auch ein vollständig zugesprochener Kostenerstattungsanspruch bleibt wirtschaftlich wertlos, wenn die verurteilte Partei über kein pfändbares Einkommen oder Vermögen verfügt. In solchen Fällen kann eine Vermögensauskunft eingeholt werden, was jedoch einen weiteren zeitlichen und organisatorischen Aufwand bedeutet und in die Gesamtkalkulation einbezogen werden sollte, bevor eine Klage endgültig eingereicht wird.