- Pflicht: Die HeizkostenV schreibt verbrauchsabhängige Abrechnung vor – unabhängig vom Mietvertrag
- Verteilung: 50–70 % nach Verbrauch, 30–50 % als Grundkosten nach Fläche
- Durchschnitt: Heizkosten 2024/25: ca. 0,85 €/m²/Monat (Gas), Warmwasser: ca. 0,24 €/m²/Monat
- Kürzungsrecht: Fehlt die Verbrauchserfassung, darf der Mieter die Heizkosten um 15 % kürzen (§12 HeizkostenV)
- Fernablese: Seit 01.12.2021 müssen neue Messgeräte fernauslesbar sein; Nachrüstung bis 2027
1. Abrechnungspflicht nach HeizkostenV
Die Heizkostenverordnung gilt für alle Gebäude mit zentraler Heizungsanlage, in denen mehrere Nutzeinheiten versorgt werden. Sie ist zwingendes Recht.
Ausnahmen: Gebäude mit weniger als 2 Nutzern, Passivhäuser (unter 15 kWh/m²/a), Wohnungen mit eigener Gasetagenheizung.
Vermieter müssen Mietern monatlich eine Verbrauchsinformation zukommen lassen, wenn fernauslesbare Messgeräte installiert sind (§6a HeizkostenV). Verstoß: 3 % Kürzungsrecht.
2. Verbrauchs- und Grundkosten
| Anteil | Verteilung | Schlüssel |
|---|---|---|
| Verbrauchskosten | 50–70 % der Gesamtkosten | Individuelle Verbrauchserfassung (Heizkostenverteiler, Wärmezähler) |
| Grundkosten | 30–50 % der Gesamtkosten | Wohnfläche (m²) oder beheizter Raum (m³) |
Die 70/30-Aufteilung belohnt Sparsamkeit stärker, benachteiligt aber Außen- und Erdgeschosswohnungen. Bei schlecht gedämmten Gebäuden (vor 1980) kann der Verbrauchsanteil auf bis zu 70 % festgesetzt werden, um den Anreiz zum Sparen zu erhöhen.
3. Berechnungsbeispiel
MFH, 6 Wohnungen, Gasheizung, Aufteilung 60/40:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gesamtheizkosten (Gas + Betriebsstrom + Wartung) | 8.400 € |
| davon Verbrauchskosten (60 %) | 5.040 € |
| davon Grundkosten (40 %) | 3.360 € |
Wohnung A: 65 m², Verbrauch 8.200 von 52.000 Einheiten (15,77 %)
- Verbrauchsanteil: 5.040 × 15,77 % = 795 €
- Grundkostenanteil: 3.360 × 13,54 % (65/480 m²) = 455 €
- Gesamt: 1.250 €/Jahr = 104 €/Monat
4. Warmwasserkosten separat berechnen
Warmwasserkosten müssen nach §9 HeizkostenV getrennt von den Heizkosten ermittelt werden. Bei zentraler Warmwasserbereitung ohne separaten Wärmezähler wird der Anteil rechnerisch ermittelt:
Formel: 2,5 × V × (tw − 10) ÷ Hu
In der Praxis entfallen ca. 18–25 % der Gesamtheizkosten auf Warmwasser. Auch Warmwasserkosten werden in Verbrauch (50–70 %) und Grundkosten aufgeteilt.
5. Häufige Fehler
- Fehlende Verbrauchstrennung: Heiz- und Warmwasserkosten nicht getrennt abgerechnet
- Falsches Verhältnis: Verbrauchsanteil unter 50 % oder über 70 %
- Reparaturkosten eingerechnet: Heizungsreparaturen sind Instandhaltung, keine Heizkosten
- Alte Messgeräte: Nicht geeichte Heizkostenverteiler liefern falsche Werte
- Schätzung ohne Grund: Verbrauch darf nur geschätzt werden bei Geräteausfall oder Zutrittverweigerung
- CO2-Kosten vergessen: Seit 01.01.2023 teilen sich Mieter und Vermieter die CO2-Kosten nach einem Stufenmodell basierend auf der Gebäudeeffizienz
6. Häufig gestellte Fragen
Wie werden Heizkosten aufgeteilt?
50-70% nach individuellem Verbrauch, 30-50% als Grundkosten nach Wohnfläche. Das Verhältnis legt der Vermieter oder die WEG fest.
Was passiert bei fehlender Verbrauchserfassung?
Der Mieter darf die Heizkosten um 15 % kürzen (§12 HeizkostenV).
Wer trägt die CO2-Kosten?
Seit 2023 werden CO2-Kosten nach einem Stufenmodell zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Je schlechter die Gebäudeeffizienz, desto höher der Vermieteranteil (bis 95 %).
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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