§ 557b BGB: Indexmiete muss ein Jahr unverändert bleiben

§ 557b BGB erlaubt eine Vereinbarung, wonach sich die Miete entsprechend der Entwicklung eines vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex verändert. Diese Indexmiete ist eine Alternative zur Vergleichsmiete nach § 558 BGB und zur Staffelmiete. Sie muss im Mietvertrag ausdrücklich und schriftlich als Indexmiete vereinbart werden, eine stillschweigende Anwendung reicht nicht aus.

Der Gesetzestext ist im Wortlaut über die Quelle des Bundesministeriums der Justiz zu § 557b BGB einsehbar. Dort ist auch geregelt, dass während der Laufzeit einer Indexvereinbarung eine Mieterhöhung nach § 558 BGB grundsätzlich ausgeschlossen ist, solange keine Modernisierung nach § 559 BGB vorliegt.

Die Indexmiete koppelt die Miethöhe an eine objektive, bundesweit einheitliche Kennzahl. Das unterscheidet sie von der Vergleichsmiete, die von regionalen Mietspiegeln abhängt. Für Vermietende bedeutet das mehr Planbarkeit, aber auch eine feste Systematik, an die sie sich bei jeder Erhöhung halten müssen.

Ein eigener Beitrag im Ratgeber behandelt ergänzend die formalen Anforderungen an Textform und Erhöhungszeitpunkt im Detail, siehe Indexmiete: Textform und übernächster Monat.

Die Jahresfrist beginnt nicht mit dem Datum der Erklärung, sondern mit dem Zeitpunkt, zu dem die zuletzt gültige Miete wirksam geworden ist. Wurde die Miete beispielsweise zum 1. April eines Jahres erhöht, darf die nächste Erhöhung frühestens zum 1. April des Folgejahres wirksam werden. Eine frühere Erklärung ist zwar möglich, entfaltet aber keine vorzeitige Wirkung.

Relevant ist außerdem der Unterschied zwischen Erklärung und Wirksamkeit. Die Erklärung kann bereits vor Ablauf der Frist in Textform übermittelt werden, damit die Erhöhung pünktlich zum frühestmöglichen Termin greift. Wird sie zu spät erklärt, verschiebt sich der Wirksamkeitszeitpunkt entsprechend nach hinten, meist auf den Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.

Für die Berechnung der Frist zählt der Kalendertag, nicht der Monatserste automatisch. Wer die Erstvermietung mit Indexklausel zum 15. eines Monats begonnen hat, muss diesen Tag als Ausgangspunkt der Jahresfrist im Blick behalten, um Fehler bei der nächsten Anpassung zu vermeiden.

Ein häufiger Fehler in der Praxis ist die Verwechslung mit der Kündigungsfrist oder mit Fristen aus § 558 BGB. Die Jahresfrist nach § 557b BGB ist eine eigenständige Regelung, die ausschließlich für indexierte Mietverhältnisse gilt und keine Parallelen zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässt.

Das folgende Modell zeigt, wie sich die Jahresfrist in der Praxis auswirkt. Es handelt sich um eine vereinfachte Annahme zur Veranschaulichung, nicht um eine reale Fallberechnung.

Würde die Erklärung erst am 20. März 2025 zugehen, verschöbe sich der Wirksamkeitstermin nach den üblichen Regeln auf den Beginn des übernächsten Monats nach Zugang, also auf den 1. Mai 2025. Die Jahresfrist selbst bleibt davon unberührt, sie betrifft nur den frühestmöglichen Termin, nicht eine Verlängerung der Wartezeit.

Ein zweites Rechenbeispiel verdeutlicht den Unterschied zwischen taggenauer und kalendarischer Zählung. Bei einer letzten Erhöhung zum 1. Februar 2024 endet die Jahresfrist rein kalendarisch am 1. Februar 2025, unabhängig davon, dass der Februar 2024 als Schaltjahr 29 Tage hatte. Wer stattdessen 365 Tage taggenau zählt, käme im Schaltjahr-Fall auf den 31. Januar 2025 und würde die Erklärung damit einen Tag zu früh für wirksam halten. Diese scheinbar kleine Differenz kann im Streitfall über die Wirksamkeit eines gesamten Erhöhungsschreibens entscheiden, weshalb die kalendarische Zählweise nach Monaten der sicherere Rechenweg ist.

Ein weiterer Sonderfall betrifft Mietverhältnisse, bei denen die erste Indexerhöhung erst mehrere Jahre nach Vertragsbeginn erklärt wird, etwa weil der Vermietende zunächst auf eine Anpassung verzichtet hat. In diesem Fall beginnt die Jahresfrist für die zweite Erhöhung trotzdem erst mit dem Wirksamkeitsdatum der ersten tatsächlich erklärten Erhöhung, nicht mit dem ursprünglichen Vertragsbeginn. Ein zunächst nicht genutztes Erhöhungsrecht führt also nicht dazu, dass sich mehrere Jahresfristen aufsummieren oder rückwirkend nachgeholt werden können.

Neben der Jahresfrist müssen weitere formale Voraussetzungen erfüllt sein, damit eine Erhöhung nach § 557b BGB wirksam wird. Dazu zählen die Textform der Erklärung, die Angabe des bisherigen und des neuen Verbraucherpreisindex sowie die daraus berechnete neue Miethöhe.

• Die Erklärung muss in Textform erfolgen, mündliche Ankündigungen reichen nicht aus.
• Anzugeben sind die Ausgangsindexzahl und die aktuelle Indexzahl zum Zeitpunkt der Erklärung.
• Die Berechnung der neuen Miete muss nachvollziehbar dargestellt werden, üblich ist eine prozentuale Umrechnung.
• Die Jahresfrist seit der letzten Mieterhöhung muss zum Wirksamkeitszeitpunkt abgelaufen sein.
• Die neue Miete wird erst zu Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung fällig, sofern keine spätere Wirkung vereinbart wurde.

Fehlt eine dieser Angaben oder wird die Frist nicht eingehalten, ist die Erklärung nach überwiegender Auffassung unwirksam. Eine erneute, korrekte Erklärung ist dann erforderlich, was den gesamten Prozess verzögert und in der Zwischenzeit zu einem Einnahmeausfall führen kann.

Während einer laufenden Indexvereinbarung ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB grundsätzlich ausgeschlossen. Der Gesetzestext dazu findet sich bei den Regelungen zu § 558 BGB. Vermietende, die sich für eine Indexmiete entschieden haben, verzichten damit auf die Möglichkeit, kurzfristig auf einen angespannten regionalen Mietmarkt zu reagieren.

Eine Ausnahme besteht bei Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB, deren Kosten unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich zur Indexmiete umgelegt werden können. Das ist im Vertrag oder in einer gesonderten Erklärung gesondert auszuweisen und folgt eigenen Fristen, die von der Jahresfrist des § 557b BGB unabhängig sind.

Wer zwischen Indexmiete und Staffelmiete abwägt, sollte bedenken, dass die Staffelmiete feste, im Voraus vereinbarte Erhöhungsschritte vorsieht, während die Indexmiete von der tatsächlichen Preisentwicklung abhängt und damit sowohl nach oben als auch nahezu stagnierend ausfallen kann.

Ein praktischer Unterschied zeigt sich auch bei einem Vermieterwechsel während der Vertragslaufzeit, etwa durch Verkauf der Immobilie. Die einmal vereinbarte Indexklausel bindet auch die erwerbende Person, da sie in den bestehenden Mietvertrag eintritt und damit an die vereinbarte Jahresfrist sowie an den zuletzt wirksamen Erhöhungstermin gebunden bleibt. Ein Eigentümerwechsel setzt die Jahresfrist also nicht zurück und begründet kein eigenständiges neues Erhöhungsrecht ab dem Übergabedatum. Ebenso bleibt eine vor dem Eigentümerwechsel bereits erklärte, aber noch nicht wirksam gewordene Erhöhung gegenüber der Mietpartei bestehen und muss von der neuen Vermieterseite lediglich fortgeführt werden.

Abzugrenzen ist die Indexmiete zudem von reinen Betriebskostenanpassungen. Steigende Nebenkosten, etwa durch höhere Heiz- oder Wasserkosten, werden unabhängig von der Indexklausel über die jährliche Betriebskostenabrechnung ausgeglichen und unterliegen nicht der Jahresfrist des § 557b BGB. Eine Vermischung beider Mechanismen in einem einzigen Schreiben, etwa eine gemeinsame Ankündigung von Indexerhöhung und Nebenkostenanpassung ohne klare Trennung der Rechtsgrundlagen, sollte vermieden werden, um spätere Unklarheiten über die tatsächliche Grundlage der jeweiligen Forderung zu verhindern.

Wird eine Erhöhung erklärt, bevor die Jahresfrist seit der letzten Anpassung abgelaufen ist, bleibt die Erklärung ohne die gewünschte frühzeitige Wirkung. Sie wird nicht automatisch nichtig, entfaltet aber ihre Rechtswirkung erst zum nächstmöglichen zulässigen Zeitpunkt nach Ablauf der Jahresfrist.

In der Praxis führt das häufig zu Verwirrung bei Mietenden, wenn eine zu früh verschickte Erklärung dennoch als Ankündigung verstanden und die alte Miete zunächst weitergezahlt wird. Vermietende sollten deshalb in der Erklärung selbst das korrekte Wirksamkeitsdatum nennen, statt sich auf das Zugangsdatum zu verlassen.

Ein praktisch relevanter Sonderfall entsteht, wenn eine Mietpartei die zu früh geforderte Erhöhung versehentlich zahlt. In diesem Fall besteht regelmäßig ein Anspruch auf Rückerstattung des zu Unrecht erhobenen Differenzbetrags, da die Erhöhung erst zum späteren, gesetzlich zulässigen Termin wirksam wird. Rechnerisch ergibt sich der Rückforderungsbetrag aus der Differenz zwischen bisheriger und neu geforderter Miete, multipliziert mit der Anzahl der Monate, in denen die Erhöhung zu Unrecht bereits berücksichtigt wurde. Bei einer Differenz von 25 Euro über zwei zu früh berechnete Monate ergibt sich beispielsweise ein Rückforderungsbetrag von 50 Euro.

Kommt es zum Streit über die Wirksamkeit einer Erhöhung, kann dies im äußersten Fall in einem gerichtlichen Verfahren enden. Die dabei anfallenden Kosten richten sich unter anderem nach dem Streitwert und den Vorgaben des Gerichtskostengesetzes. Maßgeblich für den Streitwert ist bei Erhöhungsstreitigkeiten regelmäßig der Jahresbetrag der umstrittenen Mieterhöhung, nicht die einmalige Monatsdifferenz, was die Kosten eines Verfahrens bereits bei vergleichsweise geringen monatlichen Beträgen deutlich ansteigen lässt. Ein sorgfältiger Umgang mit Fristen und Formvorgaben verhindert solche Auseinandersetzungen meist von vornherein.

Für Vermietende, die eine Immobilie als Kapitalanlage halten, bietet die Indexmiete eine gewisse Kalkulationssicherheit, weil die Mietentwicklung an eine offizielle, überprüfbare Kennzahl gekoppelt ist statt an lokale Mietspiegel, die sich langsamer oder unregelmäßiger ändern. Gleichzeitig bindet die Jahresfrist die eigene Handlungsfreiheit.

Wer in der laufenden Finanzierungsplanung mit jährlichen Mieterhöhungen kalkuliert, sollte diese Frist als festen Bestandteil der eigenen Cashflow-Planung berücksichtigen. Eine verspätete oder formal fehlerhafte Erklärung verzögert die Anpassung und wirkt sich unmittelbar auf die laufende Rendite aus.

Konkret bedeutet eine um drei Monate verzögerte Erhöhung von beispielsweise 30 Euro monatlich einen Einnahmeausfall von 90 Euro über die drei betroffenen Monate. Bei mehreren Einheiten im Bestand summieren sich solche Verzögerungen deutlich stärker, insbesondere wenn die Fristen für unterschiedliche Mietverhältnisse an unterschiedlichen Kalendertagen laufen und ohne systematische Übersicht verwaltet werden. Eine feste jährliche Prüfroutine für jedes einzelne Mietverhältnis verringert dieses Risiko erheblich.

In der Modellrechnung zur Objektauswahl empfiehlt es sich, die Indexmiete konservativ mit der bisherigen Preisentwicklung zu schätzen und nicht mit übermäßig hohen Steigerungsraten zu planen. Realistische Annahmen zur Mietentwicklung tragen dazu bei, dass die Finanzierung auch bei geringeren Indexständen tragfähig bleibt. Wer die Indexmiete in eine mehrjährige Finanzierungsplanung einbettet, sollte zudem eine Schwankungsbreite einkalkulieren, da der Verbraucherpreisindex in einzelnen Jahren auch nur gering oder gar nicht steigen kann. Eine Immobilienfinanzierung, die ausschließlich auf durchgehend hohe jährliche Indexsteigerungen aufbaut, birgt entsprechend ein Kalkulationsrisiko, das in einer vorsichtigen Modellrechnung berücksichtigt werden sollte.

Ein wiederkehrender Fehler ist die Annahme, die Jahresfrist beginne mit dem Datum des Mietvertragsabschlusses und nicht mit dem Zeitpunkt der letzten tatsächlichen Mieterhöhung. Beide Zeitpunkte fallen nur bei der allerersten Erhöhung zusammen.

1. Fristbeginn wird falsch mit dem Vertragsdatum statt mit dem letzten Erhöhungstermin gleichgesetzt.
2. Die Erklärung erfolgt formlos per E-Mail ohne die erforderlichen Indexangaben.
3. Die alte und neue Indexzahl werden nicht konkret benannt, sondern nur pauschal auf die Preisentwicklung verwiesen.
4. Eine Erhöhung nach § 558 BGB wird parallel zur Indexmiete versucht, obwohl dies vertraglich ausgeschlossen ist.
5. Der Wirksamkeitszeitpunkt in der Erklärung wird nicht korrekt auf den Beginn des übernächsten Monats nach Zugang berechnet.

Ein weiterer typischer Fehler betrifft die Rundung bei der Umrechnung der Indexzahlen in einen prozentualen Erhöhungsbetrag. Wird beispielsweise eine Indexsteigerung von 3,116 Prozent zu grob auf 3,2 Prozent aufgerundet, ergibt sich bei einer Kaltmiete von 900 Euro ein Unterschied von rund 75 Cent monatlich zwischen der korrekten und der ungenauen Berechnung. Über eine mehrjährige Mietdauer und mehrere aufeinanderfolgende Erhöhungsrunden kann sich eine solche systematische Ungenauigkeit zu einem Betrag summieren, der im Streitfall die gesamte Berechnungsgrundlage der Erhöhung infrage stellt.

Ebenfalls häufig zu beobachten ist die fehlerhafte Verwendung einer veralteten Basiszahl des Verbraucherpreisindex, etwa weil sich die Berechnungsgrundlage des Statistischen Bundesamtes im Zeitverlauf geändert hat und ältere Indexreihen nicht ohne Umrechnung mit aktuellen Werten vergleichbar sind. Wer eine solche Umbasierung übersieht, riskiert eine rechnerisch falsche und damit angreifbare Erhöhungserklärung, selbst wenn Frist und Textform ansonsten korrekt eingehalten wurden. Eine sorgfältige Prüfung der verwendeten Indexreihe vor jeder neuen Berechnung ist daher ebenso wichtig wie die Einhaltung der Jahresfrist selbst.

Diese Fehler lassen sich durch eine feste Checkliste und ein Kalendersystem für alle laufenden Indexmietverträge weitgehend vermeiden. Wer mehrere Mietverhältnisse mit Indexklausel verwaltet, profitiert von einer zentralen Übersicht mit den jeweiligen letzten Erhöhungsterminen.

Die Indexmiete betrifft ausschließlich die laufende Miethöhe, nicht die Mietsicherheit. Regelungen zur Kaution folgen eigenen Vorgaben, insbesondere zur Höchstgrenze und zur getrennten Anlage, wie sie in § 551 BGB zur Mietsicherheit festgelegt sind. Eine Erhöhung der Indexmiete führt nicht automatisch zu einer Anpassung der Kautionshöhe.

Die Kaution darf gemäß dieser Regelung höchstens das Dreifache der monatlichen Kaltmiete zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses betragen. Steigt die Kaltmiete später durch eine Indexanpassung an, bleibt die einmal vereinbarte Kautionshöhe grundsätzlich unverändert, sofern keine vertragliche Anpassungsklausel besteht. Eine automatische Kopplung von Kaution und Indexmiete ist unüblich und müsste ausdrücklich vereinbart werden, was in der Praxis nur selten der Fall ist. Ohne eine solche Klausel bleibt die ursprünglich berechnete Kaution auch nach mehreren Erhöhungsrunden auf dem alten Niveau bestehen.

Ebenso unabhängig von der Indexmiete sind Regelungen zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, etwa bei erheblichem Zahlungsrückstand. Die Voraussetzungen dafür ergeben sich aus § 543 BGB und sind von der Systematik der Mieterhöhung nach § 557b BGB klar zu trennen. Ein Zahlungsrückstand, der sich aus einer unwirksamen oder verspäteten Indexerhöhung ergibt, ist rechtlich anders zu bewerten als ein Rückstand bei einer wirksam erklärten und fällig gewordenen Miete, da im ersten Fall die erhöhte Forderung noch nicht bestand.

Für die Vertragsgestaltung bedeutet das: Die Indexklausel sollte im Mietvertrag eindeutig von anderen Klauseln zu Kaution, Nebenkosten und Kündigungsrechten abgegrenzt formuliert werden, damit im Streitfall keine Vermischung der jeweiligen Fristen und Voraussetzungen entsteht. Auch die Nebenkostenabrechnung bleibt von der Indexmiete unberührt, da sich die Indexklausel ausschließlich auf die Kaltmiete bezieht und Betriebskosten weiterhin gesondert nach den tatsächlichen Verbrauchs- und Umlagewerten abgerechnet werden.