- Pflicht: §19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verankert die Rücklage als Bestandteil ordnungsgemäßer Verwaltung
- Höhe: Peters'sche Formel empfiehlt 7,10–12,50 €/m²/Jahr je nach Baujahr
- Nicht umlagefähig: Darf nicht auf Mieter umgelegt werden (§1 Abs. 2 BetrKV)
- Steuer: Erst bei tatsächlicher Verwendung als Werbungskosten absetzbar
- Sonderumlage-Risiko: Bei zu niedriger Rücklage drohen 5.000–30.000 € pro Einheit
1. Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage ist der Kapitalstock der WEG für zukünftige Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Seit der WEG-Reform 2020 ist sie in §19 Abs. 2 Nr. 4 WEG als Pflicht verankert.
Peters'sche Formel
Rücklage/Jahr = Herstellungskosten × 1,5 ÷ 80 Jahre × 70 % Gemeinschaftseigentumsanteil
Richtwerte: Neubau ab 2010: 7,10–9,00 €/m²/Jahr. Altbau vor 1960: 12,00–14,00 €/m²/Jahr. Aufzug: +1,50–2,50 €/m².
Steuerliche Behandlung für Kapitalanleger
Die monatliche Zuführung zur Rücklage ist steuerlich noch keine Werbungskosten. Erst wenn die Rücklage für eine konkrete Maßnahme ausgegeben wird, entsteht der Abzug (Abflussprinzip nach BFH). Die Hausgeldabrechnung weist die Entnahmen aus.
Beim Kauf einer ETW geht die anteilige Rücklage nicht in die Anschaffungskosten ein. Der Rücklagenanteil mindert den abschreibungsfähigen Gebäudewert. Achten Sie auf saubere Aufteilung im Kaufvertrag.
2. Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sind die durchschnittlichen Nebenkosten?
Laut Betriebskostenspiegel 2,28 €/m²/Monat warm, 1,19 €/m² kalt.
Welche Nebenkosten kann der Vermieter umlegen?
Die 17 Kostenarten nach §2 BetrKV, sofern im Mietvertrag vereinbart.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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