Grunderwerbsteuer Sachsen-Anhalt 2026: Sätze, Fälligkeit, Beispiel

Der Grunderwerbsteuersatz von 5,0 Prozent gilt in Sachsen-Anhalt bereits seit mehreren Jahren unverändert und wurde für 2026 nicht angepasst. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) auf Bundesebene in Verbindung mit dem länderspezifischen Steuersatz, den Sachsen-Anhalt per Landesrecht festgesetzt hat.

Die Steuer entsteht grundsätzlich mit Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrags, nicht erst mit der Zahlung des Kaufpreises oder der Grundbucheintragung. Der Notar meldet den Vorgang an das Finanzamt, das daraufhin den Steuerbescheid erstellt.

Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Kaufpreis der Immobilie, einschließlich mitverkaufter Bestandteile wie fest eingebauter Küchen, sofern diese nicht separat im Vertrag ausgewiesen werden. Bewegliches Inventar, das gesondert ausgewiesen ist, unterliegt dagegen nicht der Grunderwerbsteuer.

Für Kapitalanleger ist relevant, dass sich an dieser Systematik durch die geplanten Reformdiskussionen auf Bundesebene zu Freibeträgen für selbstnutzende Ersterwerber bislang nichts für vermietete Bestandsobjekte geändert hat. Wer ausschließlich als Kapitalanlage kauft, profitiert von solchen Freibeträgen ohnehin nicht.

Die Berechnung folgt einer einfachen Formel: Kaufpreis multipliziert mit dem Steuersatz von 5,0 Prozent ergibt die zu zahlende Grunderwerbsteuer. Wichtig ist, dass der vollständige beurkundete Kaufpreis als Bemessungsgrundlage dient, nicht der Verkehrswert oder ein möglicher Marktwert.

Zu prüfen ist im Kaufvertrag, ob einzelne Positionen wie eine Einbauküche, Möbel oder eine Photovoltaikanlage separat ausgewiesen sind. Solche Positionen mindern die Bemessungsgrundlage, sofern sie realistisch bewertet und im Vertrag klar getrennt sind. Eine künstlich überhöhte Aufteilung wird vom Finanzamt regelmäßig hinterfragt.

Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer fallen weitere Kaufnebenkosten an, etwa Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1,5 bis 2,0 Prozent sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. In Summe liegen die Erwerbsnebenkosten in Sachsen-Anhalt damit häufig im Bereich von 7 bis 9 Prozent des Kaufpreises.

Für die Finanzierungsplanung folgt daraus: Diese Nebenkosten sollten möglichst aus Eigenkapital gedeckt werden, da Banken sie bei der Beleihung in der Regel nicht oder nur eingeschränkt mitfinanzieren. Wer diesen Betrag unterschätzt, riskiert eine Finanzierungslücke kurz vor Notartermin.

Das folgende Modellbeispiel bezieht sich auf eine vermietete Eigentumswohnung in Sachsen-Anhalt mit einem Kaufpreis von 220.000 Euro. Die Zahlen sind eine Modellrechnung mit vereinfachten Annahmen und ersetzen keine individuelle Kalkulation im konkreten Einzelfall.

Annahme: Kaufpreis 220.000 Euro, davon 170.000 Euro Gebäudeanteil und 50.000 Euro Grundstücksanteil. Die Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent auf den vollen Kaufpreis beträgt 11.000 Euro. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von angenommen 1,8 Prozent, also 3.960 Euro, sowie eine Maklerprovision von angenommen 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, also 7.854 Euro.

In Summe ergeben sich Erwerbsnebenkosten von 22.814 Euro, was rund 10,4 Prozent des Kaufpreises entspricht. Diese Summe erhöht die tatsächlich benötigte Eigenkapitalquote deutlich über den reinen Kaufpreis hinaus und sollte in jeder Finanzierungsanfrage separat ausgewiesen werden.

Für die laufende Besteuerung der Vermietung ist die Grunderwerbsteuer selbst kein Werbungskosten-Sofortabzug, sondern erhöht die Anschaffungskosten der Immobilie. Sie wirkt sich damit indirekt über die Gebäudeabschreibung nach § 7 EStG auf die jährliche Steuerlast aus, allerdings gestreckt über die Nutzungsdauer und nicht im Jahr des Kaufs.

Nach notarieller Beurkundung übermittelt der Notar den Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt. Dieses prüft die Angaben und erstellt den Grunderwerbsteuerbescheid, der in der Regel einige Wochen nach Vertragsschluss zugeht.

Die im Bescheid genannte Zahlungsfrist beträgt üblicherweise einen Monat. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch ist.

Wird die Zahlung verzögert, verzögert sich automatisch auch die Grundbucheintragung und damit der endgültige Eigentumsübergang. Für Kapitalanleger, die zügig vermieten möchten, ist dieser Zusammenhang relevant, da ohne Grundbucheintragung keine vollständige Verfügungsgewalt über die Immobilie besteht.

In der Praxis vergehen zwischen Beurkundung und Zugang des Steuerbescheids häufig vier bis acht Wochen, abhängig von der Auslastung des zuständigen Finanzamts und der Vollständigkeit der übermittelten Vertragsdaten. Erst danach beginnt die einmonatige Zahlungsfrist zu laufen. Wer den Betrag nicht rechtzeitig bereitstellt, riskiert Verspätungszuschläge und im ungünstigen Fall Mahnverfahren, die den gesamten Erwerbsvorgang zusätzlich verzögern.

Ein Sonderfall betrifft Rücktrittsrechte oder aufschiebende Bedingungen im Kaufvertrag, etwa eine Finanzierungsklausel. Kommt der Kauf nachträglich nicht zustande, kann die bereits festgesetzte Grunderwerbsteuer auf Antrag rückwirkend aufgehoben werden, sofern der Rücktritt fristgerecht und formgerecht dem Finanzamt mitgeteilt wird. Diese Aufhebung erfolgt nicht automatisch, sondern muss aktiv beantragt werden, üblicherweise innerhalb von zwei Jahren nach Entstehung des Steueranspruchs.

Wer die Zahlungsfrist aus Liquiditätsgründen nicht einhalten kann, sollte vor Ablauf der Frist Kontakt zum Finanzamt aufnehmen und eine Stundung oder Ratenzahlung beantragen. Eine solche Regelung wird nicht automatisch gewährt und setzt in der Regel eine plausible Begründung sowie gegebenenfalls eine Sicherheitsleistung voraus. Ohne rechtzeitige Kommunikation drohen Säumniszuschläge, die die Gesamtkosten des Erwerbs zusätzlich erhöhen.

Die Grunderwerbsteuersätze unterscheiden sich zwischen den Bundesländern erheblich, da jedes Land den Satz eigenständig festlegen kann. Sachsen-Anhalt liegt mit 5,0 Prozent im oberen Mittelfeld, während einige Bundesländer niedrigere und andere höhere Sätze anwenden.

Offener Datensatz: Alle 16 Bundesländer mit Quelle, Änderungsdatum und CSV-Download unter Grunderwerbsteuer nach Bundesland.

Für Kapitalanleger, die bundesweit nach Objekten suchen, kann dieser Unterschied bei vergleichbaren Kaufpreisen mehrere tausend Euro Differenz bei den Kaufnebenkosten ausmachen. Ein Vergleich mit der Situation in Rheinland-Pfalz, das ebenfalls einen eigenen Satz festlegt, findet sich im verlinkten Beitrag zur Grunderwerbsteuer Rheinland-Pfalz 2026.

Der Steuersatz allein sollte jedoch nicht die Standortentscheidung dominieren. Mietrendite, Nachfrage, Instandhaltungszustand und langfristige Wertentwicklung wirken sich in der Regel deutlich stärker auf das Gesamtergebnis einer Kapitalanlage aus als eine Differenz von ein bis zwei Prozentpunkten bei der Grunderwerbsteuer.

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Anschaffungsnebenkosten einer Immobilie und ist nicht als sofortige Werbungskosten nach § 9 EStG absetzbar. Stattdessen erhöht sie die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung, sofern sie dem Gebäudeanteil zugeordnet werden kann.

Bei einer vermieteten Immobilie werden die Anschaffungskosten anteilig auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt. Nur der Gebäudeanteil, einschließlich des darauf entfallenden Teils der Grunderwerbsteuer, ist über die lineare Abschreibung nach § 7 EStG steuerlich nutzbar.

Wer die Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist wieder verkauft, sollte zusätzlich die Regelungen zu privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG im Blick haben, da hier ein möglicher Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig werden kann. Die gezahlte Grunderwerbsteuer mindert in diesem Fall den steuerpflichtigen Gewinn, da sie zu den Anschaffungskosten zählt.

Für die laufende Vermietung sind die Mieteinnahmen und die damit verbundenen Werbungskosten in der Anlage V der Einkommensteuererklärung anzugeben. Eine strukturierte Übersicht dazu bietet der Beitrag zum Ausfüllen der Anlage V.

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht einige Ausnahmen vor, bei denen keine Grunderwerbsteuer anfällt. Dazu zählt beispielsweise der Erwerb durch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner untereinander sowie der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, etwa von Eltern an Kinder.

Auch bei Erbschaften und bestimmten Schenkungen fällt keine Grunderwerbsteuer an, hier greifen stattdessen die Regelungen zur Erbschafts- und Schenkungssteuer. Wer eine Immobilie im Familienkreis übertragen möchte, findet dazu weiterführende Einordnungen im Beitrag zur Übertragung einer Immobilie auf ein Kind.

Bagatellgrenzen gelten zudem für Erwerbe unterhalb eines Werts von 2.500 Euro, was für die klassische Kapitalanlage in der Praxis kaum relevant ist. Für Share-Deals bei größeren Immobilienportfolios existieren gesonderte Regelungen zu Anteilsübertragungen, die primär für institutionelle Investoren von Bedeutung sind.

Für private Kapitalanleger, die eine einzelne vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus in Sachsen-Anhalt erwerben, greifen diese Ausnahmen in aller Regel nicht. Die Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent ist beim regulären Kauf am freien Markt der Normalfall, mit dem fest zu kalkulieren ist.

Die Grunderwerbsteuer wirkt sich unmittelbar auf die Anfangsrendite einer Kapitalanlage aus, da sie das eingesetzte Kapital erhöht, ohne selbst Mietertrag zu generieren. Je höher der Steuersatz im jeweiligen Bundesland, desto größer der Betrag, der zunächst ohne direkten Gegenwert gebunden ist.

Bei der Berechnung der Bruttomietrendite wird üblicherweise nur der Kaufpreis berücksichtigt. Für eine realistische Einschätzung der Kapitalanlage sollte jedoch die Nettorendite unter Einbezug aller Erwerbsnebenkosten, einschließlich der Grunderwerbsteuer, herangezogen werden.

Ein Objekt mit 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer benötigt gegenüber einem vergleichbaren Objekt mit 3,5 Prozent Steuersatz ein um 1,5 Prozentpunkte des Kaufpreises höheres Eigenkapital, um dieselbe Ausgangsposition zu erreichen. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro entspricht das einer Differenz von 3.750 Euro.

Für eine belastbare Einschätzung der Gesamtrendite empfiehlt sich eine strukturierte Berechnung mit einem Immobilien-Rendite-Rechner, in den Kaufpreis, alle Nebenkosten, Mieteinnahmen und laufende Kosten einfließen. Nur so lässt sich der tatsächliche Effekt der Grunderwerbsteuer auf die Kapitalrendite sachgerecht abbilden.

Vor der Unterschrift beim Notar sollten mehrere Punkte rund um die Grunderwerbsteuer geklärt sein, um Verzögerungen und Kostenüberraschungen zu vermeiden. Die folgende Übersicht fasst die wesentlichen Prüfpunkte zusammen.

• Vollständigen Kaufpreis inklusive aller im Vertrag genannten Bestandteile prüfen, da dieser die Bemessungsgrundlage bildet.
• Separat ausgewiesenes Inventar, etwa Einbauküche oder Möbel, auf realistische Bewertung kontrollieren.
• Eigenkapital für Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten getrennt vom Kaufpreis einplanen.
• Zahlungsfrist im Steuerbescheid notieren und rechtzeitig Liquidität bereitstellen.
• Zusammenhang zwischen Steuerzahlung, Unbedenklichkeitsbescheinigung und Grundbucheintragung im Blick behalten.

Ergänzend sollte geprüft werden, ob der Kaufvertrag eine Vorfälligkeitsregelung für den Kaufpreis enthält, die zeitlich vor der Fälligkeit der Grunderwerbsteuer liegt. In vielen Fällen wird der Kaufpreis bereits vor Zugang des Steuerbescheids fällig, sodass die Liquiditätsplanung zwei getrennte Zahlungstermine berücksichtigen muss: zunächst den Kaufpreis samt Nebenkosten an Verkäufer, Notar und Makler, danach die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt.

Sinnvoll ist außerdem, frühzeitig beim Notar nachzufragen, wann mit der Übermittlung der Vertragsdaten an das Finanzamt zu rechnen ist, und ob bereits Erfahrungswerte zur üblichen Bearbeitungsdauer des zuständigen Finanzamts vorliegen. Wer eine Anschlussfinanzierung oder einen unmittelbaren Vermietungsstart plant, sollte diesen Zeitraum in der Objektübergabe und in der Mietvertragsgestaltung berücksichtigen, um keine Deckungslücke zwischen Kauf und Grundbucheintragung entstehen zu lassen.

Zu klären ist zudem, ob Fördermittel oder ein Darlehen an bestimmte Fristen gekoppelt sind, etwa eine Zusage, die nur für einen begrenzten Zeitraum gültig ist. Verzögert sich die Grundbucheintragung durch eine späte Zahlung der Grunderwerbsteuer, kann dies im ungünstigen Fall zu einer erneuten Zinsfestschreibung oder zu zusätzlichen Bereitstellungszinsen bei der Bank führen. Eine realistische zeitliche Reserve von sechs bis acht Wochen zwischen Beurkundung und geplantem Übergabetermin ist daher in der Praxis üblich und empfehlenswert.

Ein verbreiteter Fehler besteht darin, die Grunderwerbsteuer bei der Finanzierungsanfrage schlicht zu vergessen oder zu niedrig anzusetzen. Da Banken diese Position bei der Beleihungswertermittlung in der Regel nicht mitfinanzieren, muss sie separat aus Eigenkapital gedeckt werden.

Ein weiterer Fehler ist die Annahme, der Steuersatz gelte bundesweit einheitlich. Da jedes Bundesland den Satz eigenständig festlegt, sollte bei objektübergreifenden Vergleichen immer der tatsächlich am Standort geltende Satz herangezogen werden, wie im Beitrag zur Grunderwerbsteuer im Überblick dargestellt.

Häufig wird auch übersehen, dass eine künstlich hohe Bewertung von mitverkauftem Inventar zur Reduzierung der Bemessungsgrundlage vom Finanzamt kritisch geprüft wird. Eine realistische, nachvollziehbare Aufteilung im Kaufvertrag ist hier deutlich robuster als eine aggressive Gestaltung.

Schließlich wird die Grunderwerbsteuer manchmal fälschlich als sofort abziehbare Werbungskosten behandelt. Tatsächlich fließt sie in die Anschaffungskosten ein und wirkt sich nur über die Gebäudeabschreibung sowie im Fall eines späteren Verkaufs auf die Steuerlast aus.