Das Wichtigste in Kuerze
- Kaufnebenkosten betragen insgesamt 7-15 % des Kaufpreises je nach Bundesland
- Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5 % (Bayern/Sachsen am guenstigsten, Brandenburg/NRW am teuersten)
- Notar und Grundbuch: ca. 1,5-2,0 % des Kaufpreises
- Makler: 3,57 % inklusive MwSt (Kaeuferanteil seit 2020 maximal 50 %)
- Kaufnebenkosten muessen fast immer aus Eigenkapital finanziert werden -- Banken finanzieren sie nicht
Kaufnebenkosten im Ueberblick
| Kostenart | Satz | Bei 300.000 EUR Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5 % | 10.500-19.500 EUR |
| Notar | ca. 1,0-1,5 % | 3.000-4.500 EUR |
| Grundbuch | ca. 0,5 % | 1.500 EUR |
| Makler (Kaeuferanteil) | 3,57 % | 10.710 EUR |
| Gesamt (z.B. NRW) | ca. 12 % | ca. 36.000 EUR |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2025)
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000 EUR |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 EUR |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 EUR |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 EUR |
| Baden-Wuerttemberg | 5,0 % | 15.000 EUR |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 EUR |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 EUR |
| NRW | 6,5 % | 19.500 EUR |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 EUR |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 EUR |
| Thueringen | 5,0 % | 15.000 EUR |
Tipp fuer Kapitalanleger: Der Standort der Immobilie bestimmt den Steuersatz. Bei vergleichbaren Objekten in Bayern (3,5 %) vs. Brandenburg (6,5 %) sparen Sie bei 300.000 EUR Kaufpreis 9.000 EUR allein an Grunderwerbsteuer.
Notar- und Grundbuchkosten
Die Notargebuehren sind gesetzlich geregelt (GNotKG) und nicht verhandelbar:
- Beurkundung Kaufvertrag: ca. 1,0-1,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintragung: ca. 0,5 % (Eigentumsumschreibung + Grundschuldeintragung)
- Vollzug: Einholung von Genehmigungen, Loesung von Belastungen (im Notarhonorar enthalten)
Bei einer Finanzierung faellt zusaetzlich die Grundschuldbestellung an (im Grundbuch-Anteil enthalten).
Maklerprovision
Seit Dezember 2020 gilt fuer Wohnimmobilien: Der Kaeufer zahlt maximal so viel Provision wie der Verkaeufer. In der Praxis bedeutet das:
- Ueblich: 3,57 % (3 % + MwSt) fuer Kaeufer und Verkaeufer (gesamt 7,14 %)
- Moeglich: Verkaeufer zahlt die gesamte Provision (dann 0 % fuer Kaeufer)
- Bei Gewerbe: Keine gesetzliche Regelung, frei verhandelbar. Oft 3-5 % vom Kaeufer.
Rechenbeispiele nach Bundesland
| Position | Bayern (3,5 %) | NRW (6,5 %) | Berlin (6,0 %) |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 EUR | 300.000 EUR | 300.000 EUR |
| Grunderwerbsteuer | 10.500 EUR | 19.500 EUR | 18.000 EUR |
| Notar + Grundbuch | 5.000 EUR | 5.000 EUR | 5.000 EUR |
| Makler (3,57 %) | 10.710 EUR | 10.710 EUR | 10.710 EUR |
| Kaufnebenkosten gesamt | 26.210 EUR (8,7 %) | 35.210 EUR (11,7 %) | 33.710 EUR (11,2 %) |
Steuerliche Behandlung der Kaufnebenkosten
- Grunderwerbsteuer: Gehoert zu den Anschaffungsnebenkosten und wird ueber die AfA abgeschrieben (2-3 % p.a.)
- Notarkosten: Anteil fuer Kaufvertrag = Anschaffungsnebenkosten (AfA). Anteil fuer Grundschuld = sofort abzugsfaehige Finanzierungskosten
- Maklerprovision: Anschaffungsnebenkosten, wird ueber die AfA abgeschrieben
- Bei Umsatzsteuer-Option (Gewerbe): Vorsteuerabzug aus allen Kaufnebenkosten moeglich
Haeufige Fragen
Kann ich Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nein. Die meisten Banken erwarten, dass Sie die Kaufnebenkosten (7-15 %) aus Eigenkapital bezahlen. Einige Banken finanzieren bis zu 110 % des Kaufpreises (Vollfinanzierung), verlangen dann aber deutlich hoehere Zinsen (+0,3-0,5 %) und strengere Bonitaetspruefungen.
Kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?
Direkt nicht (der Steuersatz ist gesetzlich festgelegt). Aber: Wenn Inventar (Einbaukueche, Moebel, Markise) separat im Kaufvertrag ausgewiesen wird, faellt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Bei einem Inventarwert von 20.000 EUR sparen Sie z.B. in NRW 1.300 EUR.
Kaufnebenkosten optimieren
Wir zeigen Ihnen, wie Sie Kaufnebenkosten legal minimieren und optimal finanzieren.
Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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