Neubau vs. Bestandsimmobilie 2026: Was lohnt sich mehr?
Das Wichtigste in Kuerze
- Neubauten sind 20-40 % teurer pro Quadratmeter als vergleichbare Bestandsimmobilien
- Dafuer 3 % AfA statt 2 % und deutlich niedrigere Energiekosten (KfW-Standard)
- Bestandsimmobilien bieten hoehere Bruttomietrenditen (4-7 % vs. 3-4,5 % bei Neubau)
- Sanierungspflichten (GEG) koennen Bestandsimmobilien unerwartet verteuern
- Fuer Steueroptimierung: Neubau. Fuer Cashflow: Bestand in guter Lage
Kaufpreisvergleich: 20-40 % Preisunterschied
Im Bundesdurchschnitt kosten Neubauwohnungen 3.800-5.500 EUR/qm, Bestandswohnungen 2.200-3.800 EUR/qm (Stand 2025). In Muenchen liegt der Neubaupreis bei 8.000-12.000 EUR/qm, im Bestand bei 5.500-8.000 EUR/qm.
| Stadt | Neubau EUR/qm | Bestand EUR/qm | Differenz |
|---|---|---|---|
| Muenchen | 9.500 | 7.000 | +36 % |
| Hamburg | 6.500 | 4.800 | +35 % |
| Leipzig | 4.200 | 2.600 | +62 % |
| Nuernberg | 5.000 | 3.200 | +56 % |
Der hoehere Kaufpreis beim Neubau muss durch hoehere Mieten, geringere Instandhaltung oder bessere Steuervorteile kompensiert werden.
AfA und Steuervorteile: Neubau gewinnt
Seit 2023 gilt fuer Neubauten die degressive AfA von 5 % in den ersten Jahren (alternativ 3 % linear ueber 33 Jahre). Fuer Bestandsgebaeude ab 1925 gilt 2 % linear ueber 50 Jahre.
Beispielrechnung: Steuerersparnis
Kaufpreis 250.000 EUR, Gebaeudeanteil 80 % = 200.000 EUR Abschreibungsbasis:
| AfA-Variante | Jaehrliche AfA | Steuerersparnis (42 % Satz) |
|---|---|---|
| Neubau (3 % linear) | 6.000 EUR | 2.520 EUR/Jahr |
| Neubau (5 % degressiv, Jahr 1) | 10.000 EUR | 4.200 EUR/Jahr |
| Bestand (2 % linear) | 4.000 EUR | 1.680 EUR/Jahr |
Die Differenz: Ein Neubau mit 3 % AfA spart gegenueber dem Bestand 840 EUR pro Jahr mehr an Steuern. Bei 5 % degressiver AfA sogar 2.520 EUR im ersten Jahr.
Energiekosten: Neubau spart 50-70 %
Neubauten nach KfW-55 oder KfW-40 Standard verbrauchen 50-70 % weniger Heizenergie als unsanierte Altbauten. Bei einer 80-qm-Wohnung:
- Unsanierter Altbau: 150-200 kWh/qm = 2.400-3.200 EUR Heizkosten/Jahr
- Sanierter Bestand: 80-120 kWh/qm = 1.280-1.920 EUR/Jahr
- KfW-55 Neubau: 40-55 kWh/qm = 640-880 EUR/Jahr
Die Ersparnis von 1.500-2.000 EUR/Jahr klingt gut, rechtfertigt aber nicht den 30-50 % hoeheren Kaufpreis allein. Der Energievorteil ist ein Baustein, nicht das Hauptargument.
Rendite-Vergleich
| Kennzahl | Neubau | Bestand (guter Zustand) |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | 3-4,5 % | 4,5-7 % |
| Instandhaltung (% vom Wert) | 0,5-1 % | 1-2 % |
| Nettomietrendite | 2,5-3,5 % | 3-5 % |
| AfA-Vorteil (Steuerersparnis) | +1-2 % effektiv | +0,5-1 % effektiv |
| Nachvermietung | Sehr leicht | Leicht bis mittel |
Bestandsimmobilien bieten den besseren Cashflow durch hoehere Mietrenditen. Neubauten bieten die bessere Steueroptimierung und geringere Instandhaltung. Fuer Anleger mit hohem Steuersatz kann der Neubau trotz niedrigerer Bruttorendite netto die bessere Wahl sein.
Risiken im Vergleich
Neubau-Risiken
- Hoher Kaufpreis = groesseres Verlustrisiko bei Preiskorrekturen
- Bautraegerinsolvenz bei Kauf vom Plan (Sicherheiten pruefen!)
- Baumaengel moeglich, Gewaehrleistung laeuft nach 5 Jahren aus
Bestands-Risiken
- Sanierungspflicht durch GEG (Gebaeudeenergiegesetz) bei Eigentuemerwechsel
- Versteckte Maengel (Asbest, Feuchtigkeit, veraltete Leitungen)
- Sonderumlagen der WEG fuer Dachsanierung, Fassade, Heizung
- Schlechtere Vermietbarkeit bei Energieeffizienzklasse G oder H
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie koennen Sanierungspflichten fuer Heizung, Daemmung oder Fenster greifen. Prüfen Sie vor dem Kauf den Energieausweis und kalkulieren Sie moegliche Sanierungskosten von 20.000-80.000 EUR ein.
Haeufig gestellte Fragen
Wann lohnt sich ein Neubau als Kapitalanlage?
Wenn Sie einen hohen Grenzsteuersatz haben (42 %+), die degressive AfA von 5 % nutzen koennen und einen langen Anlagehorizont haben (15+ Jahre). Die niedrigere Bruttomietrendite wird durch Steuervorteile und geringere Instandhaltung teilweise kompensiert. Ausserdem sind Neubauten bei Mietern begehrt, was das Leerstandsrisiko minimiert.
Welche Bestandsimmobilien sollte ich meiden?
Gebaeude mit Energieeffizienzklasse G oder H (vor 1970 gebaut, unsaniert), Immobilien mit hoher WEG-Rücklage unter 10 EUR/qm, Objekte in Gebieten mit Bevoelkerungsrueckgang und Wohnungen mit Oel- oder Gasheizung aelter als 30 Jahre. Prüfen Sie immer die WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre auf geplante Sonderumlagen.
Kann ich einen Altbau so renovieren, dass er die Neubau-AfA bekommt?
Nein. Die 3 % bzw. 5 % AfA gilt nur fuer Gebaeude, die nach dem 30.09.2023 fertiggestellt wurden. Fuer Altbauten bleibt es bei 2 % AfA. Es gibt aber Sonder-AfA-Programme fuer Sanierungen in bestimmten Gebieten und fuer Denkmalimmobilien (bis zu 9 % p.a. ueber 8 Jahre).
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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