Eigentümerversammlung 2026: Kompletter Ratgeber
Das Wichtigste in Kürze
- Die Eigentümerversammlung ist das oberste Beschlussorgan der WEG – mindestens einmal jährlich einzuberufen
- Die Einladung muss mindestens 3 Wochen vorher in Textform zugestellt werden (§ 24 Abs. 4 WEG)
- Seit dem WEMoG gibt es keine gesetzliche Beschlussfähigkeit mehr – die Gemeinschaftsordnung kann aber Quoren festlegen
- Online-Teilnahme ist möglich, wenn die Gemeinschaft dies per Beschluss zulässt (§ 23 Abs. 1a WEG)
Grundlagen der Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist die zentrale Veranstaltung jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier treffen die Eigentümer alle wesentlichen Entscheidungen: vom Wirtschaftsplan über Instandhaltungsmaßnahmen bis zur Wahl oder Abberufung des Verwalters. Rechtsgrundlage sind §§ 23–25 WEG.
Jeder Wohnungseigentümer hat ein unentziehbares Teilnahme- und Stimmrecht. Dieses Recht kann durch Vollmacht auf Dritte übertragen werden – sofern die Gemeinschaftsordnung die Bevollmächtigung nicht einschränkt (z. B. auf Ehepartner, Miteigentümer oder den Verwalter).
Einberufung und Fristen
Die Versammlung wird durch den Verwalter einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). In bestimmten Fällen können auch der Verwaltungsbeiratsvorsitzende oder Eigentümer einberufen, die mehr als ein Viertel der Miteigentumsanteile vertreten (§ 24 Abs. 3 WEG).
Formale Anforderungen
- Einladungsfrist: Mindestens 3 Wochen vor der Versammlung (§ 24 Abs. 4 WEG)
- Form: Textform (Brief, E-Mail, Fax) – ein einfacher Aushang reicht nicht
- Inhalt: Ort, Datum, Uhrzeit und Tagesordnung mit konkreten Beschlussgegenständen
- Vollständigkeit: Nur über angekündigte TOP kann wirksam beschlossen werden – Ausnahme: Dringlichkeitsbeschlüsse bei einstimmiger Anwesenheit aller Eigentümer
Wird die Einladungsfrist nicht eingehalten oder fehlen Tagesordnungspunkte, können gefasste Beschlüsse per Anfechtungsklage angegriffen werden. Prüfen Sie die Einladung stets auf Vollständigkeit.
Ablauf der Versammlung
Der typische Ablauf einer ordentlichen Eigentümerversammlung:
- Eröffnung: Der Verwalter (oder Beiratsvorsitzende) eröffnet die Versammlung und stellt die ordnungsgemäße Einberufung fest
- Präsenzliste: Anwesende Eigentümer und Vertreter werden erfasst, Vollmachten geprüft
- Beschlussfähigkeit: Falls die Gemeinschaftsordnung ein Quorum vorsieht, wird dieses festgestellt
- Tagesordnung abarbeiten: Jeder TOP wird besprochen, abgestimmt und das Ergebnis verkündet
- Verschiedenes: Unter diesem TOP kann diskutiert, aber nicht verbindlich beschlossen werden
- Schließung: Der Versammlungsleiter schließt die Versammlung
Stimmrechtsverteilung
Das Stimmrecht richtet sich nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Prinzip. Üblich sind:
| Prinzip | Beschreibung | Typisch für |
|---|---|---|
| Kopfprinzip | Jeder Eigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG) | Gesetzlicher Standard |
| Wertprinzip | Stimmen nach Miteigentumsanteilen | Häufig in Gemeinschaftsordnungen |
| Objektprinzip | Jede Einheit = eine Stimme | Seltener vereinbart |
Beschlüsse und Mehrheiten
Seit dem WEMoG reicht für die meisten Beschlüsse die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Qualifizierte Mehrheiten (doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 21 WEG) gelten für:
- Bauliche Veränderungen mit Kostenübernahme durch alle: Mehr als 2/3 der Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile
- Änderung des Kostenverteilungsschlüssels: Einfache Mehrheit, aber Anfechtungsrisiko bei unbilliger Benachteiligung
- Aufhebung der Gemeinschaft: Einstimmigkeit aller Eigentümer erforderlich
Online-Teilnahme seit dem WEMoG
Seit Dezember 2020 kann die Eigentümergemeinschaft per Beschluss die Online-Teilnahme an Versammlungen ermöglichen (§ 23 Abs. 1a WEG). Wichtig: Es handelt sich um eine hybride Versammlung – eine rein virtuelle Versammlung ist ohne Zustimmung aller Eigentümer nicht zulässig.
Die technische Umsetzung muss sicherstellen, dass Online-Teilnehmer die Versammlung akustisch und visuell verfolgen, sich zu Wort melden und abstimmen können. Technische Ausfälle, die Eigentümer von der Stimmabgabe ausschließen, können einen Anfechtungsgrund darstellen.
Protokoll und Beschluss-Sammlung
Über jede Versammlung muss ein Protokoll erstellt werden. Es muss enthalten: Ort, Datum, anwesende Eigentümer, gefasste Beschlüsse mit Stimmergebnis und die Unterschrift des Versammlungsleiters sowie eines Eigentümers und des Beirats (falls vorhanden).
Zusätzlich führt der Verwalter die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG). In dieser werden alle Beschlüsse mit Datum chronologisch erfasst. Jeder Eigentümer hat das Recht, die Beschluss-Sammlung einzusehen.
Tipps für Kapitalanleger
- Versammlung nicht ignorieren: Auch als Kapitalanleger sollten Sie teilnehmen oder eine Vertrauensperson bevollmächtigen. Viele Beschlüsse betreffen direkt Ihre Rendite
- Vollmacht rechtzeitig erteilen: Prüfen Sie in der Gemeinschaftsordnung, wer bevollmächtigt werden darf (Verwalter, Miteigentümer, Verwandte)
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung genau prüfen: Vergleichen Sie die Positionen mit dem Vorjahr. Steigende Verwaltungskosten oder sinkende Rücklagen sind Warnsignale
- Bei wichtigen TOP aktiv werden: Bei Sonderumlagen, Sanierungen oder Verwalterwechsel sollten Sie mitbestimmen
Häufig gestellte Fragen
Kann ich meinen Mieter zur Versammlung schicken?
Nur wenn die Gemeinschaftsordnung die Bevollmächtigung von Mietern zulässt. Viele Gemeinschaftsordnungen beschränken Vollmachten auf Miteigentümer, Ehepartner oder den Verwalter.
Was passiert, wenn der Verwalter keine Versammlung einberuft?
Eigentümer, die mehr als ein Viertel der Miteigentumsanteile vertreten, können selbst einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Alternativ kann der Verwaltungsbeiratsvorsitzende einberufen. Zusätzlich kann die Einberufung gerichtlich erzwungen werden.
Wie oft muss eine Versammlung stattfinden?
Mindestens einmal jährlich muss eine ordentliche Versammlung stattfinden (Pflicht des Verwalters). Außerordentliche Versammlungen können bei Bedarf jederzeit einberufen werden.
Muss über jeden TOP abgestimmt werden?
Nein. Informations-TOP (z. B. Bericht des Verwalters) erfordern keine Abstimmung. Nur Beschlussanträge werden abgestimmt. Unter „Verschiedenes“ dürfen keine verbindlichen Beschlüsse gefasst werden.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Bundesministerium der Justiz
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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