Definition: Negativbescheinigung
Eine Negativbescheinigung ist das Zeugnis der Gemeinde, dass ihr Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch bei einem konkreten Grundstückskauf nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Es wird auch Negativattest genannt. § 28 Absatz 1 BauGB regelt diesen Nachweis für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
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Wozu dient die Bescheinigung?
Das Grundbuchamt darf den Käufer bei einem Kaufvertrag erst als Eigentümer eintragen, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des kommunalen Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht das Recht nicht oder nutzt die Gemeinde es nicht, muss sie auf Antrag eines Beteiligten unverzüglich das Zeugnis ausstellen. Dieses gilt als Verzicht auf die Ausübung.
Die Bescheinigung klärt damit einen bestimmten Punkt des Kaufvollzugs. Sie bestätigt weder die Mangelfreiheit des Grundstücks noch, dass sämtliche anderen Voraussetzungen der Eigentumsumschreibung erfüllt sind.
Welche Vorkaufsrechte und Ausnahmen sind gemeint?
§ 24 BauGB regelt das allgemeine Vorkaufsrecht in gesetzlich bestimmten Fällen, etwa in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten. § 25 BauGB ermöglicht besondere Vorkaufsrechte durch kommunale Satzung. Ein solches Recht besteht daher nicht automatisch bei jedem Grundstücksverkauf.
Beim Kauf von Wohnungseigentum und Erbbaurechten steht der Gemeinde das Vorkaufsrecht nach § 24 Absatz 2 BauGB nicht zu; § 25 Absatz 2 übernimmt diese Ausnahme. § 26 BauGB schließt die Ausübung in weiteren Fällen aus, beispielsweise beim Verkauf an den Ehegatten oder eigene Kinder. Ob ein Ausschluss greift, hängt vom konkreten Kauf ab.
Eine weitere Besonderheit betrifft das Zeugnis selbst: Hat die Gemeinde nach § 28 Absatz 5 BauGB für das Gemeindegebiet oder sämtliche Grundstücke einer Gemarkung wirksam auf ihre Rechte verzichtet, ist kein einzelnes Zeugnis erforderlich, soweit kein Widerruf erklärt ist.
Wie kommt der Nachweis zustande?
Der Verkäufer muss der Gemeinde den Kaufvertragsinhalt unverzüglich mitteilen; eine Mitteilung durch den Käufer ersetzt diese. Klären Sie mit dem beurkundenden Notariat, wer die Mitteilung und den Antrag übernimmt und welcher Nachweis für Ihren Kauf benötigt wird.
Das Vorkaufsrecht kann grundsätzlich nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausgeübt werden. Diese Ausübungsfrist ist keine feste Wartezeit: Das Zeugnis kann früher ausgestellt werden, wenn die Voraussetzungen feststehen. Eine verbindliche Bearbeitungsdauer lässt sich daraus nicht ableiten.
Die einzelnen Schritte, Unterlagen und die Abgrenzung anderer Nachweise erläutert der Ratgeber Negativbescheinigung beim Immobilienkauf: Ablauf und Vorkaufsrecht.
Häufige Fragen
Was bescheinigt das Negativattest?
Muss man immer drei Monate warten?
Ist bei jedem Kauf ein einzelnes Zeugnis nötig?
Quellen
Autor: Lucas Siebeking
COO der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Allgemeine Information; keine individuelle Rechtsberatung.