- Formel: Hausgeld = (Gesamtkosten lt. Wirtschaftsplan × Ihr MEA-Anteil) ÷ 12 Monate
- Verteilerschlüssel: Standardmäßig nach Miteigentumsanteilen (§16 WEG), abweichend per Beschluss möglich
- Drei Blöcke: Umlagefähige Betriebskosten + Verwaltungskosten + Instandhaltungsrücklage
- Eigenanteil: Als Vermieter tragen Sie ca. 30–40 % des Hausgelds selbst (Verwaltung + Rücklage)
- Richtwert: 3,00–4,50 €/m²/Monat je nach Baujahr und Ausstattung
1. Berechnungsgrundlage: Der Wirtschaftsplan
Die Basis für die Hausgeldberechnung ist der Wirtschaftsplan gemäß §28 Abs. 1 WEG. Der Verwalter erstellt ihn jährlich und legt ihn der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vor. Er enthält:
- Voraussichtliche Einnahmen (Hausgeld aller Eigentümer)
- Voraussichtliche Ausgaben aufgeschlüsselt nach Kostenarten
- Zuordnung zu den einzelnen Eigentümern nach Verteilerschlüssel
- Zuführung zur Instandhaltungsrücklage
Der Plan ist eine Prognose. Die tatsächlichen Kosten können abweichen. Am Jahresende stellt der Verwalter die Hausgeldabrechnung (Jahresabrechnung) auf, die zu Nachzahlungen oder Guthaben führen kann.
2. Die Hausgeld-Formel
Die Grundformel lautet:
Monatliches Hausgeld = (Gesamtkosten lt. Wirtschaftsplan × Ihr MEA-Anteil in %) ÷ 12
Praxisbeispiel: Gesamtkosten im Wirtschaftsplan 84.000 €/Jahr, Ihr MEA-Anteil: 85/1.000 = 8,5 %
Rechnung: 84.000 € × 8,5 % = 7.140 €/Jahr ÷ 12 = 595 €/Monat
Dabei werden die Kosten typischerweise in Unterpositionen aufgeteilt, weil unterschiedliche Verteilerschlüssel gelten können (z. B. Heizkosten nach Verbrauch, restliche Kosten nach MEA).
3. Miteigentumsanteile (MEA) verstehen
Die MEA stehen in der Teilungserklärung und im Grundbuch. Sie geben an, welcher Bruchteil des Gemeinschaftseigentums Ihnen gehört. Typisch:
- Angabe als Bruch (z. B. 85/1.000) oder als Promille
- Die Summe aller MEA ergibt immer 1.000/1.000 (oder 10.000/10.000)
- MEA orientieren sich meist an der Wohnfläche, können aber auch Lage oder Ausstattung berücksichtigen
Ihre Wohnung hat 70 m² von 700 m² Gesamtfläche = 10 % Flächenanteil. Ihr MEA kann aber 85/1.000 = 8,5 % betragen, weil z. B. eine Penthousewohnung höhere MEA hat. Prüfen Sie die Teilungserklärung – der MEA bestimmt Ihr Hausgeld, nicht die reine Fläche.
4. Rechenbeispiel: 8-Parteien-Haus
Baujahr 1995, 8 Wohnungen, Gesamtfläche 560 m², mit Aufzug, Gasheizung, Tiefgarage
| Kostenposition | Gesamt/Jahr | Ihr Anteil (MEA 100/1.000 = 10 %) |
|---|---|---|
| Grundsteuer | 3.200 € | 320 € |
| Wasser & Entwässerung | 4.800 € | 480 € |
| Müll & Straßenreinigung | 2.400 € | 240 € |
| Gebäudeversicherung | 2.800 € | 280 € |
| Aufzug (Wartung, TÜV, Strom) | 3.600 € | 360 € |
| Reinigung & Gartenpflege | 2.400 € | 240 € |
| Beleuchtung & Sonstiges | 1.200 € | 120 € |
| Heizung & Warmwasser | 12.000 € | 1.200 € (nach Verbrauch) |
| Summe umlagefähig | 32.400 € | 3.240 € |
| Verwaltung | 4.800 € | 480 € |
| Instandhaltungsrücklage | 8.960 € | 896 € |
| Hausgeld gesamt | 46.160 € | 4.616 € |
Monatliches Hausgeld: 4.616 € ÷ 12 = 385 €/Monat (bei 70 m² = 5,50 €/m²)
Davon umlegbar auf Mieter: 3.240 € ÷ 12 = 270 €/Monat
Ihr Eigenanteil: 385 − 270 = 115 €/Monat = 1.376 €/Jahr
5. Eigenanteil berechnen – Rendite-Auswirkung
Aus dem Rechenbeispiel: Bei einer Kaltmiete von 700 €/Monat (10 €/m²) und einem Eigenanteil von 115 €/Monat ergibt sich:
- Nettokaltmiete nach Hausgeld-Eigenanteil: 700 − 115 = 585 €/Monat = 7.020 €/Jahr
- Kaufpreis: angenommen 200.000 €
- Bruttomietrendite: (700 × 12) / 200.000 = 4,2 %
- Nettomietrendite (nach Hausgeld-Eigenanteil): 7.020 / 200.000 = 3,5 %
Der Hausgeld-Eigenanteil kostet in diesem Beispiel 0,7 Prozentpunkte Rendite. Deshalb ist die präzise Kalkulation vor dem Kauf unverzichtbar.
6. Hausgeld optimieren
- Verwaltervertrag prüfen: Verwaltungskosten von 20–25 €/WE/Monat sind marktüblich. Über 35 € sollten Sie Alternativen einholen
- Rücklagen-Höhe hinterfragen: Zu niedrig = Sonderumlage-Risiko, zu hoch = gebundenes Kapital. Die empfohlene Höhe orientiert sich an der Peters'schen Formel
- Versicherungen vergleichen: Die Gebäudeversicherung ist oft seit Jahrzehnten beim gleichen Anbieter. Ein Wechsel kann 20–30 % sparen
- Energetische Sanierung: Fassadendämmung, neue Heizung oder Photovoltaik senken langfristig die Heizkosten-Position
7. Häufig gestellte Fragen
Wie berechne ich mein monatliches Hausgeld?
Formel: Gesamtkosten aus dem Wirtschaftsplan × Ihr MEA-Anteil ÷ 12 Monate. Bei 84.000 € Gesamtkosten und 8,5 % MEA ergibt das 595 €/Monat.
Wie viel Hausgeld ist normal?
Typisch sind 3,00–4,50 €/m²/Monat. Für eine 70-m²-Wohnung also 210–315 €. Anlagen mit Aufzug, Tiefgarage oder Pool liegen höher.
Was zählt zum nicht umlagefähigen Hausgeld?
Verwaltungskosten (Verwalterhonorar, Konten, Versammlungen) und die Instandhaltungsrücklage. Zusammen typischerweise 30–40 % des Hausgelds.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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