- AfA-Abschreibung: 2-3% des Gebäudewerts pro Jahr absetzbar
- Kreditzinsen: Vollständig als Werbungskosten absetzbar
- Instandhaltung: Reparaturen sofort absetzbar
- Spekulationsfrist: Nach 10 Jahren steuerfreier Verkauf
- Denkmal-AfA: Bis zu 9% in den ersten 8 Jahren
AfA-Abschreibung: Ihr größter Steuervorteil
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der wichtigste Steuervorteil bei Kapitalanlage-Immobilien. Sie können jedes Jahr einen Teil des Gebäudewerts steuerlich geltend machen – obwohl die Immobilie oft an Wert gewinnt!
Bei den meisten Kapitalanlage-Immobilien gilt die lineare AfA:
- Baujahr ab 1925: 2% pro Jahr (über 50 Jahre)
- Baujahr vor 1925: 2,5% pro Jahr (über 40 Jahre)
- Neubau ab 2023: 3% pro Jahr bei bestimmten Voraussetzungen
Kaufpreis: 300.000€ (davon 240.000€ Gebäude, 60.000€ Grund)
AfA pro Jahr: 240.000€ × 2% = 4.800€ Steuerersparnis-Grundlage
Bei 42% Grenzsteuersatz = 2.016€ weniger Steuern pro Jahr
Bei denkmalgeschützten Immobilien profitieren Sie von erhöhten Abschreibungssätzen:
- Jahre 1-8: 9% pro Jahr auf Sanierungskosten
- Jahre 9-12: 7% pro Jahr auf Sanierungskosten
- Insgesamt: 100% der Sanierungskosten absetzbar!
Sanierungskosten: 150.000€
AfA Jahre 1-8: 150.000€ × 9% = 13.500€ pro Jahr
Bei 42% Steuersatz = 5.670€ Steuerersparnis pro Jahr
Absetzbare Werbungskosten
Neben der AfA können Sie viele weitere Kosten als Werbungskosten steuerlich geltend machen:
| Kostenart | Absetzbar | Hinweis |
|---|---|---|
| Kreditzinsen | 100% | Vollständig absetzbar (nicht die Tilgung!) |
| Hausverwaltung | 100% | Inkl. WEG-Verwaltung |
| Instandhaltung | 100% | Reparaturen sofort absetzbar |
| Versicherungen | 100% | Gebäude-, Haftpflichtversicherung |
| Grundsteuer | 100% | Jährliche Grundsteuer |
| Fahrtkosten | 0,30€/km | Fahrten zur Immobilie |
| Steuerberater | 100% | Anteilig für Vermietung |
| Maklerkosten | 100% | Bei Mieterwechsel |
Spekulationsfrist: Steuerfreier Verkauf
Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie nach mehr als 10 Jahren, ist der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei. Dies gilt für alle vermieteten Immobilien im Privatvermögen.
- Fristbeginn: Datum des notariellen Kaufvertrags
- Fristende: Datum des Verkaufs-Kaufvertrags
- Achtung: Bei Verkauf vor 10 Jahren: Gewinn mit persönlichem Steuersatz versteuern!
Kauf 2015: 200.000€ | Verkauf 2026: 350.000€
Gewinn: 150.000€
Steuer nach 10+ Jahren: 0€
Steuer vor 10 Jahren (42%): 63.000€!
Verkaufen Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien, kann das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel unterstellen. Dann entfällt die Spekulationsfrist und es wird Gewerbesteuer fällig!
Verlustverrechnung nutzen
In den ersten Jahren einer Kapitalanlage-Immobilie entstehen oft steuerliche Verluste – obwohl die Immobilie wirtschaftlich positiv läuft. Diese Verluste können Sie mit anderen Einkünften verrechnen.
Beispiel für ein typisches erstes Jahr:
Mieteinnahmen: +10.200€
- Zinsen: -7.000€
- AfA: -4.800€
- Nebenkosten: -1.500€
Steuerliches Ergebnis: -3.100€
Bei 42% Steuersatz → 1.302€ Erstattung vom Finanzamt
5 Steuertipps für Kapitalanleger
- Kaufvertrag optimieren: Trennen Sie Gebäude- und Grundstücksanteil – die AfA gilt nur für das Gebäude!
- Erhaltungsaufwand vs. Herstellung: Reparaturen sind sofort absetzbar, größere Modernisierungen über Jahre
- Anschaffungsnahe Aufwendungen: Sanierungskosten in den ersten 3 Jahren genau prüfen (15%-Grenze)
- Zinsbindung beachten: Vorfälligkeitsentschädigungen sind als Werbungskosten absetzbar
- Steuerberater einbeziehen: Die Investition lohnt sich – Fehler können teuer werden
Häufige Steuerfragen
Kann ich die Tilgung steuerlich absetzen?
Nein, die Tilgung ist nicht absetzbar. Nur die Kreditzinsen sind Werbungskosten. Die Tilgung ist Vermögensbildung und steuerlich neutral.
Wie ermittle ich den Gebäudeanteil?
Der Gebäudeanteil wird meist über das Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren ermittelt. Das Finanzamt akzeptiert oft 80-85% als Gebäudeanteil. Ein Gutachten kann einen höheren Anteil belegen.
Was passiert bei Leerstand?
Bei vorübergehendem Leerstand mit Vermietungsabsicht bleiben die Werbungskosten absetzbar. Dokumentieren Sie Ihre Vermietungsbemühungen (Inserate, Makleraufträge).
Muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Ja, Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Durch Werbungskosten und AfA reduziert sich die Steuerlast aber oft erheblich.
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