- Pflicht: Die HeizkostenV schreibt verbrauchsabhängige Abrechnung vor – unabhängig vom Mietvertrag
- Verteilung: 50–70 % nach Verbrauch, 30–50 % als Grundkosten nach Fläche
- Durchschnitt: Heizkosten 2024/25: ca. 0,85 €/m²/Monat (Gas), Warmwasser: ca. 0,24 €/m²/Monat
- Kürzungsrecht: Fehlt die Verbrauchserfassung, darf der Mieter die Heizkosten um 15 % kürzen (§12 HeizkostenV)
- Fernablese: Seit 01.12.2021 müssen neue Messgeräte fernauslesbar sein; Nachrüstung bis 2027
1. Abrechnungspflicht nach HeizkostenV
Die Heizkostenverordnung gilt für alle Gebäude mit zentraler Heizungsanlage, in denen mehrere Nutzeinheiten versorgt werden. Sie ist zwingendes Recht.
Ausnahmen: Gebäude mit weniger als 2 Nutzern, Passivhäuser (unter 15 kWh/m²/a), Wohnungen mit eigener Gasetagenheizung.
Vermieter müssen Mietern monatlich eine Verbrauchsinformation zukommen lassen, wenn fernauslesbare Messgeräte installiert sind (§6a HeizkostenV). Verstoß: 3 % Kürzungsrecht.
2. Verbrauchs- und Grundkosten
| Anteil | Verteilung | Schlüssel |
|---|---|---|
| Verbrauchskosten | 50–70 % der Gesamtkosten | Individuelle Verbrauchserfassung (Heizkostenverteiler, Wärmezähler) |
| Grundkosten | 30–50 % der Gesamtkosten | Wohnfläche (m²) oder beheizter Raum (m³) |
Nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV sind grundsätzlich 50 bis 70 % nach erfasstem Verbrauch und die übrigen Kosten nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum zu verteilen. 70 % Verbrauchsanteil sind vorgeschrieben, wenn das Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllt, mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Das Baujahr allein, etwa „vor 1980“, entscheidet darüber nicht. Außerhalb dieses Pflichtfalls kann der zulässige Verbrauchsanteil innerhalb der gesetzlichen Spanne festgelegt werden.
3. Berechnungsbeispiel
MFH, 6 Wohnungen, Gasheizung, Aufteilung 60/40. Im Beispiel liegt der Pflichtfall für 70 % nach § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV nicht vor.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gesamtheizkosten (Gas + Betriebsstrom + Wartung) | 8.400 € |
| davon Verbrauchskosten (60 %) | 5.040 € |
| davon Grundkosten (40 %) | 3.360 € |
Wohnung A: 65 m², Verbrauch 8.200 von 52.000 Einheiten (15,77 %)
- Verbrauchsanteil: 5.040 × 15,77 % = 795 €
- Grundkostenanteil: 3.360 × 13,54 % (65/480 m²) = 455 €
- Gesamt: 1.250 €/Jahr = 104 €/Monat
4. Warmwasserkosten separat berechnen
Warmwasserkosten müssen nach §9 HeizkostenV getrennt von den Heizkosten ermittelt werden. Bei zentraler Warmwasserbereitung ohne separaten Wärmezähler wird der Anteil rechnerisch ermittelt:
Formel: 2,5 × V × (tw − 10) ÷ Hu
In der Praxis entfallen ca. 18–25 % der Gesamtheizkosten auf Warmwasser. Auch Warmwasserkosten werden in Verbrauch (50–70 %) und Grundkosten aufgeteilt.
5. Häufige Fehler
- Fehlende Verbrauchstrennung: Heiz- und Warmwasserkosten nicht getrennt abgerechnet
- Falsches Verhältnis: Verbrauchsanteil unter 50 % oder über 70 % – oder weniger als die vorgeschriebenen 70 % im Pflichtfall nach § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV
- Reparaturkosten eingerechnet: Heizungsreparaturen sind Instandhaltung, keine Heizkosten
- Alte Messgeräte: Nicht geeichte Heizkostenverteiler liefern falsche Werte
- Schätzung ohne Grund: Verbrauch darf nur geschätzt werden bei Geräteausfall oder Zutrittverweigerung
- CO2-Kosten vergessen: Seit 01.01.2023 teilen sich Mieter und Vermieter die CO2-Kosten nach einem Stufenmodell basierend auf der Gebäudeeffizienz
6. Häufig gestellte Fragen
Wie werden Heizkosten aufgeteilt?
Grundsätzlich 50 bis 70 % nach erfasstem Verbrauch; der Rest wird nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum verteilt. In den Fällen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV sind 70 % Verbrauchsanteil vorgeschrieben.
Was passiert bei fehlender Verbrauchserfassung?
Der Mieter darf die Heizkosten um 15 % kürzen (§12 HeizkostenV).
Wer trägt die CO2-Kosten?
Seit 2023 werden CO2-Kosten nach einem Stufenmodell zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Je schlechter die Gebäudeeffizienz, desto höher der Vermieteranteil (bis 95 %).
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Geprüft von Lucas Siebeking
COO der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: § 7 HeizkostenV, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als COO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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