Kaufvertragsentwurf beim Notar: Kosten und Ablauf erklärt

Grundstücks- und Immobilienkaufverträge unterliegen in Deutschland einem gesetzlichen Formzwang. Nach § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches bedarf ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, der notariellen Beurkundung. Ohne diese Form ist der Vertrag nichtig, unabhängig davon, wie detailliert er ausgehandelt wurde.

Der Gesetzgeber verfolgt damit mehrere Ziele. Zum einen soll die Beurkundungspflicht vor übereilten Entscheidungen bei einem hohen wirtschaftlichen Risiko schützen. Zum anderen prüft der Notar die rechtliche Wirksamkeit, klärt beide Seiten neutral über die Rechtsfolgen auf und sorgt für eine sprachlich und rechtlich saubere Formulierung, die spätere Streitigkeiten reduziert.

Der Notar ist dabei nicht Vertreter einer Partei, sondern zu unparteiischer Amtsführung verpflichtet. Das unterscheidet die notarielle Begleitung von einer anwaltlichen Vertretung, bei der jede Seite eigene Interessen verfolgen lässt. Wer als Käufer oder Verkäufer eigene Interessen zusätzlich absichern möchte, kann ergänzend einen Rechtsanwalt hinzuziehen, was gesondert zu vergüten ist.

Rechtsgrundlage für diese Formpflicht ist im Detail bei der Vorschrift des § 311b BGB nachzulesen, die den Rahmen für sämtliche Grundstücksgeschäfte in Deutschland vorgibt.

Die Höhe der Notarkosten ist in Deutschland gesetzlich festgelegt und nicht frei verhandelbar. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz, das für unterschiedliche Amtshandlungen feste Gebührensätze in Abhängigkeit vom Geschäftswert vorsieht. Beim Immobilienkauf bildet in der Regel der Kaufpreis den Geschäftswert, auf dessen Basis die sogenannte Beurkundungsgebühr berechnet wird.

Die Beurkundung des Kaufvertrags selbst löst eine 2,0-fache Gebühr nach der Gebührentabelle des GNotKG aus. Hinzu kommen weitere Gebühren, etwa für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, für die Beglaubigung von Vollmachten oder für die Betreuung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto, sofern dieses genutzt wird. In Summe bewegen sich die gesamten Notar- und Grundbuchkosten häufig in einer Größenordnung von etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, wobei dies als grobe Orientierung und nicht als feste Regel zu verstehen ist.

Ein isolierter Entwurf ohne Beurkundung wird nach einer eigenen, niedrigeren Gebühr abgerechnet, die üblicherweise bei einem Bruchteil der vollen Beurkundungsgebühr liegt. Wird der entworfene Vertrag später tatsächlich beurkundet, rechnet der Notar die bereits entstandene Entwurfsgebühr in der Regel auf die volle Gebühr an, sodass keine doppelte Belastung entsteht.

Der genaue Gebührenrahmen mit den jeweiligen Sätzen und Tabellen ist im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Da sich Geschäftswert, Zusatzleistungen und regionale Auslagen unterscheiden können, ersetzt diese Einordnung keine individuelle Kostenschätzung durch das zuständige Notariat.

Das folgende Modell zeigt, wie sich Notarkosten bei einem angenommenen Kaufpreis grob zusammensetzen können. Es handelt sich um eine vereinfachte Modellrechnung mit Annahmen, die den tatsächlichen Einzelfall nicht ersetzt und regionale sowie individuelle Abweichungen ausklammert.

Angenommen wird ein Kaufpreis von 350.000 Euro für eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Für die Beurkundung des Kaufvertrags fällt eine 2,0-fache Gebühr an, für die Eintragung der Auflassungsvormerkung eine 0,5-fache Gebühr und für die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch eine weitere Gebühr. Hinzu kommen pauschale Auslagen für Post- und Telekommunikation sowie gegebenenfalls für ein Notaranderkonto.

In der Summe ergibt sich in diesem Modell ein Notar- und Grundbuchaufwand von etwa 2.345 Euro netto zuzüglich Umsatzsteuer, was rechnerisch knapp 0,7 Prozent des Kaufpreises entspricht. Realistisch kommen bei vielen Käufen weitere Positionen hinzu, etwa für Vollmachten, Grundschuldbestellung bei Finanzierung oder ein Notaranderkonto, sodass in der Praxis häufig ein etwas höherer Gesamtbetrag entsteht. Alle Werte sind als Modellannahme zu verstehen und ersetzen keine Kostenrechnung des Notariats.

Gesetzlich haften Käufer und Verkäufer gegenüber dem Notar gesamtschuldnerisch für die entstehenden Gebühren. Das bedeutet, der Notar kann sich zur Begleichung der Rechnung grundsätzlich an jede der beiden Parteien wenden. In der praktischen Vertragsgestaltung wird jedoch fast immer vereinbart, dass die Käuferseite die Notar- und Grundbuchkosten allein trägt.

Diese Praxis hat sich am deutschen Immobilienmarkt etabliert, ist aber keine gesetzliche Pflicht, sondern das Ergebnis vertraglicher Vereinbarung. Wird der Kaufvertrag zwischen den Parteien abweichend verhandelt, kann auch eine andere Kostenverteilung festgelegt werden, etwa eine hälftige Teilung oder eine Übernahme durch die Verkäuferseite.

Wird ein Vertragsentwurf angefordert, aber später nicht beurkundet, etwa weil sich Käufer und Verkäufer nicht einigen, stellt sich gesondert die Frage, wer die Entwurfsgebühr trägt. Üblicherweise haftet dafür diejenige Partei, die den Entwurf in Auftrag gegeben hat, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Für die Planung der Kaufnebenkosten insgesamt lohnt sich ein Blick auf alle anfallenden Positionen, nicht nur auf die Notarkosten. Eine Übersicht dazu findet sich im Beitrag zu den Kaufnebenkosten im MyInvest24-Ratgeber.

Der Weg zum unterschriftsreifen Kaufvertrag beginnt in der Regel damit, dass eine der Parteien, meist der Verkäufer oder der beauftragte Makler, dem Notariat die relevanten Objekt- und Personendaten übermittelt. Dazu gehören Angaben zum Grundstück, zum Kaufpreis, zu den Vertragsparteien sowie gegebenenfalls zu bestehenden Belastungen im Grundbuch.

Auf dieser Basis erstellt das Notariat einen ersten Vertragsentwurf. Dieser wird üblicherweise beiden Seiten mit einem zeitlichen Vorlauf von einigen Tagen bis wenigen Wochen vor dem geplanten Beurkundungstermin zugesandt, damit ausreichend Gelegenheit zur Prüfung besteht.

Käufer und Verkäufer sollten den Entwurf sorgfältig durchgehen und Rückfragen frühzeitig an das Notariat richten. Typische Prüfpunkte sind die genaue Objektbeschreibung, vereinbarte Zahlungsfristen, Regelungen zu Besitzübergang und Nutzen-Lasten-Wechsel sowie Zusicherungen zu Mängeln oder zur Vermietungssituation bei einer Kapitalanlage.

Erst wenn beide Seiten mit dem Inhalt einverstanden sind, findet der eigentliche Beurkundungstermin statt, bei dem der Notar den Vertrag verliest, Fragen beantwortet und die Unterschriften entgegennimmt. Änderungen nach diesem Termin erfordern in der Regel eine erneute notarielle Anpassung.

Ein Kaufvertragsentwurf enthält zahlreiche Klauseln, die für Laien auf den ersten Blick technisch wirken, aber wirtschaftlich relevant sind. Dazu zählen insbesondere die Regelungen zur Fälligkeit des Kaufpreises, die häufig an Bedingungen wie die Eintragung einer Auflassungsvormerkung oder das Vorliegen einer Finanzierungsbestätigung geknüpft ist.

Bei einer Immobilie als Kapitalanlage lohnt zusätzlich ein genauer Blick auf die Regelungen zur bestehenden Vermietung. Zu prüfen ist, ob bestehende Mietverträge korrekt benannt sind, wie mit Kautionen umgegangen wird und ab welchem Zeitpunkt Mieteinnahmen dem Käufer zustehen.

• Kaufgegenstand und Grundbuchstand einschließlich eingetragener Lasten und Rechte
• Kaufpreis, Zahlungsfristen und Fälligkeitsvoraussetzungen
• Regelungen zu Besitzübergang, Nutzen und Lasten sowie Gefahrübergang
• Gewährleistungsausschlüsse und deren Grenzen bei arglistig verschwiegenen Mängeln
• Vollmachten, insbesondere für die Grundschuldbestellung im Rahmen der Finanzierung

Wer Unsicherheiten bei einzelnen Klauseln hat, kann diese direkt beim Notar ansprechen oder ergänzend anwaltlichen Rat einholen. Eine strukturierte Vorbereitung erleichtert die Prüfung erheblich, wie sie etwa in der Checkliste zum Immobilienkauf beschrieben wird.

Der Kaufvertragsentwurf und die anschließende Beurkundung stehen in engem Zusammenhang mit dem Grundbuch. Nach der Beurkundung veranlasst der Notar in der Regel die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die den Käufer vor einem Zweitverkauf oder nachträglichen Belastungen durch den Verkäufer schützt.

Die eigentliche Eigentumsumschreibung erfolgt erst später, häufig nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Vorliegen aller erforderlichen Unterlagen. Wie lange dieser Prozess dauern kann und welche Erfahrungswerte dazu vorliegen, wird im Beitrag zur Grundbucheintragung Dauer und Erfahrungen behandelt.

Für das Grundbuchverfahren selbst gelten eigene Regeln, die in der Grundbuchordnung festgelegt sind. Wer sich näher mit den formalen Anforderungen befassen möchte, findet die gesetzliche Grundlage in der Grundbuchordnung.

Neben den Notarkosten fallen für die Grundbucheintragung eigene Gebühren an, die ebenfalls nach dem GNotKG berechnet werden, aber separat von der Notarrechnung ausgewiesen werden. Eine Übersicht dazu bietet der Beitrag zu den Grundbuchgebühren beim Immobilienkauf.

In der Praxis erhalten Käufer häufig zwei getrennte Rechnungen, eine vom Notariat für Beurkundung und Vollzug, eine vom Grundbuchamt für die eigentliche Eintragung. Beide Positionen werden zwar auf derselben Gebührentabelle des GNotKG berechnet, betreffen aber unterschiedliche Kostenschuldner und werden zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig. Die Vormerkungsgebühr wird meist mit der Beurkundung ausgelöst, während die Umschreibungsgebühr erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung anfällt.

Ein typischer Fehler in der Kostenplanung besteht darin, nur die Notarrechnung zu berücksichtigen und die separaten Grundbuchgebühren zu übersehen. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro entspricht die Grundbucheintragung im Modell rund 655 Euro zusätzlich zur Beurkundung, was bei einer knapp kalkulierten Finanzierung zu einer unerwarteten Deckungslücke führen kann. Wer die Gesamtkosten realistisch planen möchte, sollte Notar- und Grundbuchpositionen daher stets gemeinsam betrachten und ausreichend Liquiditätsreserve einplanen.

Ein weiterer Sonderfall betrifft nachträgliche Änderungen im Grundbuch, etwa wenn nach der Beurkundung noch eine Grundschuld für die finanzierende Bank eingetragen werden muss. Diese Eintragung löst eine eigene Gebühr aus, die sich nach der Höhe der Grundschuld richtet und nicht mit der Kaufpreisgebühr zu verwechseln ist. Bei einer Finanzierung in Höhe des Kaufpreises kann dieser Posten in der Größenordnung mehrerer hundert Euro liegen und sollte bei der Nebenkostenplanung von Anfang an mit einkalkuliert werden.

Neben Notar- und Grundbuchkosten fällt beim Immobilienkauf zusätzlich Grunderwerbsteuer an, die von den Notarkosten strikt zu trennen ist. Diese Steuer wird nicht vom Notariat berechnet, sondern vom zuständigen Finanzamt festgesetzt, nachdem der Notar den beurkundeten Vertrag dorthin gemeldet hat.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland und liegt üblicherweise zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz, das die Bemessungsgrundlage und die Zuständigkeit der Länder für den Steuersatz regelt.

Wichtig für die Finanzierungsplanung ist, dass die Grunderwerbsteuer erst nach Beurkundung fällig wird und in der Regel vor der endgültigen Kaufpreiszahlung beglichen sein sollte, da das Finanzamt erst dann eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt, die für die Eigentumsumschreibung erforderlich ist.

Im selben Modellbeispiel mit einem Kaufpreis von 350.000 Euro würde die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 12.250 Euro bei einem Satz von 3,5 Prozent und 22.750 Euro bei einem Satz von 6,5 Prozent liegen. Im Vergleich dazu machen die Notar- und Grundbuchkosten von rund 2.345 Euro im selben Modell nur einen Bruchteil dieser Summe aus. Wer die Gesamtnebenkosten überschlagen möchte, sollte daher beide Positionen getrennt ausweisen, aber gemeinsam in die Finanzierungsplanung einbeziehen.

Ein häufiger Fehler besteht darin, den Zahlungstermin für die Grunderwerbsteuer zu spät einzuplanen. Das Finanzamt setzt in der Regel eine Zahlungsfrist von etwa vier Wochen ab Erhalt des Steuerbescheids, und die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung erfolgt erst nach vollständigem Zahlungseingang. Verzögert sich diese Zahlung, verschiebt sich dadurch auch die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, selbst wenn Kaufpreis und Notarkosten bereits beglichen sind. Wer eine Finanzierung nutzt, sollte diesen Zeitpunkt daher frühzeitig mit der Bank und dem Notariat abstimmen.

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage enthält der Kaufvertragsentwurf zusätzliche Regelungen, die bei einer selbstgenutzten Immobilie nicht in gleicher Form vorkommen. Dazu zählt insbesondere der Eintritt des Käufers in bestehende Mietverhältnisse, der sich unmittelbar aus dem Gesetz ergibt, im Vertrag aber präzise dokumentiert werden sollte.

Zu prüfen ist im Entwurf, ob Angaben zu Kautionshöhe, deren Anlageform und Übergabe an den Käufer enthalten sind. Ebenso relevant sind Regelungen dazu, ab welchem Stichtag laufende Mieteinnahmen dem Käufer zustehen und wie mit bereits vereinnahmten, aber noch nicht fälligen Mietzahlungen umgegangen wird.

Für die anschließende Rendite- und Steuerplanung ist zudem relevant, wie der Kaufpreis im Vertrag auf Grund und Gebäude aufgeteilt wird, da dies die Grundlage für die Abschreibung bildet. Eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung sollte plausibel und nachvollziehbar begründet sein.

Wer die Wirtschaftlichkeit eines Objekts vor der Beurkundung noch einmal durchrechnen möchte, kann dafür Werkzeuge wie den Immobilien-Rendite-Rechner nutzen, um Kaufnebenkosten und laufende Erträge in ein Gesamtbild einzuordnen.

Ein verbreitetes Missverständnis ist die Annahme, der Entwurf des Kaufvertrags sei mit dem Notar verhandelbar wie ein freies Honorar. Tatsächlich sind die Gebühren gesetzlich fest vorgegeben und unterscheiden sich zwischen Notariaten nur in Ausnahmefällen, etwa bei individuell vereinbarten Zusatzleistungen außerhalb der gesetzlichen Gebührenordnung.

Ein weiteres Missverständnis betrifft die Vorstellung, ein unverbindlich angeforderter Entwurf sei stets kostenlos. Je nach Aufwand und Bearbeitungsstand kann bereits für den Entwurf eine Gebühr entstehen, auch wenn es später nicht zur Beurkundung kommt.

Ebenfalls häufig ist die Fehlannahme, der Notar prüfe automatisch die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit des Kaufs oder die Angemessenheit des Kaufpreises. Die notarielle Prüfung bezieht sich auf die rechtliche Wirksamkeit und formale Korrektheit, nicht auf eine wirtschaftliche Bewertung des Objekts.

Ein weiterer typischer Irrtum betrifft die Erwartung, dass ein einmal übersandter Entwurf bereits die endgültige Fassung sei. In der Praxis handelt es sich meist um einen Zwischenstand, der auf Basis der bis dahin vorliegenden Unterlagen erstellt wurde und noch Lücken enthalten kann, etwa bei fehlenden Angaben zu Belastungen im Grundbuch oder zu einer noch nicht abschließend geklärten Kaufpreisaufteilung. Wer den Entwurf ungeprüft als final betrachtet, riskiert, wichtige Korrekturen erst kurz vor dem Beurkundungstermin einzubringen.

Ebenso wird oft übersehen, dass die notarielle Neutralität nicht bedeutet, dass beide Seiten automatisch gleich gut informiert sind. Der Notar erläutert zwar die rechtlichen Folgen des Vertrags, ersetzt aber keine eigene Prüfung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wie Mietrendite, Instandhaltungsstau oder Marktpreisniveau. Diese Aufgabe verbleibt bei Käufer und Verkäufer selbst beziehungsweise bei zusätzlich hinzugezogenen Fachleuten.

Wer eine unabhängige Einschätzung zum Kaufpreis wünscht, sollte dies getrennt von der notariellen Beurkundung angehen, etwa über eine fundierte Immobilienbewertung im Vorfeld der Vertragsverhandlung.