Immobilie vererben 2026: Testament, Erbfolge & Steuerplanung

Gesetzliche Erbfolge bei Immobilien

Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge (§§ 1924 ff. BGB). Bei verheirateten Erblassern mit Kindern erbt der überlebende Ehepartner typischerweise die Hälfte (bei Zugewinngemeinschaft), die andere Hälfte teilen sich die Kinder. Das Problem: Es entsteht eine Erbengemeinschaft, die nur gemeinsam über die Immobilie verfügen kann. Will ein Erbe verkaufen und der andere nicht, droht eine Teilungsversteigerung mit oft 20–30 % Wertverlust.

Ordnung 1 (Kinder und Enkel) schließt Ordnung 2 (Eltern, Geschwister) aus. Adoptivkinder sind leiblichen Kindern gleichgestellt. Nichteheliche Kinder erben seit 2010 gleichberechtigt. Stiefkinder erben nur bei testamentarischer Einsetzung.

Testament erstellen: Die wichtigsten Formen

Eigenhändiges Testament

Muss komplett handschriftlich verfasst werden (kein Computerausdruck!), ein Datum und eine Unterschrift tragen (§ 2247 BGB). Kostenlos, aber Risiko von Formfehlern und Auslegungsproblemen.

Notarielles Testament

Wird vom Notar beurkundet (§ 2232 BGB). Kosten: ca. 0,5–1 % des Nachlasswerts. Vorteil: Rechtssicher, ersetzt den Erbschein und spart damit Kosten bei der Grundbuchumschreibung.

Berliner Testament

Häufigstes Modell bei Ehepaaren: Überlebender Ehepartner wird Alleinerbe, Kinder sind Schlusserben. Vorteil: Ehepartner muss Haus nicht verkaufen. Nachteil: Freibeträge der Kinder beim ersten Erbfall werden verschenkt.

Vermächtnis für Immobilien

Du kannst eine bestimmte Immobilie per Vermächtnis einem bestimmten Erben zuordnen (§ 2147 BGB). Der Vermächtnisnehmer erhält einen Übereignungsanspruch, wird aber nicht Teil der Erbengemeinschaft.

Pflichtteil bei Immobilien

Enterbte Kinder und Ehepartner haben Anspruch auf den Pflichtteil: 50 % des gesetzlichen Erbteils, ausgezahlt in Geld (§ 2303 BGB). Besteht der Nachlass hauptsächlich aus einer Immobilie, muss der Erbe den Pflichtteil möglicherweise durch Verkauf oder Kredit finanzieren.

Erbschaftsteuer optimieren

Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem steuerlichen Wert der Immobilie, dem Verwandtschaftsgrad und dem Freibetrag. Details in unserem Ratgeber zur Erbschaftsteuer. Wichtig: Schulden auf der Immobilie mindern den steuerpflichtigen Erwerb.

Familienheim steuerfrei erben

Das selbstgenutzte Familienheim kann komplett steuerfrei übertragen werden (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG): Für Ehepartner ohne Größenbeschränkung, für Kinder bis 200 m² Wohnfläche. Bedingung: 10 Jahre Selbstnutzung. Auszug innerhalb von 10 Jahren (außer bei Pflegebedürftigkeit) löst rückwirkend Steuerpflicht aus.

Erbengemeinschaft und Immobilie

Erben mehrere Personen eine Immobilie, werden alle gemeinsam Eigentümer (§ 2032 BGB). Jede Entscheidung erfordert Einstimmigkeit. Lösungen: Auseinandersetzungsvereinbarung (ein Erbe übernimmt), gemeinsamer Verkauf oder als letzter Ausweg Teilungsversteigerung (oft mit erheblichem Wertverlust).

5 Strategien zur Steueroptimierung

1. Frühzeitige Schenkung: Freibeträge alle 10 Jahre nutzen
2. Nießbrauch: Mindert steuerpflichtigen Wert um 30–60 %
3. Familienheim-Befreiung: Selbstgenutztes Heim steuerfrei übertragen
4. Berliner Testament optimieren: Vermächtnisse für Kinder beim ersten Erbfall nutzen
5. Schulden nutzen: Finanzierte Immobilien senken den Nachlasswert

Häufig gestellte Fragen