Steht im Grundbuch der Kaufpreis? Einträge sauber trennen

Nach § 9 GBV – Erste Abteilung des Grundbuchs sind in der ersten Abteilung unter anderem der Eigentümer, bei mehreren gemeinschaftlichen Eigentümern die nach § 47 GBO vorgeschriebene Angabe, die laufende Nummer der einbezogenen Grundstücke sowie der Tag der Auflassung oder die anderweitige Grundlage der Eintragung und der Tag der Eintragung aufzunehmen. Als anderweitige Grundlagen nennt die Vorschrift unter anderem Erbschein, Europäisches Nachlasszeugnis, Testament, Zuschlagsbeschluss, Bewilligung der Berichtigung des Grundbuchs und Ersuchen der zuständigen Behörde.

Diese Angaben dokumentieren, auf welcher rechtlichen Grundlage eine Umschreibung erfolgte und wann sie eingetragen wurde. Ein Kaufpreis ist in dieser Aufzählung nicht enthalten. Wer nur die erste Abteilung kennt, kennt damit nicht die wirtschaftlichen Konditionen eines Erwerbs. Die dort ausgewiesene Eintragungsgrundlage ist die rechtliche Voraussetzung der Umschreibung, nicht die Gegenleistung.

Nach § 11 GBV – Dritte Abteilung des Grundbuchs werden in der dritten Abteilung Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen und Widersprüche eingetragen. Eine der Spalten dient der Angabe des Betrags des Rechts, bei Rentenschulden der Ablösungssumme. Eine weitere Spalte nimmt das Recht inhaltlich auf, einschließlich der Beschränkungen des Berechtigten in der Verfügung.

Nach § 1191 BGB – Inhalt der Grundschuld kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass an den Berechtigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Der in Abteilung III verlautbarte Betrag ist damit die Summe des dinglichen Rechts. Er kann höher oder niedriger liegen als eine vertragliche Gegenleistung, und er kann unabhängig davon gebildet worden sein. Aus der Eintragung allein ist eine Übereinstimmung mit einem Kaufpreis nicht abzuleiten.

Grundbuch und Vertragsunterlagen erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Für eine Kaufprüfung sollten Sie die Angaben nicht aus einer einzigen Zahl ableiten.

Eine Grundbuchabschrift ersetzt keine Vertragsabschrift. Umgekehrt zeigt ein Kaufvertrag nicht automatisch den aktuellen Registerstand oder die heute noch offene Finanzierung.

Der Kaufpreis ist die vertraglich vereinbarte Gegenleistung für die Immobilie. Die Grundschuld ist ein dingliches Recht am Grundstück. Der Darlehenssaldo ist die zu einem Stichtag offene Schuld gegenüber der Bank. Nach § 1191 BGB ist die Grundschuld eine Belastung zur Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück. Diese Definition macht ihren Nennbetrag nicht zum Kaufpreis.

Ein Grundschuldbetrag kann an eine Finanzierung angelehnt sein, muss aber weder dem gesamten Kaufpreis noch dem aktuellen Darlehen entsprechen. Durch Tilgung kann sich der Darlehenssaldo verringern, während die Grundschuld unverändert eingetragen bleibt. Auch ein vollständig zurückgezahltes Darlehen führt nicht für sich genommen dazu, dass der Grundbucheintrag verschwindet.

Für die Prüfung einer bestehenden Belastung ist deshalb zu klären, ob sie noch Verbindlichkeiten sichert und wie der Kaufvertrag mit ihr umgeht. Die Notarkammern beschreiben die Abstimmung mit abzulösenden und finanzierenden Banken sowie die Löschung bestehender Belastungen als Teil der notariellen Vertragsabwicklung. Der Grundbuchbetrag allein beantwortet diese Fragen nicht.

Lesen Sie im notariell beurkundeten Kaufvertrag die Regelungen zum Kaufpreis und zur Zahlung. § 433 Absatz 2 BGB knüpft die Zahlungspflicht an den vereinbarten Kaufpreis. § 311b Absatz 1 BGB verlangt grundsätzlich die notarielle Form für den Grundstückserwerbsvertrag. Die Notarkammern erläutern, wie aus den zuvor abgestimmten Konditionen der Vertragsentwurf und nach der Beurkundung die unterzeichnete Urkunde werden.

Bei einem eigenen abgeschlossenen Kauf nehmen Sie die abschließend beurkundete Vertragsfassung zur Hand. Ein früherer Entwurf kann durch Änderungen im Beurkundungstermin überholt sein. Bei einem anstehenden Kauf ist der aktuelle Entwurf die Grundlage für die Vorbereitung; prüfen Sie anschließend, welche Vereinbarungen tatsächlich beurkundet wurden. Falls Ihre Vertragsabschrift fehlt, wenden Sie sich an das beurkundende Notariat und klären Sie die Berechtigung zur Erteilung einer Abschrift.

Ein Exposé nennt einen Angebotspreis. Dieser ist nicht automatisch der schließlich vereinbarte Kaufpreis. Auch der vereinbarte Preis und die tatsächliche Zahlung sind getrennt zu prüfen: Der Vertrag beschreibt die Verpflichtung, Zahlungsnachweise dokumentieren ihre Erfüllung. Für eine belastbare Unterlagenprüfung notieren Sie deshalb Vertragsdatum, Urkundenbezug und Preisvereinbarung sowie gegebenenfalls den Zahlungsnachweis.

Nach § 12 GBO – Grundbucheinsicht und Abschriften ist die Einsicht des Grundbuchs jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Dasselbe gilt für Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, sowie für die noch nicht erledigten Eintragungsanträge. Soweit die Einsicht gestattet ist, kann eine Abschrift gefordert werden; sie ist auf Verlangen zu beglaubigen.

Daraus folgt zweierlei. Erstens ist zwischen der Grundbuchabschrift und den in Bezug genommenen Urkunden zu unterscheiden. Die Abschrift gibt den Inhalt des Grundbuchs wieder; sie ersetzt nicht ohne Weiteres den vollständigen Inhalt einer in Bezug genommenen Urkunde. Zweitens besteht kein anlassloser Zugriff auf sämtliche Unterlagen. Soweit eine Urkunde in Bezug genommen ist, kann sich ein Einsichtsrecht nach § 12 GBO ergeben; dieses ist an die dargelegte Berechtigung gebunden.

Über Einsichten in Grundbücher und Grundakten sowie über die Erteilung von Abschriften ist nach § 12 Abs. 4 GBO ein Protokoll zu führen. Der Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder der Inhaber eines grundstücksgleichen Rechts ist auf Verlangen über dieses Protokoll auskunftsberechtigt, sofern nicht die im Gesetz genannten Ausnahmen eingreifen. Das Protokoll kann nach Ablauf von zwei Jahren vernichtet werden; einer Protokollierung bedarf es nicht, wenn die Einsicht oder Abschrift dem Auskunftsberechtigten nach Satz 2 gewährt wird.

1. Vertrag prüfen: Halten Sie die aktuelle Entwurfsfassung beziehungsweise den beurkundeten Kaufvertrag bereit. Erfassen Sie Kaufpreis, Zahlungsbedingungen und die im Vertrag geregelten Belastungen.
2. Register prüfen: Lesen Sie den Grundbuchauszug mit Datum und sämtlichen Abteilungen. Prüfen Sie Eigentümer und die für den Erwerb relevanten Rechte; die Höhe einer Grundschuld ist dabei keine Preisbewertung.
3. Finanzierung belegen: Für ein eigenes Darlehen verwenden Sie einen aktuellen Darlehenskontoauszug oder eine datierte Bankbestätigung. Bei Belastungen des Verkäufers erfolgt die Klärung der Ablösung über die vertragliche Abwicklung und das Notariat, nicht durch eine Schätzung aus Abteilung III.
4. Zahlen zuordnen: Schreiben Sie neben jeden Betrag, ob er Kaufpreis, Grundschuldbetrag, Darlehenssaldo oder tatsächliche Zahlung ist, und nennen Sie die Unterlage und den Stichtag.
5. Abweichungen klären: Sind Vertrag, Grundbuchstand oder Zahlungsunterlagen widersprüchlich oder unvollständig, lassen Sie die konkrete Abweichung vor einer Zahlung mit dem Notariat beziehungsweise der zuständigen Bank klären.

Diese Zusammenstellung ist eine Unterlagenhilfe. Sie ersetzt weder die Prüfung des Vertrags noch eine Aussage der Bank zur offenen Schuld.

Die folgenden Werte sind frei gewählte Modellannahmen. Sie zeigen keine konkreten Marktpreise oder tatsächlichen Kundendaten.

In diesem Modell wurde ein Kaufpreis von 320.000 Euro vereinbart. Eine Grundschuld über 240.000 Euro ist eingetragen. Der Darlehenssaldo beträgt am betrachteten Stichtag 180.000 Euro. Alle drei Angaben können nebeneinander bestehen: Der Grundbuchauszug nennt den Betrag des Rechts, während Vertrag und Bankunterlage jeweils eine andere Frage beantworten.

Wer nur die Grundschuld über 240.000 Euro kennt, kann daraus weder den Kaufpreis von 320.000 Euro noch den Darlehenssaldo von 180.000 Euro berechnen. Die Differenz zwischen Grundschuld und Saldo ist außerdem kein Nachweis über einen bestimmten Eigenkapitaleinsatz oder die Höhe einer geleisteten Kaufpreiszahlung. Dafür fehlen im Grundbuchauszug die notwendigen Vertrags- und Zahlungsinformationen.

Für die Erwerbsplanung beginnen Sie mit dem vertraglichen Kaufpreis und den gesondert zu ermittelnden Erwerbsnebenkosten. Ein Grundschuldbetrag ist kein Ersatz dafür. Auch die laufende Finanzierung lässt sich aus dem Registerbetrag nicht berechnen: Darlehenshöhe, Sollzins, Tilgung und verbleibende Laufzeit stammen aus den Finanzierungsunterlagen.

Der Grundbuchauszug bleibt dennoch ein wichtiger Teil der Objektprüfung, weil er Eigentum und Rechte dokumentiert. Für Belastungen ist zu klären, welche bestehen bleiben sollen und welche im Rahmen des Kaufs abgelöst oder gelöscht werden. Preisprüfung, Finanzierungsprüfung und Registerprüfung gehören zusammen, benötigen aber jeweils passende Unterlagen. Die Notarkammern weisen zudem darauf hin, dass die wirtschaftliche Angemessenheit des Kaufpreises nicht Aufgabe des Notars ist.

Neben Eigentümern und Grundpfandrechten ist auch Abteilung II zu prüfen. Nach § 10 GBV stehen dort andere Belastungen des Grundstücks, Beschränkungen des Verfügungsrechts und die gesetzlich genannten Vormerkungen, Widersprüche und Vermerke. Ein Kaufpreisfeld ist auch dort nicht vorgesehen.

Für einen Kauf kann der Inhalt dieser Rechte erheblich sein. Betrachten Sie deshalb nicht ausschließlich die Abteilungen I und III. Wenn eine Eintragung auf eine ergänzende Urkunde verweist, ist der vollständige Inhalt gegebenenfalls aus dieser Urkunde zu prüfen; der Zugang richtet sich nach den Voraussetzungen der Grundbucheinsicht. Einen wirtschaftlichen Wertverlust oder eine bestimmte Rendite können Sie aus der bloßen Existenz einer Eintragung nicht pauschal ableiten.