Hausverwaltung 2026: Kompletter Ratgeber
Das Wichtigste in Kürze
- Der WEG-Verwalter ist das Ausführungsorgan der Eigentümergemeinschaft und vertritt die WEG nach außen (§ 9b WEG)
- Seit 01.12.2023 müssen gewerbliche Verwalter zertifiziert sein (§ 26a WEG) – IHK-Sachkundeprüfung
- Verwalterkosten liegen typischerweise bei 20–35 €/Einheit/Monat – nicht umlagefähig auf Mieter
- Bestellung und Abberufung erfolgen per einfachem Mehrheitsbeschluss – ohne wichtigen Grund jederzeit möglich
Aufgaben der WEG-Hausverwaltung
Der Verwalter ist für die laufende Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig. Seine Kernaufgaben nach § 27 WEG:
Kaufmännische Verwaltung
- Wirtschaftsplan aufstellen: Jährliche Einnahmen-/Ausgabenplanung mit Vorschüssen
- Jahresabrechnung erstellen: Gegenüberstellung von Soll und Ist, Einzelabrechnung je Einheit
- Hausgeld einziehen: Überwachung der Zahlungseingänge, Mahnwesen
- Instandhaltungsrücklage verwalten: Auf separatem Konto, getrennt vom Verwaltungsvermögen
Technische Verwaltung
- Instandhaltung organisieren: Angebote einholen, Handwerker beauftragen, Arbeiten abnehmen
- Verkehrssicherungspflicht: Winterdienst, Beleuchtung, Brandschutz sicherstellen
- Versicherungen: Gebäudeversicherung abschließen und Schäden regulieren
Rechtliche Verwaltung
- Eigentümerversammlung einberufen und durchführen
- Beschlüsse umsetzen und Beschluss-Sammlung führen
- WEG nach außen vertreten (§ 9b WEG)
Gesetzliche Pflichten
Seit dem WEMoG hat der Verwalter erweiterte Befugnisse, aber auch klare Grenzen:
| Befugnis | Ohne Beschluss möglich? | Grundlage |
|---|---|---|
| Maßnahmen untergeordneter Bedeutung | Ja | § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG |
| Dringende Erhaltungsmaßnahmen | Ja | § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG |
| Größere Instandsetzungen | Nein – Beschluss erforderlich | § 19 Abs. 1 WEG |
| Verträge über 5.000 € | Empfehlung: Beschluss einholen | Gemeinschaftsordnung beachten |
Verwalterzertifizierung seit dem WEMoG
Seit dem 01. Dezember 2023 müssen gewerbliche WEG-Verwalter eine IHK-Sachkundeprüfung nachweisen (§ 26a WEG). Die Prüfung umfasst: WEG-Recht, Mietrecht, Grundzüge des Baurechts, kaufmännische Grundlagen und technisches Gebäudemanagement.
Ausnahme: In WEGs mit bis zu 8 Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer selbst die Verwaltung übernimmt, ist keine Zertifizierung erforderlich. Jeder Eigentümer hat einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
Kosten der WEG-Verwaltung
| Leistung | Kosten pro Einheit/Monat |
|---|---|
| Grundverwaltung (kleine WEG, 5–15 Einheiten) | 25–35 € |
| Grundverwaltung (große WEG, 50+ Einheiten) | 18–25 € |
| Sondereigentumsverwaltung (Mietverwaltung) | 20–30 € zusätzlich |
Verwaltungskosten sind nicht auf den Mieter umlagefähig und mindern direkt die Netto-Rendite. Detaillierte Informationen finden Sie in unserem Artikel zu Hausverwaltung Kosten.
Bestellung und Abberufung
Seit dem WEMoG gelten vereinfachte Regeln:
- Bestellung: Einfacher Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung. Vertragslaufzeit: maximal 5 Jahre bei Erstbestellung, danach maximal 3 Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG)
- Abberufung: Jederzeit per einfachem Mehrheitsbeschluss möglich – ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens 6 Monate nach Abberufung
Kontrolle des Verwalters
- Verwaltungsbeirat: Prüft Jahresabrechnung und unterstützt bei der Kontrolle
- Einsichtsrecht: Jeder Eigentümer kann Verwaltungsunterlagen einsehen
- Jahresabrechnung prüfen: Vergleichen Sie mit Wirtschaftsplan und Vorjahr
- Beschluss-Sammlung: Muss vollständig und aktuell geführt werden
Erfüllt der Verwalter seine Pflichten nicht, kann die WEG Schadenersatz verlangen. Bei groben Pflichtverletzungen (z. B. Veruntreuung) kommt eine fristlose Kündigung in Betracht. Mehr zum Thema: Hausverwaltung wechseln.
Tipps für Kapitalanleger
- Verwalterqualität prüfen: Ein guter Verwalter ist renditeentscheidend. Achten Sie auf Zertifizierung, Erreichbarkeit und Transparenz
- Verwaltervertrag lesen: Prüfen Sie Laufzeit, Kündigungsfristen und Sonderleistungen
- Sondereigentumsverwaltung: Wenn Sie nicht selbst vermieten wollen, beauftragen Sie eine separate Mietverwaltung
- Bei Verwalterwechsel: Fordern Sie mindestens 3 Vergleichsangebote an
Häufig gestellte Fragen
Kann eine WEG auch ohne Verwalter existieren?
Ja, aber nicht empfehlenswert. In kleinen WEGs (bis 8 Einheiten) kann ein Eigentümer die Verwaltung übernehmen (Selbstverwaltung). Die WEG hat aber stets einen Anspruch auf Bestellung eines professionellen Verwalters.
Wer haftet bei Fehlern des Verwalters?
Der Verwalter haftet persönlich für schuldhaft verursachte Schäden. Die WEG-Verwalterhaftpflichtversicherung ist daher ein Muss – prüfen Sie die Deckungssumme.
Muss der Verwalter zertifiziert sein?
Gewerbliche Verwalter: ja, seit 01.12.2023 (IHK-Sachkundeprüfung). Eigentümer, die eine kleine WEG (bis 8 Einheiten) selbst verwalten: nein.
Kapitalanlage mit Rundum-Service
Wir prüfen WEG-Verwaltung und Unterlagen vor dem Kauf – für eine fundierte Investitionsentscheidung.
Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Bundesministerium der Justiz
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
Mehr über das Team →