Das Wichtigste in Kuerze
- Offene Immobilienfonds: Niedrige Rendite (2-3 % p.a.), hohe Liquiditaet (nach 24 Monaten), geringes Risiko, ab 50 EUR
- Geschlossene Immobilienfonds: Hoehere Zielrendite (4-7 % p.a.), keine Liquiditaet (10-15 Jahre Bindung), hoeheres Risiko, ab 5.000-10.000 EUR
- Geschlossene Fonds hatten historisch hohe Weichkosten (15-25 %) und enttauschende Ergebnisse
- Fuer die meisten Anleger sind offene Fonds oder REIT-ETFs die bessere Wahl
Grundlagen: Was sind Immobilienfonds?
Immobilienfonds buendeln Kapital vieler Anleger und investieren es in Immobilien. Der entscheidende Unterschied liegt in der Struktur: Offene Fonds geben laufend Anteile aus und nehmen sie zurueck. Geschlossene Fonds sammeln einmalig Kapital und schliessen dann fuer die gesamte Laufzeit.
Offene Immobilienfonds
Die groessten offenen Immobilienfonds in Deutschland (Deka-ImmobilienEuropa, UniImmo: Deutschland, hausInvest) verwalten jeweils 15-20 Milliarden EUR und investieren in Buero-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien in Europa.
Vorteile
- Breit diversifiziert ueber viele Objekte und Standorte
- Professionelles Management
- Geringe Mindestanlage (ab 50 EUR)
- Taeglich bewertbar, nach 24 Monaten Haltefrist verkaufbar
- Teilfreistellung von 60 % auf Ertraege
Nachteile
- Rendite nur 2-3 % p.a. (nach Kosten)
- TER von 0,5-1,2 % p.a.
- Ausgabeaufschlag von 3-5 % (entfaellt bei Kauf ueber die Boerse)
- Ruecknahmeaussetzung in Krisen moeglich
Geschlossene Immobilienfonds
Geschlossene Fonds investieren typischerweise in ein einzelnes grosses Projekt oder eine kleine Anzahl von Objekten. Die Mindestbeteiligung liegt bei 5.000-25.000 EUR, die Laufzeit bei 10-15 Jahren.
Vorteile
- Hoehere Zielrendite (4-7 % p.a.)
- Teilweise steuerliche Verlustverrechnung moeglich
- Zugang zu Grossprojekten, die Privatanleger allein nicht kaufen koennten
Nachteile
- Keine Liquiditaet waehrend der Laufzeit (Zweitmarkt-Verkauf mit hohem Abschlag)
- Hohe Weichkosten (15-25 % des Anlagebetrags fuer Vertrieb, Verwaltung, Konzeption)
- Konzentriertes Risiko (wenige Objekte)
- Historisch haeufig enttaeuschende Performance (ca. 40 % aller geschlossenen Fonds haben Verluste erzielt)
- Nachschusspflicht bei einigen aelteren Konstruktionen
Laut einer Studie des Analysehauses Scope haben nur ca. 60 % der geschlossenen Immobilienfonds ihre Prognoserendite erreicht. 25 % haben Verluste erzielt. Seit der KAGB-Regulierung (2013) hat sich die Transparenz verbessert, aber die Kostenstruktur bleibt problematisch.
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| Kriterium | Offener Fonds | Geschlossener Fonds |
|---|---|---|
| Mindestanlage | 50-500 EUR | 5.000-25.000 EUR |
| Rendite (historisch) | 2-3 % p.a. | -5 bis +7 % p.a. |
| Laufzeit | Unbegrenzt | 10-15 Jahre fest |
| Liquiditaet | Nach 24 Monaten | Keine (Zweitmarkt moeglich) |
| Diversifikation | Hoch (50-200 Objekte) | Gering (1-10 Objekte) |
| Kosten (gesamt) | 3-7 % + TER | 15-25 % Weichkosten |
| Risikoprofil | Defensiv | Mittel bis hoch |
REIT-ETFs als Alternative
REITs (Real Estate Investment Trusts) sind boersennotierte Immobiliengesellschaften, die mindestens 90 % ihrer Gewinne ausschuetten muessen. REIT-ETFs buendeln dutzende oder hunderte REITs in einem Produkt.
- Rendite: 4-8 % p.a. (Dividende + Kurssteigerung)
- Kosten: 0,1-0,4 % TER
- Liquiditaet: Taeglich an der Boerse handelbar
- Nachteil: Korreliert staerker mit dem Aktienmarkt als echte Immobilien
Fuer viele Anleger ist ein REIT-ETF die beste Kompromissloesung: breite Streuung, niedrige Kosten, hohe Liquiditaet und ordentliche Rendite.
Haeufig gestellte Fragen
Welche offenen Immobilienfonds sind empfehlenswert?
Zu den etabliertesten gehoeren: hausInvest (Commerz Real), Deka-ImmobilienEuropa (Deka), UniImmo: Deutschland (Union Investment). Alle drei haben ein Fondsvolumen von 15+ Milliarden EUR und eine langjaehrige Track Record von 2-3 % p.a. Achten Sie auf die TER und kaufen Sie ueber die Boerse, um den Ausgabeaufschlag zu sparen.
Kann ich mit einem Immobilienfonds Steuern sparen wie mit einer eigenen Immobilie?
Nein. Die steuerlichen Vorteile einer vermieteten Immobilie (AfA, Zinsabzug, Verlustverrechnung) sind beim Fondsinvestment nicht moeglich. Es gibt lediglich die Teilfreistellung von 60 % bei offenen Immobilienfonds, die aber nicht an die Vorteile eines Direktinvestments heranreicht.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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