- Definition: Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung jedes Wohnungseigentümers an die WEG für Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage
- Durchschnitt: Zwischen 3,00 und 4,50 €/m²/Monat – rund 20–40 % höher als die Nebenkosten, die auf Mieter umgelegt werden können
- Nicht umlagefähig: Verwaltungskosten (20–35 €/WE/Monat) und Instandhaltungsrücklage (ca. 0,80–1,50 €/m²) trägt der Eigentümer selbst
- Rechtsgrundlage: §16 WEG regelt die Kostenverteilung, §28 WEG den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung
- Kapitalanleger: Nur der umlagefähige Anteil kann über die Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergegeben werden
1. Definition & Rechtsgrundlage
Das Hausgeld (auch Wohngeld genannt – nicht zu verwechseln mit der staatlichen Sozialleistung) ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) leistet. Es deckt sämtliche laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums ab.
Die Rechtsgrundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere:
- §16 WEG: Regelt die Verteilung der Kosten und Lasten auf die Eigentümer – grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen (MEA)
- §28 Abs. 1 WEG: Verpflichtet den Verwalter, jährlich einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der die voraussichtlichen Kosten und das daraus resultierende Hausgeld festlegt
- §28 Abs. 2 WEG: Regelt die Jahresabrechnung – die Rückschau auf die tatsächlich angefallenen Kosten
Das Hausgeld ist nicht identisch mit den Nebenkosten, die ein Mieter zahlt. Das Hausgeld enthält zusätzlich Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage – beides nicht umlagefähig nach BetrKV. Typischerweise liegt das Hausgeld daher 20–40 % über den auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten.
2. Bestandteile des Hausgelds
Das Hausgeld setzt sich aus drei großen Blöcken zusammen:
| Block | Bestandteile | ø Anteil |
|---|---|---|
| Umlagefähige Betriebskosten | Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Müll, Versicherung, Aufzug, Gartenpflege, Reinigung, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Hauswart | 50–60 % |
| Nicht umlagefähige Kosten | Verwaltungskosten (Verwalter, Konten, Versammlungen), laufende Instandhaltung Gemeinschaftseigentum | 10–15 % |
| Instandhaltungsrücklage | Ansparung für zukünftige Sanierungen (Dach, Heizung, Fassade, Aufzug) | 25–35 % |
Hinzu kommen bei beheizten Objekten die Heiz- und Warmwasserkosten, die ebenfalls über das Hausgeld abgerechnet und später verbrauchsabhängig auf die Eigentümer verteilt werden. Diese sind umlagefähig.
3. Umlagefähig vs. nicht umlagefähig
Für Kapitalanleger ist die Unterscheidung entscheidend:
| Position | Umlagefähig? | Typische Höhe |
|---|---|---|
| Grundsteuer, Wasser, Müll, Versicherung | Ja (§2 BetrKV) | 0,80–1,20 €/m² |
| Heizung & Warmwasser | Ja (verbrauchsabh.) | 0,80–1,30 €/m² |
| Aufzug, Reinigung, Garten | Ja | 0,20–0,40 €/m² |
| Verwaltungskosten | Nein | 0,30–0,50 €/m² |
| Instandhaltungsrücklage | Nein | 0,80–1,50 €/m² |
Viele Neuinvestoren kalkulieren mit dem gesamten Hausgeld als Kosten, die der Mieter übernimmt. In Wahrheit trägt der Eigentümer den nicht umlagefähigen Anteil (30–40 %) selbst. Bei 350 € Hausgeld bleiben schnell 100–140 €/Monat beim Eigentümer – das mindert die Rendite spürbar.
4. Durchschnittskosten 2025
Die Höhe des Hausgelds hängt von Lage, Baujahr, Ausstattung und Größe der WEG ab:
| Gebäudetyp | Hausgeld/m²/Monat | 60-m²-Wohnung/Monat |
|---|---|---|
| Altbau ohne Aufzug | 2,50–3,50 € | 150–210 € |
| Nachkriegsbau mit Aufzug | 3,50–4,50 € | 210–270 € |
| Neubau (ab 2015) | 3,00–4,00 € | 180–240 € |
| Luxus-WEG (Pool, TG, Concierge) | 5,00–8,00 € | 300–480 € |
Tendenziell steigt das Hausgeld jährlich um 3–6 %, getrieben durch Energiekosten, Handwerkerlöhne und kommunale Gebühren. Seit 2022 war der Anstieg wegen der Energiekrise stärker (bis zu 15 % bei gasbeheizten Anlagen).
5. Berechnung & Verteilerschlüssel
Die Höhe des individuellen Hausgelds ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, den der Verwalter jährlich aufstellt und der von der Eigentümerversammlung beschlossen wird.
Rechenbeispiel
WEG mit 10 Wohnungen, Gesamtfläche 700 m², Ihre Wohnung: 70 m² (MEA: 100/1.000)
| Position | Gesamt/Jahr | Ihr Anteil (10 %) | Pro Monat |
|---|---|---|---|
| Betriebskosten (umlagef.) | 28.000 € | 2.800 € | 233 € |
| Verwaltung | 4.200 € | 420 € | 35 € |
| Instandhaltungsrücklage | 8.400 € | 840 € | 70 € |
| Hausgeld gesamt | 40.600 € | 4.060 € | 338 € |
Von den 338 € Hausgeld können Sie als Vermieter 233 € (die umlagefähigen Betriebskosten) über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben. Die restlichen 105 € (Verwaltung + Rücklage) tragen Sie selbst.
6. Hausgeld für Kapitalanleger – Rendite richtig rechnen
Das Hausgeld beeinflusst die Nettomietrendite direkt. Drei Aspekte sind entscheidend:
- Nicht umlagefähiger Anteil: Mindern Sie Ihre erwartete Jahresmiete um den nicht umlagefähigen Hausgeld-Anteil (Verwaltung + Rücklage), bevor Sie die Rendite berechnen
- Steuerliche Behandlung: Der nicht umlagefähige Anteil ist als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung absetzbar. Die Instandhaltungsrücklage ist allerdings erst dann absetzbar, wenn sie tatsächlich verbraucht wird (Zufluss-/Abflussprinzip)
- Sonderumlage-Risiko: Bei Sanierungsstau (Dach, Heizung, Fassade) kann die WEG Sonderumlagen beschließen – das sind einmalige Zusatzzahlungen von oft 5.000–30.000 € pro Einheit
Fordern Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung immer die letzten 3 Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen an. Achten Sie auf die Höhe der Instandhaltungsrücklage, geplante Sanierungen und beschlossene Sonderumlagen.
7. Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten?
Das Hausgeld enthält neben den umlagefähigen Betriebskosten (die als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können) auch Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage. Das Hausgeld liegt daher typischerweise 20–40 % über den Nebenkosten.
Wie hoch ist das durchschnittliche Hausgeld?
Je nach Gebäudetyp und Ausstattung liegt das Hausgeld bei 3,00–4,50 €/m²/Monat. Für eine 70-m²-Wohnung sind das 210–315 € monatlich. Luxus-WEGs mit Pool oder Concierge können deutlich darüber liegen.
Kann ich das gesamte Hausgeld auf den Mieter umlegen?
Nein. Nur die umlagefähigen Betriebskosten (ca. 50–60 % des Hausgelds) können auf den Mieter umgelegt werden. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage trägt der Eigentümer.
Was passiert bei einer Sonderumlage?
Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Einmalzahlung, die die Eigentümerversammlung für große Sanierungen beschließt. Sie ist nicht auf den Mieter umlegbar und kann je nach Maßnahme 5.000 bis 30.000 € oder mehr betragen. Beim Immobilienkauf sollten Sie prüfen, ob Sonderumlagen geplant sind.
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Geprüft von Lucas Siebeking
Gründer & Geschäftsführer der MyInvest24 GmbH. Experte für Immobilien-Kapitalanlagen. Mehr erfahren
Quellen: Gesetze im Internet, Statistisches Bundesamt
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Lucas Siebeking berät seit mehreren Jahren Investoren zu Off-Market-Immobilien und Kapitalanlagen. Als CSO der MyInvest24 GmbH begleitet er Kunden von der Erstberatung bis zum erfolgreichen Investment.
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