- Freibetrag Ehepartner: 500.000 € alle 10 Jahre (§ 16 ErbStG)
- Freibetrag Kinder: 400.000 € pro Kind alle 10 Jahre
- Bewertung: Seit 2023 oft höher durch neue Sachwert- und Ertragswertverfahren
- Familienheim: Komplett steuerfrei für Ehepartner bei Selbstnutzung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG)
- Nießbrauch: Kann den steuerpflichtigen Wert erheblich senken
- Steuersätze: 7 % bis 50 % je nach Steuerklasse und Wert
Rechtsgrundlagen der Erbschaftsteuer bei Immobilien
Die Erbschaftsteuer in Deutschland ist im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt. Immobilien unterliegen der Erbschaftsteuer, wenn sie Teil des Nachlasses sind. Die Bewertung erfolgt nach dem Bewertungsgesetz (BewG), das seit dem Jahressteuergesetz 2022 (wirksam ab 01.01.2023) deutlich angepasst wurde.
Die Neubewertung hat dazu geführt, dass viele Immobilien steuerlich 30 bis 50 % höher bewertet werden als zuvor. Grund: Anpassungen bei den Liegenschaftszinssätzen, Sachwertfaktoren und der Gesamtnutzungsdauer. Das bedeutet: Erbschaften, die früher unter dem Freibetrag lagen, können jetzt steuerpflichtig werden.
Durch das Jahressteuergesetz 2022 werden Immobilien im Erbfall seit Januar 2023 deutlich höher bewertet. Ein Einfamilienhaus, das 2022 noch mit 350.000 € bewertet wurde, kann 2025 einen steuerlichen Wert von 500.000 € oder mehr haben. Frühzeitige Planung wird damit wichtiger denn je.
Erbschaftsteuer-Freibeträge 2025
Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und gelten alle 10 Jahre neu (§ 16 ErbStG). Das bedeutet: Wer frühzeitig schenkt, kann die Freibeträge alle 10 Jahre erneut ausschöpfen.
| Verwandtschaftsgrad | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetr. Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder | I | 400.000 € |
| Enkelkinder (Eltern leben noch) | I | 200.000 € |
| Enkelkinder (Eltern verstorben) | I | 400.000 € |
| Eltern, Großeltern (bei Erbschaft) | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | II | 20.000 € |
| Nicht verwandt | III | 20.000 € |
Zusätzlich erhalten Ehepartner einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 € und Kinder je nach Alter zwischen 10.300 und 52.000 € (§ 17 ErbStG). Diese Freibeträge werden vom steuerpflichtigen Erwerb abgezogen und können die Steuerlast erheblich senken.
So wird die Immobilie steuerlich bewertet
Das Finanzamt bewertet geerbte Immobilien nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Ziel ist die Ermittlung des gemeinen Werts (Verkehrswert). Es gibt drei Verfahren:
Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG)
Wird bevorzugt bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern angewandt, wenn genügend Vergleichspreise aus Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse vorliegen. Oft das realistischste Verfahren.
Ertragswertverfahren (§ 184–188 BewG)
Standard für vermietete Immobilien und Mehrfamilienhäuser. Berücksichtigt den Reinertrag (Jahresmiete minus Bewirtschaftungskosten), den Vervielfältiger (abhängig von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer) und den Bodenwert.
Sachwertverfahren (§ 189–191 BewG)
Für selbst genutzte Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser, wenn kein Vergleichswert vorliegt. Ermittelt den Bodenwert plus den Gebäudesachwert (Herstellungskosten mal Regionalfaktor minus Alterswertminderung).
Liegt der vom Finanzamt ermittelte Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert, kannst du ein Gegengutachten eines vereidigten Sachverständigen vorlegen (§ 198 BewG). Das Finanzamt muss dieses berücksichtigen. Die Kosten für das Gutachten (1.500 bis 3.000 €) rechnen sich oft bereits bei einer Wertminderung von 20.000 €.
Steuersätze nach Steuerklasse
Die Erbschaftsteuer staffelt sich nach dem Wert des steuerpflichtigen Erwerbs (nach Abzug der Freibeträge) und der Steuerklasse:
| Steuerpflichtiger Erwerb | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| Bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| Bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| Bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| Bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| Bis 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| Bis 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| Über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Steuerbefreiung für das Familienheim
Eine der wichtigsten Ausnahmen: Das selbstgenutzte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen komplett erbschaftsteuerfrei übertragen werden (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
Befreiung für Ehepartner
Der überlebende Ehepartner erbt das Familienheim ohne Größenbeschränkung steuerfrei, wenn er die Immobilie mindestens 10 Jahre lang selbst bewohnt. Zieht er vorher aus (außer aus zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit), entfällt die Befreiung rückwirkend.
Befreiung für Kinder
Kinder erben das Familienheim steuerfrei, wenn die Wohnfläche maximal 200 m² beträgt und sie es 10 Jahre selbst bewohnen. Übersteigt die Fläche 200 m², wird nur der übersteigende Teil besteuert.
Steueroptimierung: 5 legale Strategien
- Frühzeitige Schenkung: Freibeträge können alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Wer früh genug beginnt, überträgt ein Millionenvermögen steuerfrei.
- Nießbrauch vorbehalten: Bei Schenkung unter Vorbehalt des Nießbrauchs wird der Nießbrauchwert vom Immobilienwert abgezogen. Das kann den steuerpflichtigen Wert um 30–60 % senken.
- Kettenschenkung: Statt direkt an Enkel zu schenken (Freibetrag 200.000 €), erst an Kind (400.000 €), dann Kind an Enkel (400.000 €). Insgesamt 800.000 € statt 200.000 € Freibetrag.
- Familienheim nutzen: Das selbstgenutzte Familienheim an Ehepartner oder Kinder (bis 200 m²) ist komplett steuerfrei.
- Gegengutachten: Wenn die Finanzamtbewertung zu hoch ausfällt, lohnt sich ein Sachverständigengutachten oft mehrfach.
Ohne Nießbrauch wären 250.000 € steuerpflichtig gewesen (650.000 − 400.000), mit 11 % Steuersatz = 27.500 €. Der Nießbrauch spart in diesem Beispiel 23.650 € Erbschaftsteuer.
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung in München erben
Mutter (75 Jahre) vererbt eine vermietete ETW in München an ihre Tochter. Steuerliche Bewertung: 720.000 €. Restschulden: 80.000 €.
Häufige Fehler bei der Erbschaftsteuer
- Fristen versäumt: Das Finanzamt muss innerhalb von 3 Monaten nach dem Erbfall informiert werden (§ 30 ErbStG)
- Bewertung nicht angefochten: Die Finanzamtbewertung ist oft zu hoch. Ein Gegengutachten kann tausende Euro sparen
- Familienheim-Befreiung verloren: Bei Auszug innerhalb von 10 Jahren entfällt die Befreiung rückwirkend
- Keine frühzeitige Planung: Freibeträge gelten alle 10 Jahre. Wer zu spät anfängt, verschenkt Potenzial
- Schulden nicht abgezogen: Verbindlichkeiten auf der Immobilie mindern den steuerpflichtigen Wert
- Nießbrauch nicht geprüft: Kann den steuerpflichtigen Wert um 30–60 % senken
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist der Freibetrag bei der Erbschaftsteuer für Immobilien?
Es gibt keinen separaten Freibetrag für Immobilien. Die allgemeinen Freibeträge gelten: 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel. Sie gelten alle 10 Jahre.
Ist das Familienheim erbschaftsteuerfrei?
Ja, für Ehepartner ohne Größenbeschränkung und für Kinder bis 200 m² Wohnfläche – vorausgesetzt, der Erbe bewohnt es mindestens 10 Jahre selbst.
Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?
Das Finanzamt bewertet nach dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Seit 2023 fallen die Bewertungen deutlich höher aus. Ein Gegengutachten ist oft lohnend.
Kann ich die Erbschaftsteuer durch Nießbrauch senken?
Ja, erheblich. Bei einer Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt wird der Nießbrauchwert vom Immobilienwert abgezogen. Das kann die Steuerlast um 30–60 % reduzieren.
Wann muss ich das Finanzamt über eine Erbschaft informieren?
Innerhalb von 3 Monaten nach dem Erbfall (§ 30 ErbStG). Das Nachlassgericht informiert das Finanzamt automatisch, aber du musst selbst eine Erbschaftsteuererklärung abgeben.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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