Betriebskostenverordnung § 2 Nummer 1: Grundsteuer als Betriebskosten

Die Betriebskostenverordnung konkretisiert, welche Kosten als Betriebskosten im Sinne des Mietrechts gelten. Sie wurde erlassen, um die frühere Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung abzulösen, und regelt in einem Katalog von 17 Nummern, welche laufenden Kosten eines Gebäudes grundsätzlich auf Mieter umgelegt werden dürfen. § 2 Nummer 1 BetrKV steht dabei an erster Stelle und erfasst die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, wobei die Grundsteuer als Regelbeispiel ausdrücklich genannt wird.

Der vollständige Verordnungstext ist auf gesetze-im-internet.de öffentlich einsehbar und dient als Primärquelle für die Auslegung. Die Verordnung selbst enthält keine steuerlichen Regelungen, sondern beschreibt ausschließlich, welche Kosten zivilrechtlich zwischen Vermieter und Mieter umlagefähig sind. Ob eine Umlage tatsächlich erfolgt, hängt zusätzlich vom Inhalt des jeweiligen Mietvertrags ab.

Für die Praxis bedeutet das: Ohne eine vertragliche Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten bleibt die Grundsteuer trotz ihrer Nennung in § 2 Nummer 1 BetrKV beim Vermieter hängen. Die Verordnung eröffnet lediglich die rechtliche Möglichkeit der Umlage, ersetzt aber nicht die notwendige Regelung im Mietvertrag.

Die Grundsteuer wird von der Gemeinde auf Grundlage des festgestellten Grundsteuerwerts, der Steuermesszahl und des kommunalen Hebesatzes festgesetzt. Sie fällt unabhängig davon an, ob eine Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird, und zählt zu den laufenden öffentlichen Lasten, die in § 2 Nummer 1 BetrKV als umlagefähig eingestuft werden. Für vermietete Objekte wird sie üblicherweise anteilig auf die Wohn- oder Nutzfläche umgelegt.

In der Nebenkostenabrechnung erscheint die Grundsteuer meist als eigene Zeile mit Bezug auf den jährlichen Steuerbescheid der Gemeinde. Da die Grundsteuer nicht monatlich, sondern in der Regel vierteljährlich oder jährlich erhoben wird, sollte in der Abrechnung nachvollziehbar dargestellt werden, welcher Zeitraum und welcher Betrag zugrunde liegt.

Zu beachten ist, dass die geplante Grundsteuerreform in mehreren Bundesländern zu veränderten Bemessungsgrundlagen geführt hat. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage hält, sollte die aktuellen Bescheide der Gemeinde regelmäßig mit der bisherigen Kalkulation der Nebenkostenvorauszahlung abgleichen, um Nachzahlungen oder Erstattungen realistisch einzuschätzen.

Damit die Grundsteuer tatsächlich auf Mieter umgelegt werden kann, muss der Mietvertrag eine wirksame Umlagevereinbarung enthalten. Üblich ist eine Klausel, die auf die Betriebskostenverordnung insgesamt oder auf einzelne Positionen daraus verweist. Fehlt eine solche Regelung, verbleibt die Grundsteuer wirtschaftlich beim Vermieter, selbst wenn § 2 Nummer 1 BetrKV die Umlagefähigkeit grundsätzlich vorsieht.

Bei Gewerbemietverträgen bestehen häufig weitergehende Gestaltungsspielräume als bei Wohnraummietverträgen, da hier weniger zwingende Schutzvorschriften gelten. Bei Wohnraum ist zusätzlich zu beachten, dass die Umlage im Rahmen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung erfolgen muss, die den Anforderungen an Nachvollziehbarkeit und Fristen genügt.

Für Kapitalanleger empfiehlt sich vor Abschluss eines Mietvertrags eine sorgfältige Prüfung der Betriebskostenklausel, insbesondere bei neu erworbenen Bestandsobjekten mit bestehenden Mietverhältnissen. Eine unklare oder lückenhafte Klausel kann dazu führen, dass die Grundsteuer trotz gesetzlicher Umlagefähigkeit nicht auf die Mieter abgewälzt werden kann.

Unabhängig von der mietrechtlichen Umlage ist die Grundsteuer für vermietete Immobilien als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Grundlage dafür ist § 9 EStG – Werbungskosten, der Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen erfasst. Die Grundsteuer gehört zu den laufenden Bewirtschaftungskosten eines vermieteten Objekts.

Wird die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung an Mieter weitergegeben, sind die erhaltenen Nebenkostenzahlungen als Einnahmen zu erfassen, während die tatsächlich gezahlte Grundsteuer gleichzeitig als Werbungskosten abgezogen wird. Im Idealfall neutralisieren sich beide Positionen, sodass sich kein wesentlicher Effekt auf das zu versteuernde Ergebnis ergibt.

Die rechtliche Grundlage für die Einordnung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung findet sich in § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bleibt die Grundsteuer beim Vermieter, etwa weil kein Mietverhältnis besteht oder keine Umlage vereinbart wurde, mindert sie unmittelbar das zu versteuernde Ergebnis aus der Vermietung, sofern das Objekt einer Vermietungsabsicht dient.

Die Grundsteuer als laufende Betriebskostenposition ist strikt von der Gebäudeabschreibung nach § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung zu trennen. Während die Grundsteuer als sofort abziehbare Werbungskosten in dem Jahr geltend gemacht wird, in dem sie anfällt, verteilt sich die Absetzung für Abnutzung über die Nutzungsdauer des Gebäudes.

Diese Abgrenzung ist relevant, weil Kapitalanleger häufig beide Positionen gemeinsam in einer Modellrechnung zur Rentabilität einer Immobilie betrachten. Die Grundsteuer beeinflusst die laufende Liquidität, während die Abschreibung ausschließlich das steuerliche Ergebnis mindert, ohne einen tatsächlichen Zahlungsabfluss darzustellen.

Für eine realistische Einschätzung der Rendite sollten laufende Betriebskosten wie die Grundsteuer und nicht zahlungswirksame Effekte wie die Abschreibung getrennt ausgewiesen werden. Wer sich mit den Grundlagen der Gebäudeabschreibung näher befassen möchte, findet dazu weiterführende Einordnungen im Bereich Steuern.

Die folgende Tabelle ordnet die Grundsteuer im Vergleich zu weiteren häufig genannten Betriebskostenpositionen der Betriebskostenverordnung ein und zeigt, wie diese steuerlich bei Vermietungseinkünften behandelt werden.

Die Tabelle zeigt, dass die Grundsteuer keine Sonderstellung im Hinblick auf die steuerliche Abzugsfähigkeit einnimmt. Entscheidend für die Steuererklärung ist stets, ob und in welcher Höhe der Vermieter die jeweilige Kostenposition tatsächlich wirtschaftlich trägt, nachdem eine etwaige Umlage berücksichtigt wurde.

Ein häufiger Abgrenzungsfehler betrifft die Position § 2 Nummer 4 BetrKV zur Heizkostenabrechnung. Anders als bei der Grundsteuer, die überwiegend nach Fläche verteilt werden darf, schreibt die Heizkostenverordnung eine überwiegend verbrauchsabhängige Verteilung vor. Werden beide Positionen in der Nebenkostenabrechnung nach demselben Verteilerschlüssel behandelt, entsteht ein formaler Fehler, der im Streitfall zur teilweisen Unwirksamkeit der Abrechnung führen kann. Für Kapitalanleger mit mehreren Objekten empfiehlt sich daher eine klare Trennung der Verteilerschlüssel je Kostenart in der internen Buchhaltung.

Auch die Position § 2 Nummer 13 BetrKV zur Gebäudeversicherung wird in der Praxis häufig mit der Grundsteuer verwechselt, weil beide Kosten jährlich anfallen und meist gemeinsam in einer Sammelposition ausgewiesen werden. Steuerlich sind beide Positionen zwar gleichermaßen als Werbungskosten abzugsfähig, mietrechtlich unterscheiden sie sich jedoch in der Berechnungsgrundlage: Während die Grundsteuer unmittelbar aus dem Bescheid der Gemeinde übernommen wird, richtet sich die Versicherungsprämie nach dem Versicherungsvertrag und kann sich unterjährig durch Beitragsanpassungen verändern. Eine separate Ausweisung beider Positionen in der Abrechnung schafft hier Transparenz und reduziert das Risiko von Beanstandungen durch Mieter.

Die folgende Modellrechnung veranschaulicht, wie sich eine unvollständige Umlage der Grundsteuer auf das steuerliche Ergebnis einer vermieteten Wohnung auswirken kann. Alle Werte sind als Annahme gekennzeichnet und dienen ausschließlich der Veranschaulichung, nicht der individuellen Steuerberatung.

Annahme: Eine Eigentumswohnung mit 75 Quadratmetern wird vermietet. Die jährliche Grundsteuer beträgt laut Bescheid 480 Euro. Im Mietvertrag ist eine Umlage von 90 Prozent der Grundsteuer vereinbart, da ein kleiner Anteil auf gewerblich genutzte Gemeinschaftsflächen entfällt, die nicht umlagefähig sind.

• Grundsteuer laut Bescheid: 480 Euro pro Jahr
• Umlagefähiger Anteil (90 Prozent): 432 Euro
• Nicht umlagefähiger Anteil: 48 Euro
• Über Nebenkosten vereinnahmt: 432 Euro

In der Steuererklärung wird die vollständige Grundsteuer von 480 Euro als Werbungskosten angesetzt, während die vereinnahmten 432 Euro aus der Nebenkostenabrechnung als Einnahme erfasst werden. Der verbleibende Effekt auf das zu versteuernde Ergebnis beträgt somit minus 48 Euro, was dem nicht umlagefähigen Anteil entspricht. Dieses Modell zeigt, dass selbst bei überwiegender Umlage ein kleiner steuerlicher Restbetrag beim Vermieter verbleiben kann.

In der Praxis treten bei der Umlage der Grundsteuer wiederkehrende Fehler auf, die sowohl mietrechtliche als auch steuerliche Folgen haben können. Eine sorgfältige Abrechnung ist daher sowohl aus Sicht des Mietrechts als auch für die spätere Steuererklärung wichtig.

1. Fehlende oder unklare Umlagevereinbarung im Mietvertrag, sodass die Grundsteuer trotz § 2 Nummer 1 BetrKV nicht wirksam umgelegt werden kann.
2. Ansatz eines veralteten Grundsteuerbetrags, der die Auswirkungen der Grundsteuerreform nicht berücksichtigt.
3. Fehlerhafte Verteilung nach Flächenanteilen, wenn Gemeinschafts- oder Gewerbeflächen nicht korrekt herausgerechnet werden.
4. Vermischung von umlagefähigen Betriebskosten mit nicht umlagefähigen Verwaltungskosten in derselben Position.

Wer als Kapitalanleger mehrere Objekte verwaltet, sollte die jährlichen Grundsteuerbescheide systematisch mit den Nebenkostenabrechnungen abgleichen. Abweichungen sollten zeitnah korrigiert werden, um sowohl zivilrechtliche Rückforderungsansprüche der Mieter als auch steuerliche Unstimmigkeiten zu vermeiden.

Die Grundsteuerreform hat in vielen Bundesländern zu neuen Bemessungsgrundlagen und teilweise veränderten Hebesätzen geführt. Für vermietete Immobilien bedeutet das, dass sich die Höhe der umlagefähigen Grundsteuer nach § 2 Nummer 1 BetrKV verändern kann, ohne dass sich an der grundsätzlichen Umlagefähigkeit etwas ändert.

Vermieter sollten die neuen Bescheide nutzen, um die Nebenkostenvorauszahlungen realistisch anzupassen. Wird die bisherige Vorauszahlung nicht aktualisiert, drohen hohe Nachforderungen bei der nächsten Abrechnung, was in der Praxis häufig zu Unstimmigkeiten mit Mietern führt.

Aus steuerlicher Sicht ändert die Reform nichts an der grundsätzlichen Abzugsfähigkeit der Grundsteuer als Werbungskosten. Relevant ist ausschließlich die tatsächlich gezahlte Höhe im jeweiligen Veranlagungszeitraum, die sich aus dem aktuellen Bescheid der Gemeinde ergibt.

Ein praktisches Beispiel verdeutlicht die Größenordnung möglicher Veränderungen: Wird für ein Mehrfamilienhaus der bisherige jährliche Grundsteuerbetrag von 1.800 Euro durch die Neubewertung auf 2.340 Euro angehoben, entspricht das einer Steigerung um 30 Prozent. Bei einer Verteilung nach Wohnfläche auf vier gleich große Einheiten erhöht sich der anteilige Betrag je Einheit von 450 Euro auf 585 Euro jährlich, also um 135 Euro oder 11,25 Euro pro Monat. Wird die monatliche Vorauszahlung nicht rechtzeitig angepasst, summiert sich diese Differenz über ein volles Abrechnungsjahr auf 135 Euro je Einheit, die dann als Nachzahlung fällig werden.

Zu beachten ist außerdem, dass die Neubewertung in einigen Bundesländern zu regional sehr unterschiedlichen Effekten führt, da die Hebesätze von den Gemeinden weiterhin eigenständig festgelegt werden. Ein Anstieg der Bemessungsgrundlage muss daher nicht zwingend zu einer proportional gleich hohen Steigerung der tatsächlichen Zahllast führen, wenn eine Gemeinde den Hebesatz zugleich absenkt. Für die Nebenkostenabrechnung ist ausschließlich der tatsächlich festgesetzte Betrag laut aktuellem Bescheid maßgeblich, nicht eine pauschale Fortschreibung des Vorjahreswerts. Wer Vorauszahlungen kalkuliert, sollte deshalb den neuen Bescheid abwarten, statt mit geschätzten Steigerungsraten zu arbeiten.

Die Grundsteuer als laufende Betriebskostenposition steht in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit der Frage, ob ein Verkauf der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist steuerpflichtig ist. Diese Frage richtet sich nach § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte und betrifft ausschließlich einen etwaigen Veräußerungsgewinn.

Dennoch sollten Kapitalanleger die laufenden Betriebskosten, einschließlich der Grundsteuer, in einer langfristigen Vermögensplanung berücksichtigen, da sie die tatsächliche Rendite über die gesamte Haltedauer beeinflussen. Eine isolierte Betrachtung nur der Kaufnebenkosten oder der Abschreibung greift zu kurz.

Im Zeitpunkt eines Verkaufs stellt sich zusätzlich die Frage, wie die Grundsteuer für das laufende Kalenderjahr zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird. Üblich ist eine anteilige Verrechnung im Kaufvertrag, bei der der Verkäufer die Grundsteuer bis zum Übergabetag trägt und der Käufer den restlichen Jahresanteil übernimmt. Diese Aufteilung erfolgt zivilrechtlich über den Kaufvertrag und ist von der steuerlichen Behandlung der Grundsteuer als Werbungskosten zu unterscheiden, da sie ausschließlich die Kaufabwicklung, nicht die laufende Vermietungstätigkeit betrifft.

Für eine vollständige Einschätzung der Wirtschaftlichkeit empfiehlt sich eine Modellrechnung, die sowohl die laufende Umlage der Grundsteuer als auch mögliche Veränderungen durch künftige Neubewertungen berücksichtigt. Ergänzend sollte bei einem geplanten Verkauf innerhalb der ersten zehn Jahre nach Anschaffung geprüft werden, ob und in welcher Höhe ein Veräußerungsgewinn anfällt, da dieser unabhängig von der laufenden Behandlung der Grundsteuer eigenständig zu ermitteln ist. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage plant, sollte diese Kosten von Beginn an in die Kalkulation einbeziehen und sowohl laufende Betriebskosten als auch mögliche Effekte aus einer späteren Veräußerung getrennt dokumentieren.