Teilungserklärung 2026: Kompletter Ratgeber
Das Wichtigste in Kürze
- Die Teilungserklärung ist das Grunddokument jeder WEG – sie teilt das Gebäude in Sonder- und Gemeinschaftseigentum auf
- Sie regelt Miteigentumsanteile, Nutzungszweck der Einheiten und Sondernutzungsrechte
- Die Gemeinschaftsordnung (oft Teil der Teilungserklärung) regelt das Zusammenleben: Stimmrecht, Kostenverteilung, Nutzungsbeschränkungen
- Änderungen erfordern grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer und Grundbucheintragung
Was ist die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung (§ 8 WEG) ist die notarielle Urkunde, durch die ein Grundstückseigentümer sein Eigentum in Wohnungseigentum aufteilt. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ist damit für alle späteren Erwerber verbindlich.
Die Teilungserklärung besteht aus drei Teilen:
- Aufteilungsplan: Bauzeichnung, die jede Einheit und das Gemeinschaftseigentum darstellt
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bestätigung der Baubehörde, dass jede Einheit in sich abgeschlossen ist
- Gemeinschaftsordnung: Regelwerk für das Zusammenleben (Stimmrecht, Kosten, Nutzung)
Was steht in der Teilungserklärung?
- Zuordnung der Räume: Welche Räume gehören zu welcher Einheit (Sondereigentum)?
- Miteigentumsanteile: Wie groß ist der Anteil jeder Einheit am Gemeinschaftseigentum?
- Nutzungszweck: Wohnung, Gewerbe, Praxis – entscheidend für erlaubte Nutzung
- Sondernutzungsrechte: Exklusive Nutzung von Gemeinschaftseigentum (Garten, Terrasse, Stellplatz) durch einzelne Eigentümer
- Kostenverteilung: Schlüssel für die Verteilung der Betriebskosten
- Stimmrechtsregelung: Kopfprinzip, Wertprinzip oder Objektprinzip
Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung ist das „Grundgesetz“ der WEG. Typische Regelungen:
- Nutzungsbeschränkungen: z. B. Verbot gewerblicher Nutzung, Tierhaltungsregelungen, Musikzeiten
- Vermietungsregeln: Zustimmungsvorbehalte oder Beschränkungen (z. B. keine Kurzzeitvermietung)
- Kostenverteilung: Abweichende Schlüssel für bestimmte Kostenpositionen
- Verwalterbefugnisse: Erweiterung oder Einschränkung der gesetzlichen Kompetenzen
- Sonderumlageregelungen: Besondere Verteilungsschlüssel für Sanierungskosten
Änderung der Teilungserklärung
Die Teilungserklärung kann nur mit Zustimmung aller betroffenen Eigentümer geändert werden. Die Änderung muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
Seit dem WEMoG gibt es eine Erleichterung: Bestimmte Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung können durch Beschluss (mit qualifizierter Mehrheit) geändert werden, wenn das Gesetz dies ausdrücklich zulässt (z. B. Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 WEG).
Fallstricke für Käufer
- Veraltete Gemeinschaftsordnung: Viele Teilungserklärungen stammen aus den 1970er–80er Jahren und enthalten Regelungen, die durch das WEMoG überholt sind
- Nutzungsbeschränkungen: „Nur zu Wohnzwecken“ kann Home-Office oder Ferienvermietung einschränken
- Zustimmungsvorbehalt bei Vermietung: Selten, aber möglich – prüfen Sie, ob die Gemeinschaft einer Vermietung zustimmen muss
- Fensterkosten: Manche Teilungserklärungen legen die Fensterkosten dem jeweiligen Eigentümer auf – statt der Gemeinschaft
- Sondernutzungsrechte: Garten oder Terrasse als Sondernutzungsrecht ist kein Eigentum – es kann unter Umständen entzogen werden
Tipps für Kapitalanleger
- Teilungserklärung vor dem Kauf lesen: Nicht nur den Notar fragen – selbst lesen und verstehen
- Nutzungszweck prüfen: Ist Vermietung erlaubt? Sind Nutzungsbeschränkungen vorhanden?
- Kostenverteilung verstehen: Wer zahlt welchen Anteil? Gibt es Sonderregelungen?
- Sondernutzungsrechte hinterfragen: Gehören Keller, Stellplatz und Garten zur Einheit oder sind es nur Nutzungsrechte?
- Nachträgliche Beschlüsse prüfen: Die Beschluss-Sammlung enthält Änderungen, die nicht in der ursprünglichen Teilungserklärung stehen
Häufig gestellte Fragen
Wo bekomme ich die Teilungserklärung?
Beim Grundbuchamt (beglaubigte Abschrift) oder über den Verwalter/Notar. Kosten: 10–20 € für eine einfache Abschrift, 50–100 € für eine beglaubigte.
Ist die Teilungserklärung für mich als Käufer bindend?
Ja. Sie wird im Grundbuch eingetragen und gilt für alle Eigentümer – auch für spätere Erwerber. Lesen Sie sie daher unbedingt vor dem Kauf.
Kann die Gemeinschaftsordnung geändert werden?
Grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Eigentümer. Bestimmte Regelungen können seit dem WEMoG aber per Mehrheitsbeschluss angepasst werden (z. B. Kostenverteilung).
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Bundesministerium der Justiz
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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