Das Wichtigste in Kürze
- Mehrfamilienhäuser bieten Risikostreuung über mehrere Mieteinheiten und höhere Renditen als Einzelwohnungen
- Typische Bruttomietrenditen: 4-7 % in B- und C-Städten, 3-4 % in A-Städten
- Einstieg ab ca. 300.000 EUR in B/C-Städten, ab 1 Mio. EUR in A-Städten
- Finanzierung: Banken bevorzugen MFH wegen diversifizierter Mieteinnahmen -- bessere Konditionen als bei Einzelwohnungen
- Verwaltung: Hausverwaltung kostet ca. 25-35 EUR/Einheit/Monat, lohnt sich ab 5-6 Einheiten
Warum ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?
Das Mehrfamilienhaus (MFH) gilt als Königsklasse der Immobilienkapitalanlage. Die Vorteile gegenueber Einzelwohnungen:
- Risikostreuung: Fällt ein Mieter aus, generieren die anderen Einheiten weiter Einkommen. Bei 6 Einheiten verlieren Sie bei einem Leerstand nur 16 % der Mieteinnahmen.
- Skaleneffekte: Verwaltung, Instandhaltung und Versicherung pro Einheit günstiger als bei Einzelwohnungen
- Keine WEG: Sie sind alleiniger Eigentümer und entscheiden allein über Sanierung, Miethöhe und Strategie
- Wertsteigerungspotenzial: Durch Mietoptimierung, Sanierung und Aufstockung lässt sich der Wert aktiv steigern
Rendite-Erwartung
| Stadttyp | Kaufpreis (typisch) | Bruttomietrendite | Nettomietrendite |
|---|---|---|---|
| A-Stadt (München, Hamburg) | 1,5-5 Mio. EUR | 3,0-4,0 % | 2,0-3,0 % |
| B-Stadt (Nürnberg, Leipzig) | 500.000-2 Mio. EUR | 4,5-6,0 % | 3,0-4,5 % |
| C-Stadt (Chemnitz, Hagen) | 200.000-800.000 EUR | 6,0-9,0 % | 4,0-6,5 % |
Kaufpreis: 800.000 EUR (inkl. Nebenkosten: 900.000 EUR). 8 Wohnungen, 480 qm gesamt. Jahresnettokaltmiete: 43.200 EUR (7,50 EUR/qm). Bruttomietrendite: 5,4 %. Bewirtschaftungskosten (22 %): 9.504 EUR. Nettomietrendite: 4,2 %. Finanzierung 75 % zu 3,6 %: Cashflow nach Zins und Tilgung ca. 600 EUR/Monat positiv.
Finanzierung eines Mehrfamilienhauses
- Eigenkapital: 15-25 % des Kaufpreises (plus Kaufnebenkosten). Weniger als bei Gewerbe, da Wohnimmobilie.
- Zinssatz: Marktkonditionen, oft sogar leicht besser als für Einzelwohnungen (diversifizierter Cashflow)
- Tilgung: 2-3 % p.a. empfohlen. KfW-Förderung (z.B. KfW 261) kann die Belastung reduzieren.
- Bewertung: Bank nutzt Ertragswertverfahren. Stabile Mieteinnahmen und geringe Leerstandsquote verbessern die Bewertung.
Prüfung vor dem Kauf
- Mieterliste und Mietverträge: Miethöhe, Laufzeit, Staffelmiete, Kündigungsfristen. Liegt die Ist-Miete unter dem Mietspiegel? (= Wertsteigerungspotenzial)
- Zustand: Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Fenster. Sanierungsstau quantifizieren.
- Energieausweis: Energieeffizienzklasse bestimmt künftige Sanierungspflichten (GEG) und Fördermöglichkeiten
- Grundbuch: Belastungen, Wegerechte, Baulasten, Denkmalschutz
- Leerstand: Aktueller Leerstand und Leerstandshistorie der letzten 5 Jahre
Verwaltung
- Selbstverwaltung: Spart 25-35 EUR/Einheit/Monat, erfordert aber Zeit (ca. 2-5 Stunden/Monat bei 6-10 Einheiten)
- Professionelle Hausverwaltung: 25-35 EUR/Einheit/Monat. Übernimmt: Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Handwerkerkoordination, Mieterkommunikation
- Empfehlung: Ab 5-6 Einheiten oder wenn die Immobilie nicht in der Nähe Ihres Wohnorts liegt, lohnt sich eine professionelle Verwaltung
Steuerliche Aspekte
- AfA: 2 % p.a. (Altbau) oder 3 % p.a. (Neubau ab 2023) auf den Gebäudeanteil
- Zinsen: Vollständig als Werbungskosten absetzbar
- Sanierungskosten: Erhaltungsaufwand sofort absetzbar (oder auf 2-5 Jahre verteilen). Herstellungsaufwand wird über die AfA abgeschrieben.
- Spekulationsfrist: 10 Jahre. Danach steuerfreier Verkauf.
- Sonder-AfA: Für Denkmal-MFH (Paragraf 7i EStG) oder energetisch sanierte Gebäude (KfW-Förderung)
Risiken
- Mietausfall: Einzelne Mieter zahlen nicht. Mietausfallversicherung oder Mietkaution als Puffer.
- Sanierungsstau: Ältere MFH haben oft erheblichen Sanierungsbedarf (Heizung, Dach, Fenster). Kalkulieren Sie 15-30 % des Kaufpreises als Sanierungsrücklage.
- Mietrecht: Strenges Mieterschutzrecht in Deutschland (Kündigungsschutz, Mietpreisbremse, Modernisierungsumlage max. 8 %)
- Klumpenrisiko: Ein MFH ist ein einzelnes Objekt an einem Standort. Bei lokalen Problemen (Fabrikschliessung, Bevölkerungsrückgang) sind alle Einheiten betroffen.
Häufige Fragen
Ab wie vielen Einheiten lohnt sich ein MFH?
Ab 4-6 Einheiten wird die Risikostreuung spürbar und Skaleneffekte bei Verwaltung und Instandhaltung greifen. Unter 4 Einheiten (z.B. Zweifamilienhaus) ist der Vorteil gegenueber Einzelwohnungen gering.
Eigentümerwohnung plus Vermietung -- sinnvoll?
Die Kombination ist steuerlich problematisch: Nur der vermietete Teil ist steuerlich absetzbar (AfA, Zinsen, Kosten). Zudem können Konflikte zwischen Eigennutzer- und Mieterinteressen entstehen. Für reine Kapitalanleger empfehlen wir, das gesamte MFH zu vermieten.
Was ist der Unterschied zum Teileigentum (WEG)?
Beim MFH gehört das gesamte Gebäude einem Eigentümer. Beim Teileigentum (WEG) gehören einzelne Wohnungen verschiedenen Eigentümern. Vorteil MFH: Alleinige Entscheidungsgewalt. Nachteil: Höherer Kapitaleinsatz, kein Verkauf einzelner Einheiten (ohne Aufteilung).
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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