- Rechtsgrundlage: §28 Abs. 2 WEG verpflichtet den Verwalter zur jährlichen Abrechnung über die tatsächlich angefallenen Kosten
- Frist: Vorlage innerhalb von 3–6 Monaten nach Ende des Wirtschaftsjahres üblich
- Anfechtung: Beschlüsse über die Abrechnungsspitze können innerhalb von 1 Monat beim Amtsgericht angefochten werden (§44 WEG)
- Pflichtinhalte: Gesamtabrechnung, Einzelabrechnung, Rücklagenentwicklung, Abrechnungsspitze
- WEG-Reform 2020: Beschlossen wird nur noch über die Abrechnungsspitze (Nachzahlung/Guthaben), nicht über die Gesamtabrechnung
1. Grundlagen der Hausgeldabrechnung
Die Hausgeldabrechnung ist die Rückschau auf das abgelaufene Wirtschaftsjahr. Während der Wirtschaftsplan die erwarteten Kosten prognostiziert, zeigt die Jahresabrechnung die tatsächlich angefallenen Ausgaben. Die Differenz zwischen Soll (Vorauszahlungen) und Ist (tatsächliche Kosten) ergibt eine Nachzahlung oder ein Guthaben je Eigentümer.
Rechtsgrundlage ist §28 Abs. 2 WEG. Seit der WEG-Reform 2020 beschließt die Eigentümerversammlung nur noch über die Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse – nicht mehr über die Richtigkeit der gesamten Abrechnung. Das vereinfacht die Beschlussfassung erheblich.
Die Hausgeldabrechnung ist gleichzeitig die Basis für Ihre Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter. Nur der umlagefähige Anteil fließt in die Nebenkostenabrechnung ein.
2. Aufbau & Pflichtinhalte
Eine ordnungsgemäße Hausgeldabrechnung muss vier Bestandteile enthalten:
| Bestandteil | Inhalt | Worauf achten |
|---|---|---|
| Gesamtabrechnung | Alle Einnahmen und Ausgaben der WEG im Abrechnungszeitraum | Stimmen die Summen mit Kontoauszügen und Bankbestätigungen überein? |
| Einzelabrechnung | Ihr persönlicher Kostenanteil je Position | Korrekte Verteilerschlüssel (MEA, Fläche, Verbrauch)? |
| Rücklagenentwicklung | Anfangsbestand + Zuführungen − Entnahmen = Endbestand | Ist der Endbestand plausibel? Gibt es unerklärte Entnahmen? |
| Abrechnungsspitze | Nachzahlung oder Guthaben pro Eigentümer | Berechnung nachvollziehbar: Ist-Kosten minus geleistete Vorschüsse |
3. Prüfung Schritt für Schritt
- Abrechnungszeitraum: Exakt 12 Monate, Kalenderjahr oder abweichendes Wirtschaftsjahr
- Gesamtkosten mit Vorjahr vergleichen: Steigerungen über 5 % bei einzelnen Positionen gezielt hinterfragen
- Verteilerschlüssel kontrollieren: Stimmen MEA, Fläche und Verbrauchswerte mit Teilungserklärung überein?
- Rücklage nachrechnen: Anfangsbestand + 12 × monatliche Zuführung aller Eigentümer − dokumentierte Entnahmen = Endbestand
- Heizkosten prüfen: Aufteilung 50–70 % Verbrauch / 30–50 % Grundkosten nach HeizkostenV korrekt?
- Einzelabrechnung gegenchecken: Gesamtkosten × Ihr Anteil = Ihr Betrag je Position
- Vorauszahlungen abgleichen: Stimmen die angerechneten Vorschüsse mit Ihren Überweisungen überein?
4. Häufige Fehler in der Hausgeldabrechnung
- Falsche Verteilerschlüssel: Kosten nach MEA verteilt, obwohl die Teilungserklärung Wohnfläche oder Personenzahl vorsieht
- Instandhaltung als Betriebskosten: Reparaturen gehören aus der Rücklage finanziert, nicht über Betriebskosten
- Fehlende Heizkosten-Trennung: Heiz- und Warmwasserkosten nicht getrennt ausgewiesen
- Rücklage nicht nachvollziehbar: Entnahmen nicht dokumentiert oder Rücklagenkonto weicht vom tatsächlichen Bankbestand ab
- Leerstandskosten umverteilt: Betriebskosten leerstehender Wohnungen auf andere Eigentümer umgelegt statt vom Eigentümer getragen
- Abrechnungszeitraum unvollständig: Rechnungen aus dem Vorjahr oder Folgejahr falsch zugeordnet
Jeder Eigentümer hat nach §18 Abs. 4 WEG das Recht auf Belegeinsicht. Fordern Sie die Originalrechnungen beim Verwalter an – besonders bei unplausiblen Kostenspruüngen. Der Verwalter muss die Belege mindestens 6 Jahre aufbewahren.
5. Fristen & Anfechtung
Das WEG nennt keine starre Frist für die Vorlage. Aus der Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung ergibt sich eine zeitnahe Vorlage – üblich sind 3–6 Monate nach Ende des Wirtschaftsjahres. Bei Verzögerung:
- Verwalter schriftlich mahnen: Nach 6 Monaten mit Fristsetzung in Verzug setzen
- Anfechtungsfrist: 1 Monat nach der Versammlung, in der über die Abrechnungsspitze beschlossen wurde (§44 Abs. 1 WEG)
- Nichtigkeit: Bei schwerwiegenden Fehlern (fehlende Einzelabrechnung, komplett falscher Zeitraum) ist der Beschluss nichtig und muss nicht angefochten werden
- Verwalterabberufung: Bei wiederholter verspäteter oder fehlerhafter Abrechnung kann der Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen werden (§26 Abs. 3 WEG)
6. Häufig gestellte Fragen
Wann muss die Hausgeldabrechnung vorliegen?
Es gibt keine gesetzliche Frist. Aus der Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung ergibt sich eine Vorlage innerhalb von 3–6 Monaten nach Ende des Wirtschaftsjahres. Nach 6 Monaten sollten Sie den Verwalter schriftlich mahnen.
Kann ich Fehler in der Abrechnung anfechten?
Ja. Den Beschluss über die Abrechnungsspitze können Sie innerhalb von 1 Monat nach der Eigentümerversammlung beim Amtsgericht anfechten (§44 WEG). Grobe Fehler können sogar zur Nichtigkeit führen.
Was ist der Unterschied zur Nebenkostenabrechnung?
Die Hausgeldabrechnung ist die interne WEG-Abrechnung zwischen Verwaltung und Eigentümer. Die Nebenkostenabrechnung erstellt der Vermieter gegenüber dem Mieter. Nur die umlagefähigen Betriebskosten fließen in die Nebenkostenabrechnung ein – Verwaltung und Instandhaltungsrücklage nicht.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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