Wirtschaftsplan WEG 2026: Kompletter Ratgeber
Das Wichtigste in Kürze
- Der Wirtschaftsplan ist das jährliche Budget der WEG – er bestimmt die Höhe des monatlichen Hausgeldes
- Er wird vom Verwalter aufgestellt und per Mehrheitsbeschluss verabschiedet
- Bestandteile: Gesamtplan (alle Kosten) + Einzelwirtschaftspläne je Eigentümer
- Parallel erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung (Soll-Ist-Vergleich des Vorjahres)
Was ist der Wirtschaftsplan?
Der Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) ist das jährliche Finanzbudget der Eigentümergemeinschaft. Er legt fest, welche Kosten im kommenden Jahr voraussichtlich anfallen und wie hoch die monatlichen Vorschüsse (Hausgeld) jedes Eigentümers sein werden.
Der Wirtschaftsplan ist die Grundlage für die Zahlungspflicht der Eigentümer. Ohne beschlossenen Wirtschaftsplan gilt der Vorjahresplan fort – aber der Verwalter ist verpflichtet, jährlich einen neuen Plan aufzustellen.
Bestandteile des Wirtschaftsplans
Gesamtwirtschaftsplan
| Kostenposition | Typische Höhe | Umlagefähig? |
|---|---|---|
| Betriebskosten (Wasser, Müll, Strom Gemeinschaft) | 1,50–2,50 €/m²/Mon. | Ja |
| Heizkosten (Fernwärme, Gas, Wartung) | 0,80–1,80 €/m²/Mon. | Ja |
| Verwaltungskosten | 20–35 €/WE/Mon. | Nein |
| Instandhaltungsrücklage | 0,60–1,50 €/m²/Mon. | Nein |
| Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht) | 0,20–0,40 €/m²/Mon. | Ja |
| Aufzug (Wartung, Prüfung) | 50–120 €/WE/Jahr | Ja |
Einzelwirtschaftsplan
Der Einzelwirtschaftsplan zeigt den anteiligen Betrag je Eigentümer. Die Verteilung erfolgt nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Schlüssel – meist nach Miteigentumsanteilen, bei Heizkosten nach Verbrauch (HeizkostenV).
Erstellung und Beschluss
- Verwalter erstellt den Entwurf: Basierend auf Vorjahreskosten, Preissteigerungen und geplanten Maßnahmen
- Versand mit Einladung: Der Entwurf wird den Eigentümern mit der Einladung zur Versammlung zugesandt
- Beschluss: Die Eigentümer beschließen den Plan mit einfacher Mehrheit
- Zahlungspflicht: Ab Beschluss sind die Vorschüsse geschuldet
Jahresabrechnung
Die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG) ist das Gegenstück zum Wirtschaftsplan: Sie stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Jahres dar. Aus der Differenz zwischen Vorschüssen und Ist-Kosten ergibt sich eine Nachzahlung oder Gutschrift je Eigentümer.
Die Jahresabrechnung wird ebenfalls per Beschluss genehmigt. Fehler können per Anfechtungsklage beanstandet werden.
Hausgeld berechnen – Beispiel
Wohnung: 65 m², 85/1000 MEA, MFH mit 10 Einheiten
| Position | Gesamtkosten/Jahr | Ihr Anteil/Monat |
|---|---|---|
| Betriebskosten | 18.000 € | 127,50 € |
| Verwaltung | 3.600 € | 25,50 € |
| Rücklage | 7.200 € | 51,00 € |
| Versicherung | 2.400 € | 17,00 € |
| Hausgeld gesamt | 31.200 € | 221,00 € |
Davon umlagefähig auf den Mieter: ca. 144,50 €/Monat (Betriebskosten + Versicherung). Die Differenz von ca. 76,50 € (Verwaltung + Rücklage) trägt der Eigentümer.
Tipps für Kapitalanleger
- Wirtschaftsplan vor dem Kauf anfordern: Er zeigt die tatsächliche monatliche Belastung – nicht nur das Hausgeld, sondern auch Rücklagen- und Verwaltungsanteil
- Vergleich Plan vs. Abrechnung: Weichen die tatsächlichen Kosten stark vom Plan ab, deutet das auf schlechte Planung oder unerwartete Ausgaben hin
- Rücklage-Anteil beachten: Ein hoher Rücklagenanteil im Hausgeld ist positiv – er verhindert Sonderumlagen
- Nicht-umlagefähige Kosten in Rendite einrechnen: Verwaltung und Rücklage sind Ihre Kosten – sie mindern die Netto-Rendite um 0,3–0,5 Prozentpunkte
Häufig gestellte Fragen
Was passiert ohne beschlossenen Wirtschaftsplan?
Der letzte beschlossene Plan gilt fort. Die Eigentümer zahlen weiterhin die bisherigen Vorschüsse. Der Verwalter ist aber verpflichtet, zeitnah einen neuen Plan vorzulegen.
Ist das Hausgeld komplett auf den Mieter umlegbar?
Nein. Nur die Betriebskosten nach BetrKV sind umlagefähig. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage tragen Sie als Eigentümer.
Kann ich den Wirtschaftsplan anfechten?
Ja, per Anfechtungsklage innerhalb eines Monats. Gründe: fehlerhafte Kalkulation, falscher Verteilungsschlüssel oder unverhältnismäßige Kostenansätze.
Rendite richtig kalkulieren
Wir prüfen Wirtschaftsplan, Hausgeld und Rücklagen vor dem Kauf Ihrer Kapitalanlage.
Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Bundesministerium der Justiz
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
Mehr über das Team →