- Neue Grundsteuer ab 2025: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
- Steuermesszahl Wohngrundstücke: 0,031 % (Bundesmodell)
- Hebesatz: Von der Gemeinde festgelegt, oft 400–900 %
- Aufkommensneutralität: Hebesätze wurden angepasst, Gesamtaufkommen soll gleich bleiben
- Einspruch möglich: Gegen den Grundsteuerwertbescheid bis 1 Monat nach Zustellung
- Ländermodelle: Bayern, Hamburg, Niedersachsen u.a. haben eigene Modelle
Die Grundsteuer-Reform 2025: Was hat sich geändert?
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die bisherige Grundsteuer-Berechnung auf Basis veralteter Einheitswerte (West: 1964, Ost: 1935) für verfassungswidrig. Der Gesetzgeber musste bis Ende 2024 eine Neuregelung umsetzen. Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer.
Im Bundesmodell (entworfen von Finanzminister Scholz) wird der Grundsteuerwert auf Basis aktueller Bodenrichtwerte, Mieten und Gebäudedaten berechnet. Dank der Öffnungsklausel durften Bundesländer eigene Modelle entwickeln – davon haben sieben Länder Gebrauch gemacht.
Das Ziel war Aufkommensneutralität: Die Gemeinden sollen insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen als vorher. Dafür haben die meisten Gemeinden ihre Hebesätze angepasst. Für den einzelnen Eigentümer kann sich die Steuer aber deutlich ändern – nach oben oder unten.
Die neue Berechnungsformel
Die Grundsteuer berechnet sich in drei Schritten:
Grundsteuerwert (vom Finanzamt festgestellt) × Steuermesszahl (gesetzlich festgelegt) = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz (von der Gemeinde bestimmt) = Grundsteuer pro Jahr
Grundsteuerwert ermitteln (Schritt 1)
Den Grundsteuerwert hat das Finanzamt bereits auf Basis deiner Grundsteuererklärung festgestellt (Stichtag 01.01.2022). Du hast einen Grundsteuerwertbescheid erhalten. Im Bundesmodell fließen folgende Faktoren ein:
- Bodenrichtwert: Wert pro m² Grundstücksfläche, festgelegt vom Gutachterausschuss
- Grundstücksfläche: Gesamte Fläche in m²
- Gebäudeart: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung etc.
- Wohnfläche: In m² nach Wohnflächenverordnung
- Baujahr: Bestimmt die Restnutzungsdauer
- Mietniveau-Stufe: Statistisch ermittelte Nettokaltmiete der Gemeinde
Für unbebaute Grundstücke gilt: Grundsteuerwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche. Für bebaute Grundstücke wird das Ertragswertverfahren (bei Wohngrundstücken) oder das Sachwertverfahren (bei Geschäftsgrundstücken) angewandt.
Steuermesszahl (Schritt 2)
Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt und hat sich durch die Reform deutlich verringert, um die höheren Grundsteuerwerte auszugleichen:
| Grundstücksart | Steuermesszahl |
|---|---|
| Wohngrundstücke (EFH, MFH, ETW) | 0,031 % |
| Unbebaute Grundstücke | 0,034 % |
| Geschäftsgrundstücke | 0,034 % |
| Sozialwohnungen, Denkmal | 0,025 % (Ermäßigung) |
Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus: Grundsteuerwert × Steuermesszahl. Diesen Betrag erhältst du im Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt.
Hebesatz der Gemeinde (Schritt 3)
Den endgültigen Grundsteuerbetrag bestimmt der Hebesatz deiner Gemeinde. Dieser wurde 2024/2025 von den meisten Gemeinden angepasst. Typische Hebesätze liegen zwischen 300 % (ländlich) und 900 % (Großstädte). Die Spanne ist enorm:
| Stadt/Gemeinde | Hebesatz 2025 (ca.) |
|---|---|
| München | 535 % |
| Berlin | 470 % |
| Hamburg | 540 % |
| Frankfurt a.M. | 500 % |
| Leipzig | 650 % |
| Ländliche Gemeinde (Durchschnitt) | 350–450 % |
Rechenbeispiele
Ländermodelle im Vergleich
Sieben Bundesländer nutzen abweichende Modelle:
| Bundesland | Modell | Besonderheit |
|---|---|---|
| Bayern | Flächenmodell | Nur Grundstücks- und Gebäudefläche, kein Wert |
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell | Nur Bodenrichtwert × Fläche |
| Hamburg | Wohnlagenmodell | Fläche + Wohnlage (normal/gut) |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell | Ähnlich Bayern + Lage-Faktor |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | Fläche + Lage-Faktor aus Bodenrichtwert |
| Sachsen | Bundesmodell (Messzahl 0,036 %) | Höhere Messzahl als Bund |
| Saarland | Bundesmodell (angepasst) | Leichte Abweichungen |
Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid
Wenn du mit der Bewertung nicht einverstanden bist, kannst du Einspruch einlegen:
- Gegen den Grundsteuerwertbescheid: Innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Finanzamt (§ 355 AO)
- Gegen den Grundsteuermessbescheid: Ebenfalls beim Finanzamt
- Gegen den Grundsteuerbescheid: Bei der Gemeinde
Der Bundesfinanzhof hat bereits entschieden, dass die neuen Grundsteuerwerte in bestimmten Fällen zu hoch sein können (BFH II B 78/23). Ein Einspruch lohnt sich besonders, wenn der Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert deutlich übersteigt.
Lege vorsorglich Einspruch ein, auch wenn du noch kein Gutachten hast. Du kannst den Einspruch später mit einem Verkehrswertgutachten begründen. Formulierung: „Gegen den Grundsteuerwertbescheid vom [Datum] lege ich Einspruch ein. Begründung folgt.“ Das wahrt die Frist.
Häufig gestellte Fragen
Wie berechne ich die neue Grundsteuer?
Grundsteuerwert (vom Finanzamt) × Steuermesszahl (0,031 % für Wohngrundstücke) × Hebesatz (von der Gemeinde) = Grundsteuer pro Jahr.
Wird die Grundsteuer durch die Reform teurer?
Insgesamt soll das Aufkommen gleich bleiben (Aufkommensneutralität). Für den einzelnen Eigentümer kann die Steuer aber steigen oder sinken, je nach Lage und Immobilientyp.
Kann ich gegen den Grundsteuerwertbescheid Einspruch einlegen?
Ja, innerhalb eines Monats nach Zustellung beim zuständigen Finanzamt. Ein Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts ist empfehlenswert.
Wo finde ich den Hebesatz meiner Gemeinde?
Auf der Website deiner Gemeinde oder direkt bei der Stadtkämmerei. Viele Gemeinden haben die Hebesätze 2024 angepasst und veröffentlicht.
Gilt das Bundesmodell in allen Bundesländern?
Nein. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle. Die restlichen Länder nutzen das Bundesmodell (teils mit Anpassungen).
Grundsteuer zu hoch?
Wir prüfen, ob ein Einspruch gegen deinen Grundsteuerwertbescheid sinnvoll ist.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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