Immobilien Investment Ulm: Kapitalanlage Guide 2026
Ulm auf einen Blick
- Einwohner: 128.000 · Bundesland: Baden-Württemberg
- Kaufpreise Wohnungen: 2.800–4.500 €/m²
- Hochschulen: Universität Ulm (ca. 10.000 Studierende), Technische Hochschule Ulm
- Brutto-Mietrendite: 3,0–4,5 % · Leerstandsquote: ca. 1,5 %
- Grunderwerbsteuer: 5,0 %
Immobilienmarkt Ulm: Analyse 2025
Mit 128.000 Einwohnern ist Ulm ein relevanter Standort für Immobilieninvestoren in Baden-Württemberg. Die Wirtschaftsstruktur basiert auf: Automobil (Daimler Truck), Pharma/Medizin (Universitätsklinikum), IT (Nuance, Wieland), Wehrtechnik (Hensoldt).
Wissenschaftsstadt mit hoher Kaufkraft. Höchstes Münster der Welt. Doppelstadt Ulm/Neu-Ulm (Bayern) – zwei Bundesländer, ein Markt. Daimler Truck Hauptsitz sichert Arbeitsplätze.
Hochschulen: Universität Ulm (ca. 10.000 Studierende), Technische Hochschule Ulm. Studierende sorgen für stabile Mieternachfrage – besonders bei kleinen Wohnungen (1–2 Zimmer).
Immobilienpreise in Ulm
| Objekttyp | Preisspanne |
|---|---|
| Eigentumswohnungen | 2.800–4.500 €/m² |
| Einfamilienhäuser | 380.000–620.000 € |
Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg: 5,0 %. Die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Makler) summieren sich auf ca. 9–12 % des Kaufpreises.
Beste Stadtteile für Kapitalanleger in Ulm
Altstadt / Münsterplatz
Historisches Zentrum, Premium. Preise: 3.800–4.500 €/m²
Weststadt
Beliebt, campusnah, junge Mieter. Preise: 3.000–3.800 €/m²
Wiblingen / Böfingen
Familien, günstiger. Preise: 2.800–3.500 €/m². Rendite: 3,5–5 %
Rendite-Erwartung in Ulm
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Brutto-Mietrendite | 3,0–4,5 % p.a. |
| Leerstandsquote | ca. 1,5 % |
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % |
Die Netto-Mietrendite liegt nach Abzug von Hausgeld (nicht-umlagefähiger Anteil), Instandhaltung und Verwaltung typischerweise 1,5–2 Prozentpunkte unter der Brutto-Rendite. Hinzu kommt die langfristige Wertsteigerung.
Nutzen Sie unseren Rendite-Rechner, um die individuelle Rendite für Ihr konkretes Objekt in Ulm zu berechnen – inklusive Finanzierungskosten, Steuervorteilen und Hausgeld.
Investment-Tipps für Ulm
- Mikrolage prüfen: In Ulm entscheidet der Stadtteil über Rendite und Risiko. Prüfen Sie ÖPNV-Anbindung, Nahversorgung und Nachbarschaft
- Mietspiegel konsultieren: Ortsübliche Vergleichsmiete als Basis für realistische Mieteinnahmen
- Zielgruppe definieren: Studenten, Berufstätige oder Familien? Die Zielgruppe bestimmt Lage, Größe und Ausstattung
- WEG-Unterlagen prüfen: Teilungserklärung, Rücklagenstand und Versammlungsprotokolle vor dem Kauf anfordern
- Finanzierung optimieren: Bei 5,0 % Grunderwerbsteuer sollten Sie die Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenkapital finanzieren
Häufig gestellte Fragen zu Ulm
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Ulm?
Ulm bietet bei Brutto-Renditen von 3,0–4,5 % und einer Leerstandsquote von ca. 1,5 % ein ausgewogenes Chance-Risiko-Profil. Entscheidend sind Mikrolage und Objektqualität.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg?
Die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg beträgt 5,0 % des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar-/Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %) und ggf. Maklerprovision.
Welche Stadtteile eignen sich am besten für Kapitalanleger?
Für Cashflow-orientierte Investoren eignen sich die günstigeren Lagen mit höherer Rendite. Werterhalt-Investoren bevorzugen zentrumsnahe Lagen mit niedrigem Leerstand. Details finden Sie in unserer Stadtteil-Analyse oben.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen mit über 950 erfolgreich vermittelten Investments. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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