Eintragungsbekanntmachung Grundbuch: Wann kommt der Grundbuchauszug?

Die Eintragungsbekanntmachung ist in § 55 der Grundbuchordnung geregelt. Das Grundbuchamt soll danach grundsätzlich jede Eintragung bestimmten Beteiligten bekannt machen; auf die Bekanntmachung kann nach Absatz 7 ganz oder teilweise verzichtet werden. Die Bekanntmachung hat die Eintragung wörtlich wiederzugeben. Sie soll außerdem die Stelle der Eintragung im Grundbuch und den Namen des Grundstückseigentümers angeben, bei einem Eigentumswechsel auch den Namen des bisherigen Eigentümers.

Rechtlich ist die Bekanntmachung eine Informationsmitteilung. Sie ersetzt keinen Grundbuchauszug. Wer die Eintragung im Grundbuch nachweisen muss, benötigt dafür regelmäßig eine Abschrift nach § 12 GBO oder eine beglaubigte Form einer solchen Abschrift.

Der Unterschied zwischen Eintragungsbekanntmachung und Grundbuchauszug liegt in der Funktion. Die Bekanntmachung dient der Kenntnisgabe, der Auszug dient dem Nachweis des Grundbuchinhalts. Die Bekanntmachung erfolgt grundsätzlich von Amts wegen; ein Verzicht nach § 55 Absatz 7 GBO ist möglich. Den Auszug müssen Berechtigte grundsätzlich selbst anfordern.

Gemäß § 12 GBO ist die Einsicht des Grundbuchs jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Soweit Einsicht gestattet ist, kann eine Abschrift gefordert werden. Für den Käufer einer Immobilie besteht ein berechtigtes Interesse regelmäßig, solange er von der Eintragung betroffen ist oder ein nachvollziehbares eigenes Interesse am Grundbuchinhalt darlegen kann.

Der Empfängerkreis ist in § 55 Absatz 1 GBO festgelegt. Grundsätzlich soll jede Eintragung dem den Antrag einreichenden Notar, dem Antragsteller und dem eingetragenen Eigentümer bekanntgemacht werden. Hinzu kommen alle aus dem Grundbuch ersichtlichen Personen, zu deren Gunsten die Eintragung erfolgt ist oder deren Recht durch sie betroffen wird. Bei der Eintragung eines Eigentümers sind außerdem die Inhaber eingetragener Grundpfandrechte zu berücksichtigen.

Für diejenigen, für die eine Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld, Reallast oder ein Recht an einem solchen Recht eingetragen ist, gilt die besondere Regelung ebenfalls. Steht ein Grundstück in Miteigentum, wird die Bekanntmachung nur gegenüber den Miteigentümern vorgenommen, auf deren Anteil sich die Eintragung bezieht.

Die Bekanntmachung muss die Eintragung wörtlich wiedergeben. Sie ist damit eine amtliche Information über den vollzogenen Eintragungstext, nicht lediglich eine formlose Benachrichtigung. Aufgenommen werden können zudem die Bezeichnung des betroffenen Grundstücks im amtlichen Verzeichnis und bei einem Eigentumswechsel die Anschrift des neuen Eigentümers.

Nach § 55 Absatz 7 GBO kann auf die Bekanntmachung ganz oder teilweise verzichtet werden. Ein solcher Verzicht kann im notariellen Verfahren vereinbart sein. In diesem Fall bleibt die Eintragung gleichwohl wirksam, denn maßgeblich ist die Eintragung selbst, nicht die Bekanntmachung.

Für den dinglichen Rechtserwerb kommt es nicht auf den Eingang der Bekanntmachung an. § 873 BGB verlangt für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils sowie die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch. Sobald die Eintragung vollzogen ist, tritt die Rechtsänderung grundsätzlich ein, auch wenn die Bekanntmachung noch nicht zugestellt wurde.

Die Reihenfolge kann praktisch bedeutsam sein: Wer auf die Bekanntmachung wartet, hat möglicherweise bereits die Rechtsposition erlangt, ohne dass die Nachricht eingegangen ist. Umgekehrt beweist die Bekanntmachung allein noch nicht den aktuellen Grundbuchstand gegenüber Dritten; dafür ist eine Abschrift geeigneter.

Ein Grundbuchauszug kann beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Nach § 12 GBO kann eine Abschrift gefordert werden, soweit die Einsicht gestattet ist. Die Abschrift ist auf Verlangen zu beglaubigen. Eine beglaubigte Abschrift bestätigt die Übereinstimmung mit dem Grundbuch.

Zu unterscheiden ist zwischen dem einfachen und dem beglaubigten Auszug. Für viele Nachweiszwecke, etwa gegenüber Finanzierern, kann ein beglaubigter Auszug sinnvoll sein. Ob eine einfache Abschrift genügt, hängt vom jeweiligen Verwendungszweck ab. Wer unsicher ist, sollte den Anforderer nach der benötigten Form fragen.

Nach Eingang der Eintragungsbekanntmachung ist die wörtliche Wiedergabe der Eintragung mit dem notariell beurkundeten Inhalt abzugleichen. Zu achten ist auf die Bezeichnung des Grundstücks, die Beteiligten und die eingetragenen Rechte. Abweichungen sollten unverzüglich gegenüber dem beurkundenden Notar oder dem Grundbuchamt angesprochen werden.

Die Prüfung betrifft nicht die Frage, ob die Eintragung wirksam ist. Die Wirksamkeit richtet sich nach den Voraussetzungen des § 873 BGB. Die Bekanntmachung dokumentiert lediglich den mitgeteilten Eintragungsinhalt. Für eine lückenlose Prüfung des gesamten aktuellen Blattinhalts ist ein aktueller Grundbuchauszug das geeignete Mittel.

• Die Annahme, die Eintragungsbekanntmachung sei ein Grundbuchauszug.
• Die Erwartung, jeder am Kauf Beteiligte erhalte automatisch eine beglaubigte Abschrift.
• Die Vorstellung, die Bekanntmachung beweise den vollständigen aktuellen Grundbuchinhalt.
• Die Annahme, die Eintragung sei erst mit Zugang der Bekanntmachung wirksam.

Diese Punkte führen in der Praxis häufig zu Fehleinschätzungen. Besonders bei einem geplanten Weiterverkauf oder einer Beleihung wird der Grundbuchstand regelmäßig erneut geprüft. Ein älterer Auszug oder eine frühere Bekanntmachung kann dafür nicht ohne Weiteres ausreichen.

Beim Immobilienkauf ergänzen sich Bekanntmachung und Auszug. Die Bekanntmachung informiert über den Vollzug der Eigentumsumschreibung, sofern auf sie nicht verzichtet wurde. Der Auszug dient dem Nachweis des Grundbuchstands, etwa gegenüber Banken oder für die eigenen Unterlagen. Eine gesetzliche Frist, binnen derer das Grundbuchamt den Auszug liefern muss, besteht nicht.

Wer den Kauf als Kapitalanlage plant, sollte den Zeitpunkt der Eintragung für die weitere Planung nutzen. Dazu gehören Finanzierungsthemen und die organisatorische Übergabe der Immobilie. Einzelheiten zur Dauer der Eintragung behandelt der Ratgeber Grundbuch Eintragung.

Die folgenden Arbeitsunterlagen können Sie direkt herunterladen, ausdrucken und für Ihre Unterlagen verwenden.

• Immobilien-Übergabeprotokoll – PDF herunterladen

Weitere Arbeitsblätter finden Sie in unserer Vorlagenübersicht.