Abschreibung bei Neubauten: AfA-Sätze und Regeln im Überblick

Die Absetzung für Abnutzung beruht auf dem Gedanken, dass ein Gebäude über die Nutzungsdauer an Wert verliert und dieser Wertverlust steuerlich geltend gemacht werden kann. Rechtsgrundlage ist § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung, der die Sätze und Voraussetzungen für unterschiedliche Gebäudetypen und Baujahre festlegt.

Bei Neubauten wird zwischen der linearen AfA mit gleichbleibenden Jahresbeträgen und der degressiven AfA mit fallenden Beträgen unterschieden. Die lineare Variante ist der Regelfall und gilt für die meisten vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien. Sie führt zu einer planbaren, über die Jahre konstanten Abschreibungssumme.

Voraussetzung für die Abschreibung ist stets, dass die Immobilie zur Erzielung von Einkünften genutzt wird, etwa durch Vermietung. Wird ein Neubau selbst bewohnt, entfällt die Abschreibung nach § 7 EStG weitgehend, da keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne von § 21 EStG vorliegen.

Der Begriff Neubau bezieht sich steuerlich nicht auf das Kaufdatum, sondern auf den Zeitpunkt der Fertigstellung. Ein 2023 fertiggestelltes Gebäude gilt auch dann als Neubau, wenn es erst Jahre später erworben wird, solange keine wesentliche Vornutzung stattgefunden hat.

Die Höhe des anwendbaren AfA-Satzes richtet sich nach dem Fertigstellungsdatum des Gebäudes. Für Neubauten mit Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 gilt regulär ein linearer Satz von 3 Prozent jährlich. Für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, gelten überwiegend 2 Prozent, bei früherer Fertigstellung teils 2,5 Prozent.

Die folgende Tabelle stellt die wichtigsten Konstellationen vereinfacht gegenüber. Sie ersetzt keine steuerliche Einzelfallprüfung, gibt aber eine erste Orientierung für die Einordnung eines konkreten Bauvorhabens.

Neben diesen regulären Sätzen kann unter bestimmten Voraussetzungen eine degressive AfA für neu gebaute Mietwohnungen infrage kommen, die in den Anfangsjahren einen höheren Prozentsatz ansetzt und danach schrittweise sinkt. Diese Variante ist an Fristen für Bauantrag oder Kaufvertrag sowie an Vorgaben zur energetischen Qualität des Gebäudes gebunden.

Entscheidend für die Zuordnung zu einer der drei Zeilen der Tabelle ist ausschließlich das Datum der tatsächlichen Fertigstellung, das sich in der Regel aus der Bauabnahme oder der behördlichen Bezugsfertigkeitsbescheinigung ergibt, nicht aus dem Datum des Kaufvertrags oder des Grundbucheintrags. Ein Gebäude, das im Dezember 2022 bezugsfertig war, unterliegt somit noch dem Satz von 2 Prozent, während ein baugleiches Nachbargebäude mit Fertigstellung im Januar 2023 bereits mit 3 Prozent abgeschrieben wird. Dieser Stichtagseffekt kann bei Neubauprojekten mit mehreren Bauabschnitten dazu führen, dass einzelne Einheiten desselben Vorhabens unterschiedlichen AfA-Sätzen unterliegen.

Ein Sonderfall betrifft Anbauten, Aufstockungen oder den Ausbau bislang nicht zu Wohnzwecken genutzter Flächen, etwa eines Dachgeschosses, an einem bereits bestehenden älteren Gebäude. Wird durch eine solche Maßnahme erstmals selbstständig nutzbarer Wohnraum geschaffen, kann für diesen neu entstandenen Gebäudeteil unter Umständen der für Neubauten geltende AfA-Satz von 3 Prozent zur Anwendung kommen, während für den unveränderten Altbestand weiterhin der ursprüngliche, niedrigere Satz gilt. In solchen Fällen ist eine getrennte Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Alt- und Neubauteil erforderlich, da beide Gebäudeteile unterschiedlichen Abschreibungsregeln folgen.

Abgeschrieben werden darf ausschließlich der Gebäudewert, nicht der Grund und Boden. Beim Kauf eines Neubaus ist der Gesamtkaufpreis daher aufzuteilen in einen Anteil für das Grundstück und einen Anteil für das Gebäude. Nur der Gebäudeanteil bildet die Bemessungsgrundlage für die jährliche AfA.

Für die Aufteilung existieren verschiedene Methoden, etwa der Rückgriff auf den Bodenrichtwert der Gemeinde oder eine sachverständige Wertermittlung. Eine pauschale Aufteilung ohne nachvollziehbare Begründung wird von der Finanzverwaltung häufig hinterfragt und angepasst.

Zur Bemessungsgrundlage zählen neben dem reinen Kaufpreisanteil des Gebäudes auch bestimmte Anschaffungsnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten, soweit sie dem Gebäude zuzurechnen sind. Grunderwerbsteuer und Maklerkosten werden ebenfalls anteilig auf Grundstück und Gebäude verteilt und erhöhen so die abschreibungsfähige Basis.

Bei einem selbst errichteten Neubau bilden die tatsächlichen Herstellungskosten die Grundlage, also Baukosten, Planungskosten und bestimmte Baunebenkosten. Eine sorgfältige Dokumentation aller Rechnungen ist hier besonders wichtig, um die Bemessungsgrundlage später belastbar nachweisen zu können.

Der Rechenweg der Kaufpreisaufteilung lässt sich anhand eines Beispiels konkretisieren: Beträgt der Bodenrichtwert für ein Grundstück von 250 Quadratmetern 400 Euro je Quadratmeter, ergibt sich ein Bodenwert von 100.000 Euro. Bei einem Gesamtkaufpreis von 500.000 Euro entfielen demnach 400.000 Euro auf das Gebäude. Weicht der ermittelte Bodenwert erkennbar von der tatsächlichen Lagequalität ab, etwa bei Eckgrundstücken oder besonderen Erschließungssituationen, kann eine gutachterliche Wertermittlung sinnvoll sein, um eine belastbare und im Zweifel gerichtsfeste Aufteilung zu erhalten.

Ein häufig übersehener Sonderfall betrifft Instandhaltungsrücklagen, die beim Erwerb einer Eigentumswohnung anteilig mitgekauft werden. Der auf die bestehende Rücklage entfallende Kaufpreisanteil zählt nicht zur Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA, sondern stellt einen gesonderten, nicht abschreibungsfähigen Vermögenswert dar. Wird dieser Anteil bei der Kaufpreisaufteilung nicht separat herausgerechnet, fällt die Bemessungsgrundlage für die AfA fälschlich zu hoch aus, was bei einer späteren Prüfung durch das Finanzamt zu einer nachträglichen Korrektur führen kann.

Die degressive Abschreibung für neu errichtete Mietwohngebäude wurde als zeitlich befristetes Instrument eingeführt, um den Wohnungsneubau zu fördern. Sie erlaubt in den ersten Jahren nach Fertigstellung einen höheren jährlichen Abschreibungssatz als die lineare Methode, der anschließend auf den jeweils fallenden Restwert angewendet wird.

Voraussetzung ist regelmäßig, dass Baubeginn beziehungsweise Kaufvertrag innerhalb eines bestimmten Zeitfensters liegen und das Gebäude zu Wohnzwecken vermietet wird. Selbstgenutzte Objekte sind von dieser Regelung grundsätzlich ausgeschlossen, ebenso reine Gewerbeimmobilien.

Ein Wechsel zwischen degressiver und linearer AfA ist nach geltendem Recht nicht beliebig möglich. Wird die degressive Methode gewählt, gilt sie in der Regel für die gesamte weitere Nutzungsdauer, ein späterer Wechsel zur linearen AfA mit dann höherem Restwertansatz ist unter bestimmten Bedingungen vorgesehen.

Da sich die Regelungen zur degressiven AfA in der Vergangenheit mehrfach geändert haben, ist eine Prüfung der zum Zeitpunkt der Fertigstellung beziehungsweise des Vertragsschlusses gültigen Fassung von § 7 EStG unerlässlich. Eine pauschale Übertragung älterer Regeln auf aktuelle Bauvorhaben führt leicht zu Fehlern.

Neben der regulären und der degressiven AfA existiert für bestimmte neu geschaffene Mietwohnungen eine zusätzliche Sonderabschreibung, die zeitlich befristet und an Baukostenobergrenzen sowie energetische Standards gebunden ist. Sie kann parallel zur linearen AfA in Anspruch genommen werden und erhöht die Abschreibung in den ersten Jahren zusätzlich.

Diese Sonderabschreibung setzt in der Regel voraus, dass eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung geschaffen wird, etwa durch Neubau oder durch Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnraum. Reine Modernisierungen bestehender Wohnungen erfüllen diese Voraussetzung üblicherweise nicht.

Da Baukostenobergrenzen und Förderzeiträume regelmäßig angepasst werden, sollte vor der Investitionsentscheidung geprüft werden, ob das konkrete Bauvorhaben die aktuell gültigen Grenzen einhält. Wird die Obergrenze überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig, nicht nur anteilig.

Zusätzlich zu den Baukostenobergrenzen sind regelmäßig auch Mietobergrenzen zu beachten, wenn eine Förderung an bestimmte Bedingungen zur Vermietung, etwa an Beschränkungen der Miethöhe oder an eine Mindestvermietungsdauer, geknüpft ist. Wird die geförderte Wohnung innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Fertigstellung veräußert oder zweckwidrig, etwa durch Eigennutzung, verwendet, kann dies zu einer rückwirkenden Aberkennung der Sonderabschreibung führen. In diesem Fall müssen die bereits geltend gemachten zusätzlichen Abschreibungsbeträge im Rahmen der Steuerveranlagung rückgängig gemacht werden, was zu einer Steuernachzahlung für die betroffenen Veranlagungszeiträume führt.

Ein weiterer Aspekt betrifft das Verhältnis von Sonderabschreibung und regulärer AfA im Zeitverlauf: Die Sonderabschreibung wird in den ersten Jahren zusätzlich zur linearen AfA angesetzt, mindert aber die Bemessungsgrundlage für die reguläre AfA nicht während des Förderzeitraums. Erst nach Ablauf des Begünstigungszeitraums wird die weitere lineare Abschreibung auf Basis des dann verbleibenden Restwerts fortgeführt. Wer eine solche Förderung in Anspruch nehmen möchte, sollte die genauen Fristen, Bemessungsgrenzen und Rückforderungstatbestände anhand der zum Zeitpunkt des Bauantrags oder Kaufvertrags gültigen Gesetzesfassung im Einzelfall prüfen lassen.

Eine Kombination aus regulärer AfA, gegebenenfalls degressiver AfA und Sonderabschreibung kann die Steuerlast in den ersten Jahren nach Fertigstellung spürbar senken. Eine pauschale oder sichere Steuerwirkung lässt sich daraus jedoch nicht ableiten, da die tatsächliche Wirkung vom individuellen Steuersatz und weiteren Einkünften abhängt.

Das folgende Modell veranschaulicht die lineare Abschreibung eines fiktiven Neubaus mit Fertigstellung im Jahr 2025. Es handelt sich um eine vereinfachte Modellrechnung, die reale Baukosten, Standort und persönliche Steuersituation nicht ersetzt.

Angenommen wird ein Kaufpreis von 450.000 Euro für eine Eigentumswohnung in einem Neubau, davon entfallen laut Kaufvertragsaufteilung 90.000 Euro auf den Grundstücksanteil und 360.000 Euro auf den Gebäudeanteil. Die Bemessungsgrundlage für die AfA beträgt somit 360.000 Euro.

Bei einem linearen AfA-Satz von 3 Prozent ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 10.800 Euro (360.000 Euro mal 0,03). Bei einem angenommenen persönlichen Grenzsteuersatz von 35 Prozent würde dies eine Steuerminderung von 3.780 Euro pro Jahr bedeuten, sofern ausreichend andere Einkünfte zur Verrechnung vorhanden sind.

Über die gesamte lineare Abschreibungsdauer von rund 33 Jahren summiert sich die Abschreibung theoretisch auf den vollständigen Gebäudewert von 360.000 Euro. Diese Modellrechnung berücksichtigt weder Instandhaltungskosten noch Mietausfälle noch Änderungen des Steuersatzes über die Zeit und dient ausschließlich der Veranschaulichung des Rechenwegs.

Die jährliche Abschreibung wird in der Anlage V der Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt. Grundlage hierfür ist neben § 21 EStG auch § 9 EStG – Werbungskosten, der die Abzugsfähigkeit von Aufwendungen zur Erzielung von Einkünften regelt.

Zur Vorbereitung der Steuererklärung sollten Kaufvertrag, Aufteilung von Grundstücks- und Gebäudewert, Grundbuchauszug sowie sämtliche Nebenkostenbelege vollständig vorliegen. Bei Selbstbau sind zusätzlich Bauverträge, Handwerkerrechnungen und Abnahmeprotokolle relevant, um die Herstellungskosten zu belegen.

Wird ein Neubau erst im Laufe des Jahres fertiggestellt oder vermietet, ist die AfA zeitanteilig für die Monate der tatsächlichen Nutzung zur Einkünfteerzielung anzusetzen. Eine Vermietung ab Oktober führt beispielsweise nur zu einer AfA für drei Monate im ersten Jahr, nicht für das gesamte Kalenderjahr.

Fehler bei der Anlage V, etwa eine fehlerhafte Aufteilung von Grundstücks- und Gebäudewert oder eine falsch angesetzte Nutzungsdauer, können zu Rückfragen des Finanzamts führen. Eine sorgfältige, konsistente Dokumentation über die gesamte Haltedauer erleichtert spätere Anschlussprüfungen.

Konkret ergibt sich die zeitanteilige Berechnung wie folgt: Beträgt die volle Jahres-AfA 10.800 Euro und wird die Wohnung erst am 1. Oktober erstmals vermietet, sind für das erste Jahr lediglich drei von zwölf Monaten anzusetzen. Die anteilige AfA beträgt dann 10.800 Euro geteilt durch 12, multipliziert mit 3, also 2.700 Euro. Erst ab dem folgenden vollen Kalenderjahr wird die AfA in voller Jahreshöhe berücksichtigt. Diese monatsgenaue Betrachtung gilt unabhängig davon, ob die Verzögerung durch Bauverzug, Mietersuche oder Renovierungsarbeiten vor Erstbezug verursacht wurde.

In der praktischen Steuererklärung ist außerdem zu dokumentieren, ab welchem Datum die Immobilie tatsächlich zur Vermietung bereitstand, auch wenn die erste tatsächliche Vermietung erst später zustande kommt. Stand die Wohnung bereits ab einem früheren Zeitpunkt ernsthaft zur Vermietung bereit, etwa durch eine nachweisbare Inseratsschaltung, kann die AfA bereits ab diesem Zeitpunkt und nicht erst ab Mietbeginn angesetzt werden. Wird dieser Nachweis nicht sauber geführt, besteht das Risiko, dass das Finanzamt den späteren, für den Steuerpflichtigen ungünstigeren Zeitpunkt des tatsächlichen Mietbeginns zugrunde legt.

Ein verbreiteter Fehler ist die pauschale Übernahme einer Aufteilung von Grundstücks- und Gebäudewert ohne nachvollziehbare Berechnung. Wird die Aufteilung nicht plausibel begründet, kann die Finanzverwaltung eine eigene Schätzung vornehmen, die für den Steuerpflichtigen ungünstiger ausfällt.

Ein weiterer Fehler betrifft die Verwechslung von Anschaffungs- und Herstellungskosten. Nachträgliche Ausbauten oder Sonderwünsche, die erst nach Fertigstellung des Rohbaus vereinbart werden, sind steuerlich unterschiedlich zu behandeln und teils separat abzuschreiben.

Häufig wird auch übersehen, dass Möbel, Einbauküchen oder andere bewegliche Wirtschaftsgüter nicht der Gebäude-AfA unterliegen, sondern eigenen, in der Regel kürzeren Abschreibungsregeln folgen. Eine getrennte Erfassung im Kaufvertrag oder in der Anschaffungskostenaufstellung ist hierfür notwendig.

Ein weiterer typischer Fehler liegt in der falschen Behandlung von anschaffungsnahen Herstellungskosten bei Neubauten mit nachträglichen Umbauten in den ersten drei Jahren nach Anschaffung. Übersteigen solche Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie nicht als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand behandelt, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage und werden über die reguläre AfA verteilt. Bei einem Gebäudeanteil von 360.000 Euro läge diese Grenze bei 54.000 Euro; wird sie überschritten, verschiebt sich der steuerliche Effekt der Maßnahme von einer sofortigen Entlastung hin zu einer über Jahrzehnte gestreckten Abschreibung.

Ebenfalls fehleranfällig ist die Behandlung von Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen während der Errichtungsphase. Diese Kosten können unter bestimmten Voraussetzungen den Herstellungskosten zugerechnet werden, statt sofort als Werbungskosten abgezogen zu werden, was Einfluss auf die Höhe der jährlichen AfA hat. Wird diese Zuordnung falsch vorgenommen, verändert sich sowohl der Zeitpunkt als auch die Höhe der steuerlichen Entlastung, ohne dass dies auf den ersten Blick auffällt.

Im Vergleich zu Bestandsimmobilien bietet ein Neubau steuerlich vor allem beim AfA-Satz Vorteile: Statt der häufig für ältere Gebäude geltenden 2 Prozent kommen bei aktuellen Neubauten regulär 3 Prozent zum Ansatz, ergänzt um mögliche degressive oder Sonderabschreibungen in den ersten Jahren.

Bestandsimmobilien punkten dagegen häufig mit einem niedrigeren Kaufpreis pro Quadratmeter und damit potenziell besseren Mietrenditen, während bei Neubauten oft höhere Anschaffungskosten den Renditehebel dämpfen. Die folgende Übersicht fasst zentrale Unterschiede zusammen.

• Neubau: höherer regulärer AfA-Satz, geringerer Instandhaltungsbedarf in den ersten Jahren
• Bestand: meist niedrigerer Kaufpreis, aber häufig höherer Sanierungsaufwand
• Neubau: unter Umständen Zugang zu degressiver AfA oder Sonderabschreibung
• Bestand: AfA-Satz von 2 Prozent, längere Abschreibungsdauer von 50 Jahren

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht den Unterschied: Bei einem identischen Gebäudeanteil von 300.000 Euro ergibt sich bei einem Neubau mit 3 Prozent AfA ein Jahresbetrag von 9.000 Euro, bei einer Bestandsimmobilie mit 2 Prozent AfA hingegen nur 6.000 Euro. Über zehn Jahre summiert sich dieser Unterschied auf 30.000 Euro zusätzliche Abschreibung beim Neubau, wobei jedoch berücksichtigt werden muss, dass der höhere AfA-Satz allein noch keine Aussage über die tatsächliche Wirtschaftlichkeit des Objekts trifft.

Zu beachten ist zudem, dass bei Bestandsimmobilien häufig ein höherer Anteil der Ausgaben in Erhaltungsaufwand fließt, der sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden kann, während bei Neubauten in den ersten Jahren überwiegend die planmäßige AfA greift. Wer größere Sanierungsmaßnahmen an einer Bestandsimmobilie plant, sollte daher zusätzlich die bereits erwähnte 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten im Blick behalten, da diese die steuerliche Behandlung der Aufwendungen maßgeblich beeinflusst.

Die Abschreibung eines Neubaus wirkt über einen sehr langen Zeitraum von 33 Jahren oder mehr und sollte daher als Teil einer langfristigen Finanz- und Vermögensplanung betrachtet werden, nicht als isolierter Steuervorteil im ersten Jahr. Änderungen der persönlichen Einkommenssituation können die tatsächliche steuerliche Wirkung im Zeitverlauf deutlich verschieben.

Wird eine Immobilienfinanzierung mit hohem Fremdkapitalanteil gewählt, ergänzen sich Zinsaufwand und AfA in den ersten Jahren häufig zu einem rechnerischen Verlust aus Vermietung, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Mit fortschreitender Tilgung sinkt der Zinsanteil, während die AfA konstant bleibt, wodurch sich das steuerliche Ergebnis über die Jahre verändert.

Bei der Planung sollte auch berücksichtigt werden, dass ein Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist steuerliche Folgen auslösen kann, die die zuvor genutzten Abschreibungsvorteile teilweise wieder aufheben. Eine reine Fokussierung auf kurzfristige Steuereffekte greift daher zu kurz.

Für eine realistische Einschätzung empfiehlt sich eine Modellrechnung über die gesamte geplante Haltedauer, die Abschreibung, Finanzierungskosten, erwartete Mieteinnahmen und mögliche Wertentwicklung gemeinsam betrachtet. Werkzeuge wie ein Renditerechner können hierbei eine erste Orientierung liefern, ersetzen aber keine individuelle steuerliche Beratung.