- Richtwert: 3,00–4,50 €/m²/Monat ist normal. Ab 5,00 €/m² ohne Sonderausstattung sollten Sie genauer hinsehen
- Häufigste Kostentreiber: Überhöhte Verwalterkosten, fehlender Versicherungsvergleich, ineffiziente Heizung, zu hohe Rücklagenzuführung
- Rechte: Jeder Eigentümer hat Anspruch auf Belegeinsicht (§18 Abs. 4 WEG) und kann Tagesordnungspunkte für die Eigentümerversammlung beantragen
- Anfechtung: Beschlüsse über den Wirtschaftsplan können binnen 1 Monat beim Amtsgericht angefochten werden (§44 WEG)
- Spar-Potenzial: Durch Verwalterwechsel, Versicherungsvergleich und Energiemaßnahmen sind 15–25 % Einsparung realistisch
1. Ist Ihr Hausgeld tatsächlich zu hoch?
Bevor Sie handeln, brauchen Sie einen realistischen Vergleichswert. Das Hausgeld hängt von zahlreichen Faktoren ab:
| Gebäudetyp | Normales Hausgeld | Erhöht ab |
|---|---|---|
| Altbau ohne Aufzug, ohne TG | 2,50–3,50 €/m² | 4,00 €/m² |
| MFH mit Aufzug | 3,50–4,50 €/m² | 5,00 €/m² |
| Neubau mit TG & Aufzug | 3,50–4,50 €/m² | 5,50 €/m² |
| Luxus (Pool, Concierge) | 5,00–8,00 €/m² | 9,00 €/m² |
Liegt Ihr Hausgeld deutlich über diesen Werten, lohnt eine systematische Analyse.
2. Prüf-Checkliste für das Hausgeld
- Wirtschaftsplan anfordern: Vergleichen Sie die Einzelpositionen mit dem Vorjahr. Welche Posten sind gestiegen?
- Jahresabrechnung prüfen: Stimmen die Ist-Kosten mit den Plan-Kosten überein? Große Abweichungen deuten auf Kalkulationsfehler hin
- Verwalterhonorar vergleichen: Marktüblich sind 20–30 €/WE/Monat. Alles über 35 € ist überhöht
- Versicherungskosten: Gebäudeversicherung vergleichen. Prämien variieren um bis zu 40 % zwischen Anbietern
- Instandhaltungsrücklage: Ist die Zuführung angemessen oder überhöht? Die Peters'sche Formel gibt Orientierung
- Heizkosten: Ist die Heizanlage effizient? Wurde ein hydraulischer Abgleich durchgeführt?
- Belegeinsicht: Fordern Sie die Originalrechnungen an und prüfen Sie auf Überhöhungen
3. Typische Kostentreiber
- Überhöhte Verwalterkosten: Manche Verwalter berechnen Sonderleistungen (z. B. Wohnungsverkauf, Mahnwesen) zusätzlich zum Grundhonorar – prüfen Sie den Verwaltervertrag
- Veraltete Versicherungen: Gebäudeversicherungen, die seit 20 Jahren nicht verglichen wurden, kosten oft das Doppelte des Marktpreises
- Ineffiziente Heizung: Alte Gasthermen oder Nachtspeicherheizungen haben 20–30 % höhere Betriebskosten als moderne Anlagen
- Überhöhte Rücklage: Manche WEGs sparen mehr an, als nötig. Das bindet Kapital, ohne Nutzen
- Kleine WEG: Bei 3–4 Einheiten verteilen sich Fixkosten (Verwalter, Versicherung) auf wenige Schultern
4. Sieben Maßnahmen zur Senkung des Hausgelds
- Verwalter-Ausschreibung: Holen Sie 3 Vergleichsangebote ein und stellen Sie den Wechsel zur Abstimmung. Einsparpotenzial: 5–15 €/WE/Monat
- Versicherungsvergleich: Beauftragen Sie einen Makler mit dem Vergleich der Gebäudeversicherung. Einsparpotenzial: 20–40 %
- Heizungsoptimierung: Hydraulischer Abgleich (Förderung durch BAFA), Heizkurvenanpassung, Nachtabsenkung. Einsparpotenzial: 10–20 %
- LED-Beleuchtung: Umrüstung der Gemeinschaftsflächen auf LED mit Bewegungsmeldern. ROI: 1–2 Jahre
- Dienstleister vergleichen: Reinigung, Gartenpflege, Aufzugwartung – alle 3 Jahre Vergleichsangebote einholen
- Rücklagenhöhe überprüfen: Wenn die Rücklage bereits über dem empfohlenen Wert liegt, kann die Zuführung reduziert werden
- Energetische Sanierung: Mittelfristig größtes Einsparpotenzial. Fassadendämmung, Fensterwechsel, Wärmepumpe – mit KfW-Förderung
5. Ihre Rechte als Eigentümer
- Belegeinsicht (§18 Abs. 4 WEG): Sie können jederzeit alle Belege und Unterlagen der Verwaltung einsehen
- Tagesordnungsanträge: Jeder Eigentümer kann Punkte für die nächste Versammlung beantragen (z. B. „Einholung von Vergleichsangeboten für Gebäudeversicherung“)
- Beschlussanfechtung (§44 WEG): Den Beschluss über den Wirtschaftsplan können Sie binnen 1 Monat nach der Versammlung beim Amtsgericht anfechten
- Verwalterabberufung: Der Verwalter kann jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen werden (§26 Abs. 3 WEG seit WEG-Reform 2020)
Einzelne Eigentümer haben wenig Durchschlagskraft. Sprechen Sie vor der Versammlung mit anderen Eigentümern und bilden Sie eine Mehrheit für konkrete Sparmaßnahmen. Ein sachlich fundierter Antrag mit Vergleichsangeboten überzeugt mehr als allgemeine Kritik.
6. Häufig gestellte Fragen
Ab wann gilt ein Hausgeld als zu hoch?
Als Faustregel: Über 5,00 €/m²/Monat bei einem Standardgebäude ohne besondere Ausstattung (Pool, Concierge) ist erhöht. Vergleichen Sie mit ähnlichen WEGs in Ihrer Region.
Kann ich gegen ein überhöhtes Hausgeld klagen?
Sie können den Beschluss über den Wirtschaftsplan innerhalb von 1 Monat beim Amtsgericht anfechten (§44 WEG). Voraussetzung: Der Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Effektiver ist oft, in der Versammlung Sparmaßnahmen zur Abstimmung zu bringen.
Wie viel lässt sich beim Hausgeld realistisch sparen?
Durch Verwalterwechsel, Versicherungsvergleich und Heizungsoptimierung sind 15–25 % Einsparung realistisch. Bei energetischer Sanierung langfristig noch mehr.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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