- Pflicht: Jeder Vermieter muss eine Steuererklärung mit Anlage V abgeben
- Kernformular: Anlage V – für jede Immobilie eine eigene
- Frist ohne StB: 31. Juli des Folgejahres (für 2025: 31.07.2026)
- Frist mit StB: Ende April des übernächsten Jahres (für 2025: 30.04.2027)
- Elektronisch: Abgabe über ELSTER oder Steuersoftware ist Pflicht
- Verluste: Steuerliche Verluste aus Vermietung mindern dein Gesamteinkommen
Wer muss eine Steuererklärung abgeben?
Jeder, der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, ist zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet (§ 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG). Das gilt auch dann, wenn nach Abzug der Werbungskosten ein Verlust verbleibt – gerade dann solltest du die Erklärung abgeben, um den Verlust steuermindernd geltend zu machen.
Die Pflicht besteht unabhängig davon, ob du angestellt oder selbstständig bist. Auch Rentner mit Mieteinnahmen müssen eine Steuererklärung abgeben.
Welche Formulare brauchst du?
| Formular | Wofür? | Pflicht? |
|---|---|---|
| Mantelbogen (ESt 1A) | Persönliche Daten, Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen | Ja |
| Anlage V | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (pro Objekt eine) | Ja |
| Anlage Vorsorgeaufwand | Versicherungsbeiträge | Empfohlen |
| Anlage N | Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit (wenn angestellt) | Bei Arbeitnehmern |
| Anlage AV | Riester-Beiträge | Bei Riester |
Die Anlage V im Detail
Die Anlage V ist das Herzstück deiner Steuererklärung als Vermieter. Hier trägst du ein: Mieteinnahmen (Zeilen 9–21), Werbungskosten (ab Zeile 33), darunter AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Hausgeld und sonstige Kosten. Für jede vermietete Immobilie füllst du eine separate Anlage V aus.
Tipp: Führe eine Jahresübersicht für jede Immobilie mit allen Einnahmen und Ausgaben. Das erleichtert nicht nur die Steuererklärung, sondern ist auch bei einer Betriebsprüfung Gold wert.
Die wichtigsten Werbungskosten
Je mehr du absetzt, desto weniger Steuern zahlst du. Die wichtigsten Posten: AfA (2–5 % des Gebäudewerts), Schuldzinsen (aus Jahreszinsbescheinigung), Erhaltungsaufwand (Reparaturen, sofort absetzbar), Hausgeld (nicht umlagefähiger Anteil), Grundsteuer, Versicherungen, Fahrtkosten (0,30 €/km), Steuerberater (anteilig für Anlage V).
Inseratskosten, Rechtsanwaltskosten bei Mietstreitigkeiten, Räumungskosten, Kosten für Nebenkostenabrechnungserstellung, Telefon/Porto für Mieterverwaltung, Renovierung bei Mieterwechsel, Kontoführungsgebühr (16 € Pauschale).
Fristen für die Steuererklärung 2025
| Situation | Frist |
|---|---|
| Ohne Steuerberater | 31. Juli 2026 |
| Mit Steuerberater | 30. April 2027 |
| Verspätungszuschlag | Mind. 25 € pro angefangenem Monat (§ 152 AO) |
| Fristverlängerung | Auf Antrag beim Finanzamt möglich |
Steuerberater oder selbst machen?
Für die meisten Vermieter mit 1–2 Objekten reicht Steuersoftware aus. Ab 3+ Objekten, bei Sanierungen, Erbschaft/Schenkung oder VV-GmbH-Struktur lohnt sich ein Steuerberater. Kosten: ca. 500–2.000 € pro Jahr, abhängig von der Komplexität. Die Kosten sind als Werbungskosten anteilig absetzbar.
Steuersoftware für Vermieter
Empfehlenswerte Programme: WISO Steuer (umfangreich, gute Anlage-V-Führung), SteuerSparErklärung (solide, günstig), Taxfix (App-basiert, einfach). Alle Programme unterstützen die elektronische Abgabe über ELSTER und führen dich Schritt für Schritt durch die Anlage V.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich als Vermieter eine Steuererklärung machen?
Ja. Jeder mit Einkünften aus Vermietung muss eine Einkommensteuererklärung mit Anlage V abgeben.
Bis wann muss die Steuererklärung 2025 abgegeben werden?
Ohne Steuerberater: 31.07.2026. Mit Steuerberater: 30.04.2027.
Lohnt sich ein Steuerberater?
Ab 2–3 Objekten fast immer. Die Kosten sind als Werbungskosten absetzbar und ein guter Berater findet meist mehr als er kostet.
Steuererklärung optimieren?
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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